Immobilien: Aussteigen aus faulen Geschäften

Von Angela Wehrt

Viele Wege führen nach Rom. Der Bundesgerichtshof hat einen weiteren Weg geebnet, auf dem sich unfreiwillige Eigentümer so genannter Steuersparimmobilien ihrer Wohnung wie auch des dazugehörigen Kredits entledigen können.

Voraussetzung ist, dass der Immobilienkäufer den Darlehensvertrag für die Immobilienfinanzierung nicht direkt mit der Bank abgeschlossen hatte, sondern einen Dritten mit der Wahrnehmung des Notartermins beauftragt hatte. Und: Dieser „Treuhänder“ darf kein Rechtsanwalt sein. Trifft beides zu, dann kann man den Vertrag oft auflösen.

Grundlage dafür war ein Urteil vom 9.April 2002 (BGH XI ZR 91/99). Da hatte der Bundesgerichtshof einen Kreditvertrag für unwirksam erklärt, weil dieser ein so genanntes „Haustürgeschäft“ war. Und: der Vermittler hatte den Kreditnehmer nicht darüber belehrt, dass er ein Recht hat, den Vertrag zu widerrufen.

Doch Achtung: Der BGH qualifizierte den Vertrag über den Kauf der Immobilie als einen von dem Darlehensvertrag zur Finanzierung des Erwerbs getrenntes Geschäft. Dadurch gilt nicht grundsätzlich, dass ein ungültiger Kreditvertrag auch zur Rückgabe der Immobilie berechtigt. Dies ist nur dann möglich, wenn sich der Kaufvertrag aus einem anderen Grund als unwirksam erweist. Und dafür gibt es gerade bei Haustürgeschäften in vielen Fällen Anhaltspunkte.

Sind beide Verträge unwirksam, dann ergeben sich folgende Forderungen der an dem Geschäft beteiligten Personen. Der Käufer der Immobilie kann das Gebäude an den Verkäufer zurückgeben. Den Kredit muss der Käufer nicht zurückzahlen. Das Geldhaus muss sich vielmehr an den Verkäufer halten, der die Immobilie ja nun zurückbekommen hat. Schließlich kann der Käufer von der Bank verlangen, dass diese ihm die Zinsen zurückzahlt, die er bezahlen musste, so lange er den Kreditvertrag für gültig gehalten hatte.

Grundlage für dieses Urteil ist die Auffassung des BGHs, dass Vollmachten nur dann wirksam sind, wenn diese von befugten Personen ausgereicht werden, in erster Linie Rechtsanwälte. War der „Berater“ ein Immobilienhändler, dann war seine Rechtsberatung unzulässig. Darlehens- oder Immobilienkaufverträge sind dann unwirksam.

Die Bank kann ihren Kopf jedoch aus der Schlinge ziehen, wenn sie beweisen kann, dass ihr das Original der Kaufurkunde oder deren notarielle Ausfertigung vorlag, bevor sie den Kreditvertrag mit ihrem Kunden schloss. War dies nicht der Fall oder lag dem Geldhaus nur eine Kopie vor, muss es haften.

Das Gericht stellte auch klar, dass der Käufer der Immobilie und Kreditnehmer der Bank nicht dadurch schon den Darlehensvertrag akzeptiert, weil er jahrelang die Zinsen und die Tilgung für den Kredit bezahlte. Eine solche stillschweigende Genehmigung liegt nur dann vor, wenn dem Schuldner bewusst war, dass er eine nicht zu Rechtsgeschäften befugte Person bevollmächtigt hatte.

Welche Folgen hat das Urteil? Lagen nur beglaubigte Abschriften vor, als die Verträge über den Kauf und die Finanzierung der Immobilie abgeschlossen wurden, dann sind beide Verträge unwirksam und können wieder abgewickelt werden. Ist dagegen nur der Darlehensvertrag als unwirksam einzustufen, weil ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz vorlag, dann hängt die Rückabwicklung des gesamten Geschäftes davon ab, ob ergänzende Gesichtspunkte den Kaufvertrag unwirksam machen.

Ist nur der Darlehensvertrag nichtig, dann muss die Bank ihrem Schuldner Zinsen und Tilgungen zurückerstatten. Allerdings darf sie für die Zeit, in der der Vertrag erfüllt wurde, eine Verzinsung der Kreditsumme zu den vergleichsweise geringen Pfandbriefsätzen verlangen. Für den Kreditnehmer ist das meistens von Vorteil.

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