Immobilien : Auf den letzten Drücker

Zum Jahresende haben Rechtsanwälte und Steuerberater meistens alle Hände voll zu tun. Ihre Mandanten wollen noch rasch Steuern sparen oder Immobilien und Vermögen vor dem Zugriff des Staates in Sicherheit bringen. Ein Überblick über die beliebtesten Strategien

Ralf Schönball

Kurz vor dem Jahreswechsel ist meistens Eile geboten. Denn oft ändern sich mit dem neuen Jahr Gesetze oder steuerliche Regelungen. Mancher Anleger will sich dann noch rasch die alten, meist günstigeren Möglichkeiten „steuerlicher Gestaltung“ sichern. Andere hoffen durch den Erwerb einer Fondsbeteiligung das zu versteuernde Einkommen in dem ablaufenden Geschäftsjahr zu senken. Zum Ende dieses Jahres kommt auch noch die Giftliste der Bundesregierung hinzu. Passiert diese den Bundesrat, dann gelten nur noch im Jahr 2002 einige Zuschüsse und Steuervorteile für Käufer vermieteter sowie selbst genutzter Immobilien.

„Viele Mandanten versuchen den Erwerb einer Immobilie vorzuziehen, um noch die alte Eigenheimzulage zu bekommen“, sagt Astrid Frense, Leiterin der Abteilung Immobilienrecht in der Kanzlei Nörr, Stiefenhofer, Lutz. Die Eigenheimzulage soll ab 2003 nur noch Eltern mit Kindern zugute kommen. Und auch sie bekommen nur noch deutlich geringere Zuschüsse vom Bund. Wer noch von der alten Regelung profitieren will, muss eine Immobilie erworben haben und vor Jahresende eingezogen sein. Wer bauen will, muss das Grundstück gekauft und den Bauantrag gestellt haben.

Unter dem Mantel der GmbH

Ebenfalls sehr gefragt sind dieser Tage so genannte GmbH-Mäntel. Diese Firmen ohne Mitarbeiter und Büros bestehen nur noch auf dem Papier. Aber auf den Papier stehen hohe Verluste früherer Unternehmer. Wer einen solchen GmbH-Mantel erwirbt, kann die Verluste nutzen, um damit seine Gewinne zu mindern. Er zahlt dadurch weniger Steuern. Diese Möglichkeit von misslungenen Geschäften Dritter zu profitieren, schränkt der Gesetzgeber noch weiter ein. Um noch von der alten Regelung profitieren zu können, muss die Firma 2002 erworben sein. Außerdem sind Verlustverschiebungen nur zwischen Gesellschaften aus derselben Branche möglich: also beispielsweise zwischen zwei im Handel mit Immobilien tätigen Firmen.

„Steuern sparen?“ fragt Steuerberaterin und Wirtschaftsprüferin Ursula Rühle, „da kann man in diesem Jahr weniger als 2001 machen.“ Weil ab 2003 die von der Regierung geplante Steuersenkung aufgrund der Flutkatastrophe im Sommer aufgeschoben ist, lohne die im Jahresendgeschäft sonst übliche Optimierung von Buchungen nicht: Ob Rechnungen 2002 rausgehen oder erst nächstes Jahr, wirke sich bei unveränderter Steuerquote nicht aus.

Das große Thema sei in diesem Jahr die Änderung der Erbschafts- und Schenkungssteuer (siehe Kasten). Das Bundesverfassungsgericht hatte vor knapp zwei Jahren die im Vergleich zu Kapitalerträgen geringere Steuer auf Immobilien und Firmen für verfassungswidrig erklärt und forderte den Gesetzgeber zum Handeln auf. „Da kommen im nächsten Jahr mit Sicherheit Änderungen“, sagt Rühle. Daher empfiehlt sie älteren Menschen bereits heute Teile ihres Vermögens an Angehörige zu schenken, damit die Begünstigten darauf nur die bisher gültigen, geringeren Steuern bezahlen müssen. Die Spender könnten sich absichern, indem sie sich bei Immobilien zum Beispiel ein Nießbrauchsrecht in der Schenkungsurkunde einräumen lassen. Dadurch dürfen sie weiterhin in der Immobilie wohnen oder weiterhin die Mieteinnahmen kassieren.

Doch Achtung: Wer mit seiner Schenkung den neuen Gesetzen zuvorkommt, muss dennoch damit rechnen, dass das Finanzamt von dem Begünstigten doch noch die neuen, höheren Steuern verlangt. „Die Finanzämter erlassen schon seit geraumer Zeit vorläufige Bescheide“, sagt die Steuerberaterin, „die können sie rückwirkend wieder ändern.“ Ob sie dies tun, hänge vom Gesetzgeber ab: Wenn die Regierung die neuen Gesetze rückwirkend in Kraft setzt – und so den „Vertrauensschutz des Bundesbürgers“ strapaziert. Je länger die Schenkung zurück liegt, desto weniger Bestand habe ein solcher Bruch des Vertrauensschutzes vor dem Bundesverfassungsgericht, wenn ein Betroffener klagt.

Eine rückwirkende Änderung sieht die Giftliste der Bundesregierung, die am 21.Februar den Bundesrat passieren soll, bereits vor: Die Kosten für die Modernisierung einer vermieteten Immobilie dürfen innerhalb der ersten drei Jahre nach deren Erwerb 15 Prozent des Kaufpreises nicht überschreiten. „Ob die Neuregelung trotz der heftigen Kritik tatsächlich kommt, bleibt abzuwarten“, sagt Frank Rodloff, Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei Murawo. Im Gesetzesentwurf sei dies jedenfalls so vorgesehen. Das werde künftig viele Anleger vom Erwerb sanierungsbedürftiger Immobilien abschrecken.

