Immobilien : Arme Pächter

Lange profitierten Nutzer landeseigener Grundstücke von geringen Pachten. Doch diese steigen alle fünf Jahre. Und ein Erwerb der oft privat bebauten Grundstücke ist später nur zu Preisen weit über Verkehrswert möglich. Darüber gibt es nun Streit

Ralf Schönball

Als die Pächter im Jahr 1995 endlich ein Grundstück in Zehlendorf vom Land übernehmen durften, erfüllte sich für sie ein großer Wunsch: Sie konnten bauen. Denn der Pachtzins war billig, während die Baulandpreise in Berlin gerade zum Höhenflug ansetzten – die Hauptstadt boomte. Doch inzwischen sind zehn Jahre vergangen – und der Pächter erhöhte zwei mal den Zins. Das sehen die Verträge so vor. Deshalb bezahlen die Nutzer heute allein für die Grundstücke monatlich einen Zins von mehreren tausend Euro. In diesem Betrag sind die Kosten für die Häuser, die auf dem Land errichtet wurden, noch gar nicht enthalten. Das Schnäppchen wurde zur Belastung.

Angesichts der hohen Pacht lohnt sich inzwischen sogar der Kauf eines Grundstückes. Denn die Preise für Immobilien sind in der Hauptstadt in den letzten Jahren zusammengebrochen. Und die Betroffenen können von ihrer vertraglich vereinbarten Option Gebrauch machen und das gepachtete Land erwerben. Der Haken dabei: Das Land verlangt fast 65000 Euro mehr für das Grundstück als diese Fläche laut Bodenrichtwert in dieser Lage heute sonst kosten würde.

Dies gilt in vielen Fällen auch dann, wenn dem Nutzer in seinem Vertrag die Möglichkeit zum Erwerb der Grundstücke eingeräumt wurde. Denn das Land ermittelt den Kaufpreis anhand eines komplizierten Verfahrens. Für den Pächter hat dies zur Folge: Er muss nicht den Preis bezahlen, der fällig wäre, wenn das Grundstück heute am Markt verkauft würde. Stattdessen muss er einen mittleren Wert bezahlen, der einerseits aus dem aktuellen Marktwert und andererseits aus dem so genannten „belasteten Bodenwert“ gebildet wird. Im Falle der Grundstücke in Zehlendorf liegt dieser belastete Bodenwert mehr als 100000 Euro über dem „Marktwert“. Und diesen Mehrwert verlangt nun der Verkäufer.

Doch die Betroffenen halten dies für ungerecht. Der Fall liegt nun beim Petitionsausschuss, Anlaufstelle für Bürger, die sich von öffentlichen Verwaltungen falsch behandelt fühlen. Ralf Reppert, für die CDU-Fraktion in dem Gremium, sagt: „Der Kaufpreis ist zu hoch.“ Dafür spreche auch der Ausgang eines Gerichtsverfahrens in einem ähnlichen Fall. Vor dem Berliner Landgericht konnten die Pächter eines Grundstücks am Königsweg in Düppel ein Urteil erwirken (13O86/04), wonach sie diese Liegenschaft zum aktuellen Verkehrswert – und nicht zum erhöhten „belasteten“ Preis – erwerben durften. Der Petitionsausschuss will das gleiche Recht für die Zehlendorfer Pächter durchsetzen.

Doch davor steht der Finanzsenator. Dessen Sprecher beruft sich auf einen Beschluss des Abgeordnetenhauses. Die derzeit gültige Methode zur Ermittlung der Grundstückswerte hätten die Parlamentarier grundsätzlich festgelegt, und diese müsse beim Verkauf aller verpachteten Grundstücke des Landes angewandt werden. Verkäufe unter dem kompliziert errechneten Wert setzten jeweils eine Entscheidung des Abgeordnetenhauses voraus. An die Vorgaben des Gesetzgebers müsse sich der Finanzsenator halten. Das Anerkenntnisurteil vor dem Landgericht, mit dem der Bezirk im Falle des Grundstückes in Düppel dem geringeren Kaufpreis zugestimmt hatte, „war eine Entscheidung, auf die wir keinen Einfluss hatten und die unserer Haltung nicht entspricht“, sagt Sarrazin-Sprecher Matthias Kolbeck.

Der Verkauf des verpachteten Grundstücks in Steglitz-Zehlendorf soll durch den Liegenschaftsfonds verhandelt werden. Dort will man zu der undurchsichtigen Wertermittlungsmethode jedoch nichts sagen. Petitionsausschuss-Mitglied Reppert glaubt, dass es zahlreiche ähnliche Fälle gebe, in denen kaufwillige Pächter durch überzogene Preisvorstellungen des Senats abgeschreckt würden. Beim Finanzsenator heißt es, in den vergangenen Jahren seien allenfalls zwanzig verpachtete Grundstücke durch den Liegenschaftsfonds verkauft worden.

Richtig viele laufende Pachtverträge, etwa 300, gibt es im Bezirk Steglitz-Zehlendorf. Dessen Stadtrat für Finanzen und Wirtschaft kennt den Fall Knesebeckstraße nicht. Allerdings weiß auch er von den Klagen der Nutzer öffentlicher Grundstücke: „Denn die Pachten werden alle fünf Jahre der wirtschaftlichen Entwicklung gemäß angepasst“, sagt Stadtrat Klaus-Peter Luschinsky. Auch dabei sorgt offenbar der Maßstab für Diskussionen, der dabei angelegt wird: Die Pacht wird so erhöht, wie die Lebenshaltungskosten und die Einkommen statistisch steigen. Regelmäßige Pachterhöhungen sind dadurch programmiert – auch wenn der einzelne Pächter tatsächlich weniger verdient und höhere Ausgaben hat.

Allerdings sperrt sich der Bezirk nicht völlig gegen individuelle Lösungen in Einzelfällen. Ein Pächter, der beispielsweise seine Arbeit verloren hat, kann einen Antrag auf „Billigkeitsprüfung“ stellen. Im Klartext: er muss Auskunft über seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse geben und den Bezirk überzeugen, dass er keine höhere Pacht zahlen kann. Der Ausgang solcher Verfahren ist ungewiss.

Kann ein Grundstücksnutzer die Immobilie nicht mehr halten, ist auch deren Verkauf möglich. Denn grundsätzlich gilt: Die Gebäude, die ein Pächter auf dem Grundstück errichtet hat, bleiben sein Eigentum. Kommt es zu einem Verkauf, dann tritt der neue Eigentümer in das Pachtverhältnis des Verkäufers ein. Der Bezirk muss dem zustimmen. Dem steht in Steglitz-Zehlendorf jedoch in aller Regel nichts im Wege.

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