Immobilien : Angesagt, teuer – aber laut

Viele Neuberliner zieht es nach Prenzlauer Berg. Dort gibt es viele Cafés und Clubs – und Leben rund um die Uhr. Deshalb sind auch die Wohnungen dort begehrt. Das treibt die Preise in die Höhe, trotz der Krise am Immobilienmarkt

Ralf Schönball

Sie fehlen in keinem Reiseführer und haben einen fast schon mythischen Stellenwert: der Prenzlauer Berg und der Kollwitzplatz. In den Altbauten des früheren Arbeiterviertels hatten schon zu DDR-Zeiten Protestbewegung und Avantgarde ihren Platz gefunden. Nach der Wende waren die Straßenzüge nördlich der Torstraße, zwischen Kastanienallee und Greifswalder Straße, Sammelpunkt für die jungen Unternehmer des „Neuen Berlin“. Dann brach die „New Economy“ zusammen, und der Bezirk verlor seine Anziehungskraft. Doch das ist schon wieder vergessen.

Der Bezirk boomt wieder. Wer eine Wohnung nahe Zionskirchplatz oder auch in der Bötzowstraße haben will, kommt auf die Warteliste – „da werden Wohnungen vererbt“, sagt ein Hauseigentümer. Die Nachfrage kommt vor allem von Neuberlinern, von jungen Leute, die in der Stadt studieren oder die hier Arbeit finden. Sie haben den „touristischen Blick“ auf Berlin und wollen in der Nähe der bundesweit bekannten Kneipen, Bars und Clubs sein. Das hat sich natürlich auch bei Investoren herumgesprochen. Sie kaufen und die Preise steigen.

Der Prenzlauer Berg zählt zu den begehrtesten Bezirken für Käufer von Mietwohnhäusern: Wie der Gutachterausschuss für Grundstückswerte dem Tagesspiegel mitteilte wurden im Jahr 2004 fast 24 Objekte in Prenzlauer Berg verkauft. Nur in Kreuzberg (26 Häuser) und Charlottenburg (27 Häuser) wurde mehr veräußert. Wie begehrt die früheren Arbeiterviertel rund um Helmholtz- und Kollwitzplatz sind, zeigen die Preise, die Käufer bezahlten: Im Schnitt waren es 1,97 Millionen Euro, mehr als doppelt so viel wie Wohnhäuser in Kreuzberg kosten (915000 Euro) und sogar noch etwas mehr als Immobilienkäufer im Durchschnitt für Häuser im gediegenen Westberliner Charlottenburg bezahlten (1,96 Millionen Euro).

Ganz oben auf der Wunschliste von Käufern stehen auch Eigentumswohnungen in den Sanierungsbezirken nördlich des Alexanderplatzes: 495 Einheiten wechselten im vergangenen Jahr den Eigentümer – zu Preisen zwischen 348 Euro bis 3046 Euro je Quadratmeter. Der Boom hält auch in diesem Jahr an: 191 Objekte wurden bisher verkauft – in Charlottenburg waren es nur 159, in Schöneberg sogar nur 142 Wohnungen. Und wichtiger noch: Die durchschnittlichen Preise stiegen deutlich, auf eine Marge von 364 bis 3867 Euro je Quadratmeter, je nach Zustand des Hauses.

Und was sind die attraktivsten Lagen? An den bekanntesten Brennpunkten des Bezirks wurde wenig verkauft. Am Kollwitzplatz wurden dieses Jahr sechs Wohnungen verkauft (zu Preisen zwischen 1108 und 2410 Euro je Quadratmeter), am Helmholtzplatz drei (für 1325 bis 2370 Euro je Quadratmeter). Die Experten aus dem Gutachterausschuss bewerten das mit der „geringen Fluktuation“ im Bezirk: „Wer eine Wohnung dort hat, verkauft sie nicht“, sagt Chefgutachter Dietrich Ribbert.

Deshalb wird der meiste Umsatz von Hauseigentümern gemacht, die aus zuvor ungenutzten Flächen neuen Wohnraum machen. Im vergangenen Jahr wurden in Dachgeschossen 72 Wohnungen verkauft, zu Preisen zwischen 1073 und 3477 Euro je Quadratmeter. Auch in diesem Jahr läuft das Geschäft gut: Bereits 24 Dachgeschosswohnungen wechselten den Eigentümer.

Wie attraktiv der Markt ist, zeigen auch die Erfolge der Deutschen Grundstücksauktionen: Vier ausgewählte Häuser aus dem Bezirk erzielten bei der Auktion im Juni deutlich höhere Preise als das Mindestgebot, das von den Eigentümern verlangt worden war. „Zwei Häuser wurden sogar weit über dem Verkehrswert gehandelt“, sagt Hans Peter Plettner, geschäftsführender Gesellschafter des Auktionshauses. Der Verkehrswert ist ein von Gutachtern auf Grundlage der Mieterträge errechnete Wert. Hier treibt also schon die Spekulation auf weiter steigende Mieten die Preise in die Höhe.

Die Käufer stammten „zu über 90 Prozent" aus dem Ausland: aus Großbritannien, Israel und den Niederlanden. Diese kämen oft auch „mit einem Koffer voll Bargeld“ zu den Versteigerungen, um damit die Häuser zu bezahlen. Für die großen Fonds sind diese Auktionen kein geeignetes Parkett. Hier treten vermögende Familien und Privatanleger auf. Sie sind berauscht von den nominell geringen Einkaufspreisen: Häuser mit einer Mietrendite von sieben bis zehn Prozent gibt es in keinem anderen Szenebezirk Europas zu kaufen. Allerdings schrumpfen auch nirgendwo sonst die Nettoeinkommen der Haushalte so wie in Berlin.

Das große Interesse von Anlegern am Szenebezirk liegt auch daran: „Leerstand gibt es so gut wie nicht“, sagt Theo Winters. Er ist bei der Firma S.T.E.R.N, die für den Bezirk die Sanierungen im Gebiet beaufsichtigt, beschäftigt und weiß, dass sich „auch für Wohnungen in Hinterhöfen Mieter finden lassen.“ Das liege an dem großen Interesse von Studenten und jungen Berufseinsteigern an dieser Lage. Wer neu in Berlin sei, der nehme zunächst auch eine schlecht ausgestattete, dunkle Wohnung in unteren Geschossen von Seitenflügeln dafür in Kauf, dass er im Brennpunkt des Geschehens stehe. Später werde mit der erforderlichen Ortskenntnis dann eine Wohnung „in den ruhigen Seitenstraßen“ des Kiezes gesucht.

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