Ausgenommen von der Regelung seien Immobilien in Sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten: Hier könnten jährlich zehn Prozent der Aufwendungen steuerlich abgesetzt werden. Bei denkmalgeschützten Immobilien locke sogar eine Investitionszulage von 15 bis 22 Prozent. Zudem sei hier der Abzug aller Kosten von dem zu versteuernden Einkommen möglich.

Stichtag 21.Februar 2003

Nicht unbedingt vor Jahresende aber bis zum 21.Februar müssen Eigentümer vermieteter Immobilien ihr Grundeigentum verkauft haben, wenn sie keine Steuern auf ihren Gewinn bezahlen wollen. Voraussetzung ist jedoch, dass die bis Februar gültige, zehnjährige Spekulationsfrist zuvor abgelaufen ist. Rechtsanwalt Michael Schultz von der Kanzlei Schultz und Seldeneck zufolge „hat ein solcher Verkauf auch für den Käufer der Immobilie Vorteile.“ Denn wenn dieser seinerseits in einigen Jahren das Objekt weiterverkaufe, müsse er den Erlös dann nur mit 1,5 Prozent pauschal versteuern. Wer nach Februar eine Immobilie erwirbt, zahlt mehr.

Auch hier entsteht der Zeitdruck aufgrund des geplanten „Steuervergünstigungsabbaugesetzes“ der Bundesregierung. Sollte das Gesetz den Bundestag passieren, dann gäbe es eine Menge Verlierer, aber auch einige Gewinner: „Wer beim Kauf seiner Immobilie die vielen Steuervorteile nach Fördergebietsgesetz ausgenutzt hatte, profitiert beim Verkauf seines Objektes erst, wenn die neuen Gesetze gelten“, sagt Schultz. Denn dann müsse er nicht mehr die zehnjährige Spekulationsfrist absitzen und sich auch nicht die vielen Steuervorteile aus der Vergangenheit auf den Wert der Immobilie anrechnen lassen. Beide Regelungen gelten bisher und erschweren den Verkauf von Immobilien.

Eher aus der Trickkiste der steuerlichen Gestaltung stammt die folgende Strategie: Eine Ehefrau „verkauft“ ihrem Mann eine Immobilie, die in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) platziert ist. Der förmliche Verkaufspreis ist ausgesprochen hoch. Das zahlt sich in der Zukunft aus. Verkauft der Ehemann die Immobilie wieder, dann muss er keine Steuern auf den Kaufpreis bezahlen. Denn Steuern fallen nur an, wenn man Gewinn macht. Haben die Immobilien wie in diesem Fall einen hohen Buchwert, ist bei einem Verkauf eher mit einem steuerlichen Verlusten zu rechnen.

Allerdings warnt Schultz davor, bei einem solchen Handel unter Ehepartnern Mondpreise anzusetzen: „Das muss legal bleiben“. Außerdem sei bei dieser Strategie Gefahr im Verzuge, wenn die Ehe zerbricht: Dann ist nicht nur der Mann weg, sondern auch das Immobilienvermögen der verlassenen Frau.

Käufer von Immobilien oder Bauherren sollten nichts überstürzen, sagen die Experten einmütig: Wer unter Zeitdruck handle, handle oft falsch. Doch Anleger, die bereits ein Wohnhaus im Auge haben, stehen besser vor dem Fiskus da, wenn sie das Objekt erwerben, bevor die neuen Gesetze gelten. Denn die Giftliste der Regierung sieht auch die Abschaffung der „degressiven Afa“ vor: Künftig können Anleger durch den Erwerb von Neubauten nicht mehr fünf, sondern nur noch zwei Prozent der Anschaffungskosten vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Bei Immobilien im Betriebsvermögen sind es statt heute drei künftig zwei Prozent.

„Einen Ansturm wie zu Zeiten des Fördergebietsgesetzes gibt es in diesem Jahr nicht“, bilanziert Astrid Frense von der Kanzlei Nörr, Stiefenhofer, Lutz. Auch Michael Schultz sagt: „Die große Gefahr ist gebannt.“ Die kleine jedoch bleibe: Dass die Immobilie als Kapitalanlage ihren Reiz verliert.

Steuerberaterin Rühle empfiehlt, wenn überhaupt, Geschlossene Fonds mit US-Immobilien. Dort seien die Renditen höher und Anleger müssten Einnahmen hier zu Lande nicht versteuern. Einziger Nachteil: Die Einnahmen erhöhen indirekt die Steuerlast, weil sie die Progressionsstufe des Anlegers beeinflussen. Auf dem Markt für Kapitalanlagen sind Immobilienfonds überdies einer starken Konkurrenz durch Medien-, Windmühlen- und Tankerfonds ausgesetzt.

Auch ein neues Produkt wirbt um Kapital von Anlegern: „Life-bonds-Fonds“. Diese kaufen noch laufende Renten- und Lebensversicherungsverträge auf. In den Vereinigten Staaten fließen Milliarden in dieses Geschäft. „Exotisch“ nennt es Ursula Rühle. Prüfen will sie die Angebote dennoch.

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