Immobilien: Aufrechnen und abwägen

WAS STEHT INS HAUS?

Mein Vermieter möchte die Kaltmiete erhöhen und begründet dies mit dem Berliner Mietspiegel 2009. Allerdings liegt ein neuer Mietspiegel von 2011 vor, der eine geringere Miete ausweist. Des Weiteren gibt mein Vermieter als mieterhöhende Eigenschaften einen Fliesenspiegel im Bereich Küche sowie eine „sichtgeschützte Müllabstellfläche“ im Bereich Wohnumfeld an. Diese Eigenschaften waren schon seit Mietbeginn vorhanden. Gilt der neue oder der alte Mietspiegel? Gibt es mieterhöhende Eigenschaften? Kann ich gegen die Mieterhöhung Mängel der Wohnung einwenden?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Vermieter kann im laufenden Mietverhältnis die Kaltmiete anpassen. Hierzu kann er mit dem Mieter formlos eine neue Miete vereinbaren oder einseitig ein Mieterhöhungsverfahren einleiten. Für ein solches Verfahren kann er zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unter anderem auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu, erhöht sich die Miete mit dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen, wenn er seinen Erhöhungsanspruch aufrechterhalten will. Die Stadt Berlin hat für derartige Fälle einen qualifizierten Mietspiegel erstellt, der Einzelheiten über die Grundmiete sowie Zu- und Abschläge für bestimmte Merkmale vorsieht. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich daher grundsätzlich nur nach dem aktuellen Mietspiegel. Der Bundesgerichtshof hat allerdings entschieden, dass der Vermieter in seinem Begründungsverlangen auch auf einen veralteten Mietspiegel Bezug nehmen kann. Damit ist das Mieterhöhungsverlangen formell in Ordnung, gibt aber keine abschließende Auskunft über die neue Miete. Diese richtet sich nur nach dem jeweils aktuellen Mietspiegel. Eine Mietminderung wegen behebbarer Mängel kann einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegengehalten werden, weil nach Beseitigung der Mängel der Vermieter die volle Miete verlangen kann.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Zwar hat der Vermieter sein Erhöhungsverlangen wirksam auf den Mietspiegel 2009 gestützt, die Mietberechnung richtet sich jedoch nach dem Mietspiegel 2011. Dies hat Bedeutung für die vom Vermieter angegebenen mieterhöhenden Eigenschaften „Küche“ und „Wohnumfeld“. Das Merkmal Fliesenspiegel im Arbeitsbereich der Küche ist im Mietspiegel 2011 entfallen und im Bereich Wohnumfeld reicht es für ein mieterhöhendes Merkmal nicht aus, eine sichtgeschützte Müllabstellfläche zur Verfügung zu stellen. Vielmehr verlangt der Mietspiegel 2011, dass diese Müllabstellfläche auch gepflegt ist und nur für die Mieter zugänglich gemacht wurde. Wegen der mietmindernden Mängel in Ihrer Wohnung dürfen Sie eine Zustimmung aber nicht verweigern, was aber gegebenenfalls die Minderung auf der Basis der erhöhten Miete nicht ausschließt.