Immobilien : Aufmarsch am Checkpoint Charlie

Der frühere US-Kontrollpunkt an der Berliner Mauer zieht Touristen in Scharen an. Mieter zahlen dennoch keine kostendeckenden Preise für die dort neu errichteten Bürohäuser. Eins kam deshalb schon unter den Hammer. Ein anderes braucht frisches Kapital

Ralf Schönball

Der Checkpoint Charlie ist ein legendärer Berliner Ort: Hier standen sich während der Berlin-Blockade russische und US-amerikanische Panzer in Sichtweite schussbereit gegenüber. Und hier war die später errichtete Mauer durchlässig: ein Grenzkontrollpunkt mit einem Wachhäuschen der US Army. Das steht heute wieder dort, ein Nachbau, weil sich Touristen so gerne davor fotografieren lassen. Berichte über den kalten Krieg, über Spione und flüchtende DDR-Soldaten haben den Checkpoint und das Mauermuseum zum meistbesuchten Ort Berlins gemacht – nur das Pergamon-Museum zählte 2004 mehr Besucher.

Nicht so anziehend wirkt die untere Friedrichstraße auf Geschäftsleute. Dabei stehen hier zwei der modernsten Bauten, die im Berlinboom der Neunziger Jahre errichtet wurden: Das Quartier 105 von Stararchitekt David Childs entworfen und das „Philip-Johnson-Haus“ vom gleichnamigen Vordenker postmoderner Architektur. Doch die Prachtbauten an der prominenten Meile fielen der Berliner Immobilienkrise zum Opfer: Die eine wurde zwangsversteigert, die andere braucht frisches Kapital. Neues gibt es auch über die angrenzenden Grundstücke, die ursprünglich ebenfalls bebaut werden sollten: Das Mauermuseum will sie erwerben, um ihre umstrittene Gedenkstätte zu erhalten.

„Die Eigentümer des Philip-Johson-Hauses sind bisher nie Geld schuldig geblieben“, sagt Oscar Kienzle. Doch der Verwalter des Bürohauses nahe Checkpoint-Charlie weist darauf hin, dass eine „Revitalisierung“ der Immobilie ohne finanzielle Sanierung nicht gelingen könne. Der Grund ist einfach: Die Laufzeit der Bankkredite, mit denen der Bau des Hauses teilweise finanziert wurde, endet. Verlängern wollen die Kredithäuser die Darlehen aber nur dann, wenn auch ihre Schuldner einen Beitrag leisten. Rund 1900 Privatleute, Anleger in einem Fonds, werden deshalb voraussichtlich nochmals in die eigene Tasche greifen müssen, „wenn sie ihre Immobilie endgültig retten wollen“, so Kienzle.

Verwalter Kienzle ist zuversichtlich, dass die Anleger dem Vorhaben zustimmen werden, obwohl ihnen in den Verkaufsprospekten regelmäßige Ausschüttungen statt des bevorstehenden Nachschusses versprochen wurde. Überzeugen will sie Kienzle mit den steigenden Einnahmen dank der besseren Vermietung des Hauses: „Wir haben in weniger als einem Jahr mehr als die Hälfte der Flächen vermietet“, sagt er. Zuvor habe das Gebäude zu zwei Dritteln leer gestanden.

Sollte die Sanierung klappen, dann bliebe dem Philip-Johnson-Haus das Schicksal des Quartiers 105 erspart. Deren Eigentümer gaben auf, und der Zwangsverwalter ließ das Wohn- und Geschäftshaus am 26.Juli vergangenen Jahres vom Amtsgericht Mitte öffentlich versteigern. Der Verkehrswert der Immobilie mit elf Büroeinheiten, vier Läden, sieben Wohnungen nebst Konferenzräumen hatte ein Gutachter mit 7,69 Millionen Euro bewertet. Doch der Hammer fiel für den neuen Eigentümer zu einem Preis unterhalb des Verkehrswertes.

Dabei ist auch der aktuelle Verkehrswert nur ein Teil dessen, was die Investoren einst bezahlt hatten: Kosmetik-Erbe Ronald Lauder, der ehemalige US-Botschafter Marc Palmer und der Berliner Immobilienhändler Abraham Rosenthal sollen 6000 Euro pro Quadratmeter bezahlt haben. Das ist fast drei Mal so viel wie das Bauland heute Wert sein dürfte.

Dieser Verfall der Werte zwingt die Banken heute, die Eigentümer unter Druck zu setzen.„Und das aus zwei Gründen,“ sagt Gutachter Ulrich Springer, „die Häuser sind weniger Wert, und die Banken geben weniger Kredit als früher.“ Außerdem prüften die Geldhäuser heute genau, ob der Kunde seine Schulden auf lange Sicht zurückzahlen kann. Dies bestätigt auch der Verwalter des Philip-Johnson-Hauses: „Grob gesprochen hat sich der Wert der Immobilie durch die Wirtschaftskrise halbiert“, sagt Oscar Kienzle. Der geringere Wert des Hauses bedeutet für die Bank ein höheres Risiko: Können die Eigentümer ihre Schulden nicht zurückzahlen, dann bekommt das Geldhaus bei einer Zwangsversteigerung nicht einmal den Wert ihrer Kredite zurück. Deshalb verlängern sie die Kredite nicht mehr in voller Höhe – sondern sie verlangen vorher einen Teil zurück. „Das ist in der aktuellen Krise bei vielen anderen verschuldeten Immobilieneigentümern ähnlich“ sagt Gutachter Springer.

Der Verfall der Grundstückspreise könnte für die Chefin des Mauermuseums eine Chance sein: „Wir wollen die verbleibenden Grundstücke kaufen“, sagt Alexandra Hildebrandt. Links und rechts der Friedrichstraße, am ehemaligen Kontrollpunkt Ost Friedrichstraße, sollten weitere Bürohäuser entstehen. Heute ist auch für diese Flächen ein Insolvenzverwalter im Auftrag der Banken zuständig. Kaufverhandlungen mit diesen liefen bereits. Der Preis könnte Experten zufolge bei 2500 Euro pro Quadratmeter liegen – für die 8000 Quadratmeter Fläche müsste die Museums-Chefin also 20 Millionen Euro aufbringen. Diese Summe erschreckt sie nicht: „Wir haben Sponsoren“, sagt sie, „wir sind den Toten verpflichtet und den Alliierten für ihren Einsatz für die Freiheit Berlins.“

Der Bezirk Mitte, baurechtlich zuständig für die Grundstücke, duldet die von Hildebrandt dort eingerichtete Gedenkstätte. Laut Kristina Laduch, Leiterin des Stadtplanungsamtes Mitte, ist der Checkpoint einer von drei Orten, die in ein Konzept für das Mauergedenken eingebunden wird, das derzeit in Arbeit ist. Alles andere liege in der Hand der Grundstückseigentümer – der Banken.

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