Immobilien : Auf Sicherheiten bauen ist besser als vertrauen

Wie sollten Detailfragen vor dem Bau geklärt werden, damit Kostenrisiken gering bleiben?

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben ein Grundstück gekauft, der Bauvorbescheid liegt vor, wir wollen nun anfangen, unser Traumhaus zu bauen. Jetzt ergeben sich für uns jedoch noch viele Detailfragen: Was muss bei der Preisgestaltung im Bauvertrag beachtet werden? Welche Leistungen sind von einem pauschalen Festpreis umfasst, und was bedeutet „schlüsselfertig“? Was passiert, wenn nachträglich zusätzliche Leistungen notwendig werden? Wie kann ich mich gegen eine Fehlkalkulation meines Architekten, gegen Bauzeitüberschreitungen oder gar gegen die Insolvenz des Bauunternehmers absichern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Bei einem Einheitspreisvertrag hat es der Bauherr in der Hand, die Kosten zu steuern, da er nur Leistungspositionen bezahlt, die auch tatsächlich ausgeführt werden. Das kann sich dann rechnen, wenn der Bauherr selbst mit Hand anlegt. Oft wird aber, um das Kostenrisiko zu begrenzen, ein Pauschalpreis für die gesamte Bauleistung vereinbart. Beim Detailpauschalvertrag ist die Leistungsbeschreibung entscheidend, nur die darin aufgeführten Positionen sind von der Pauschale abgedeckt. Anders beim Globalpauschalvertrag: Hier wird die von dem Bauunternehmer geschuldete Leistung durch grobe Beschreibungen bestimmt, wie etwa „schlüsselfertig“. Was das bedeutet, sollte vertraglich möglichst klar definiert werden. Im Grundsatz soll nach einer schlüsselfertigen Übergabe der Bauherr sofort einziehen können. Für Fehlkalkulationen kann der Architekt haften, so zum Beispiel für eine Überschreitung der Bausummengarantie oder einem Verstoß gegen eine verbindliche Baukostenvorgabe. Hat der Architekt die Bauüberwachung übernommen, haftet er auch für Schäden, wenn er Mängelrechte bei der Abnahme nicht vorbehält oder innerhalb der Verjährungsfrist nicht die Mängelbeseitigung verlangt. Der Bauherr sollte darauf achten, dass der Architekt über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügt. Diese schützt allerdings nicht bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Es sollte auch an die Vereinbarung von Sicherheiten gedacht beziehungsweise diese vertraglich fixiert werden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Eine Erfüllungsbürgschaft schützt gegen Schäden, die durch die Insolvenz eines Bauunternehmens entstehen. In diesem Fall kann der Bauherr auf den Bürgen, meist eine Bank, zugreifen. Mit der Abnahme des Bauwerks endet aber die Wirksamkeit der Vertragserfüllungsbürgschaft; für Gewährleistungsansprüche, also in erster Linie für die Kosten der Mängelbeseitigung, muss eine eigene Sicherheit vereinbart werden. Eine Gewährleistungsbürgschaft darf maximal fünf Prozent der Bruttoabrechnungssumme betragen. Alternativ hierzu kann eine Sicherheit einbehalten werden. Bauverzögerungen lassen sich nie ganz ausschließen, jedoch können Sie als Bauherr hier Vorsorge treffen, nämlich durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe von bis zu fünf Prozent der Auftragssumme. Und die Versicherungspolice des Architekten sollten Sie sich vorlegen lassen.

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