Immobilien : Ausnahmen bestätigen die Regel

DETLEF POHL

Unüblich im Umland: Gute Lage zu bezahlbarem Preis - Residenz Mahlower HeideVON DETLEF POHL Wen es ins Grüne zieht, der muß eine gut gefüllte Brieftasche mitbringen.Zwar ist das Grundeigentum im Umland vergleichsweise günstig, oft wurde es aber von Bauträgern erworben, die es erschließen müssen, bevor sie dort dann Wohnparks errichten.Für den Kunden ist der Kauf einerschlüsselfertigen Immobilie bequemer als die Suche nach Bauland im Alleingang mitsamt nachfolgende "Bauleiter"-Aufgaben.Bequemlichkeit hat aber ihren Preis: Der Gewinn des Bauträgers - den berappt der Käufer.In aller Regel liegen die Angebotspreise bei Bauträgern nicht unter 5000 DM pro Quadratmeter Nutzfläche.Und trotz derartiger Preise wird nichtimmer eine angemessene Leistung erbracht.Ausnahmen bestätigen die Regel; der Wohnpark "Residenz Mahlower Heide" zählt in mancher Hinsicht zu diesen Ausnahmen.Zum einen liegt er nicht nur im Hochglanzprospekt, sondern auch in Wirklichkeit in nächster Nähe Berlins, zum anderen ist der Quadratmeter Wohneigentum für 4995 DM zu haben.Damit bleibt der Preisim bezahlbaren Bereich und legt eine genauere Prüfung des Angebots nahe. Insgesamt entstehen in zwei Abschnitten bis Ende 1996, und Ende 1997 genau 162 Wohnungen, darunter Zwei- und Dreizimmerwohnungen zwischen 65 und 100 Quadratmetern sowie einige wenige 40-Quadratmeter-Appartments.Bauträger ist die niederländische Immobilieninvestmentgesellschaft GCE.Die kalkulierte knapp, denn umfangreiche Vorarbeiten waren erforderlich: Der Bauträger mußte die Erschließungskosten für Abwasserkanäle und Erdgasleitungen bezahlen und aufwendige Außenarbeiten erbringen - Straßen, Aufforstungen sowie einen künstlichen Teich.Auch wurde das Land großzügig, mithin locker bebaut, was den Anteil des Bodenpreises pro Quadratmeter Nutzfläche auf stattliche 700 DM erhöhte.Der guten Bilanz widerspricht auch nicht, daß einige Dach- und Erdgeschosswohnungen zu üppigeren 5800 DM pro Quadratmeter angeboten werden.Die höhere Summe ist legitimierbar: Einige Räume wie Dachgeschoss-Galerien oder Hobbyräume im Keller, die zur Wohnung gehörenund über sie erreichbar sind, verfügen über großzügige 44 Quadratmeter.Doch diese Räume dürfen aus wettbewerbsrechtlichen Gründen nicht zurWohnfläche gezählt werden.Sie gelten als Nutzfläche, die nicht in die Wohnungsgröße eingerechnet sind. Die Qualität des Angebots werden auch durch Vertriebserfolge bestätigt: Knapp ein halbes Jahr vor Fertigstellungdes ersten Abschnittes sind bereits 81 Wohnungen verkauft; außerdem sind 75 Prozent der 60 Wohnungen aus dem ersten Bauabschnitt vermietet.Die Preise liegen zwischen 14 DM und 14,50 DM Netto kalt pro Quadratmeter.Im unweit entfernten Lichtenrade sind für Bauten ab Baujahr 1984 im Schnitt 20,18 DM aufzubringen. Mit der Vermietung sind die Bauträger aber auch im Zugzwang, weil sie Immobilienkäufer eine Erstvermietungsgarantie geben.Schönheitsfleck: Die Garantie ist nicht durch Kapital unterlegt.Durch die Vermietung könnenAnleger mit einer Rendite von 3,36 Prozent des Kaufpreises rechnen; doch Vorsicht: Erwerbsnebenkosten sind dabei ebensowenig eingerechnet wie etwaige Zinskosten für Fremdkapital.Andererseits sind hier auch keine Steuervorteile gegengerechnet.Von der Lage her kann die Mahlower Heide mit dem begehrten Süden Berlins auftrumpfen.Ein Fußweg führt eineinhalb Kilometer durch Feld- und Heidelandschaft ins Zentrum von Lichtenrade.Der Bezirk gilt zwar laut neustem Mietspiegel nur als "mittlere Lage", zählt aber zu den gefragteren Berliner Bezirken.Von der Mahlower Heide sind zudem zwei S-Bahnstationen in jeweils 15 Minuten zu Fuß erreichbar; mit dem Auto erreicht der Anlieger in wenigen Sekunden die B 96; von dort sind es 16 Kilometer bis zum Brandenburger Tor. Die Häuser erinnern an Gründerzeitvillen.Sie sind umgeben von einem altem Baumbestand.Die Autoparkplätze wurden in der Anlage ausgespart.Eine Tiefgarage liegt 50 Meter von den Wohnungenentfernt, der Stellplatz kostet 29000 DM."Die Leute wollen keine funktionale Wohnmaschine, sondern ein Haus, das wie ein Haus aussieht und in dem sie sich wohlfühlen, ohne eigentlich genau zu wissen, warum", so Architekt Moritz Kock.Der Seitenhieb gilt offenkundig einem rivalisierenden Projekt, das ganz in der Nachbarschaft errichtet wurde, dem Wohnpark Mahlow.Der liegt nur einen Kilometer weiter auswärts, dort werden aber 16 DM pro Quadratmeter kalt verlangt, inclusive Autostellplätze beinahe im Wohnzimmer.Die Bauweise dieses Wohnparks erinnert samt klobigem Lärmschutzwall an ein Silo. Dagegen lassen in Mahlow Lage und Umfeld ebensowenige Wünsche offen wie die Ausstattungder Wohnungen.Zum Standard gehören hochwertiger Teppichboden oder Laminat-Parkett in Wohnräumen und im Essbereich sowie in der Diele.Zudem verfügen die Wohnungen über flexible Grundrisse in solider Qualität; auch die Architektur hebt sich wohltuend vom Gros der Wohnparks ab.Kurz, die Residenz bietet eine attraktive Lage zu einer akzeptablen Miete.Das verspricht Kapitalanlegern auch nach Ablauf der in den ersten fünf Jahren besonders hohen Steuervorteile - dank Sonder-afa nach Fördergebietsgesetz - eine nachhaltige Vermietbarkeitihres Wohneigentums.Zwar ist unklar wie sich der Arbeitsmarkt in dieser Region entwickelt.Das südliche Umland profitiert aber von den meisten Unternehmensansiedlungen, darunter das Motorenwerk von BMW-Rolls-Royce und künftig der Großflughafen Schönefeld - bisher beeinträchtigt auch nicht die Einflugschneise die Mahlower Heide.

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