Immobilien: Aussteigen, solange es noch geht!

Die Gutachter vom Ausschuss für Grundstückswerte zählten schon immer zu den eher bedächtigen Beobachtern des Marktes. Doch nachdem sich die Immobilienpreise in Berlin mehrere Jahre auf Talfahrt befunden hatten, erwarteten sie zum Ende dieses Jahres zumindest „einen Silberstreifen am Horizont“, wie sich Thomas Sandner, Leiter der Geschäftsstelle, ausdrückt.

Und nun das. Im dritten Quartal kaufen in Berlin noch weniger Anleger Immobilien als im bereits umsatzschwachen Vorjahr. Fast niemand will mehr Grundstücke für den Bau von Wohnhäusern erwerben. Von Bauflächen für Bürohäuser ganz zu schweigen. Weil fast niemand mehr kauft, rechnen die Experten mit Preiseinbrüchen um zehn bis 30 Prozent (siehe Kasten). Und das Ende der Fahnenstange ist immer noch nicht erreicht: „Mit den neuen Steuergesetzen werden die Käufer noch zurückhaltender“, sagt Sandner.

Eine deutlichere Aussprache hat Michael Schultz. Der Chef der auf Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei Schultz und Seldenek nennt die Steuerpläne der Bundesregierung die „größte Vermögensvernichtung seit dem zweiten Weltkrieg“. Vor dem großen Kahlschlag könnte es in diesem so schlechten Jahr für die Immobilienwirtschaft aber noch zu einem kleinen Boom kommen. Aus steuerlichen Gründen. Und diese „Sonderkonjunktur“ wird nur ein Ziel haben: die in den Plänen der Bundesregierung vorgesehene, neue Besteuerung von Immobilien zu umgehen.

Fieberhaft haben Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer aus größeren Kanzleien an neuen Strategien zur „steuerlichen Gestaltung“ wie es im Fachjargon heißt, getüftelt. Nun legen sie dem vermögenden Teil ihrer Mandantschaft einen hübschen Erfolg vor: Die geplanten Gesetzesänderungen können private Eigentümer von Immobilien beispielsweise dadurch umgehen, dass sie ihr „Betongold“ an GmbH&Co-Gesellschaften übertragen, deren einziger Gesellschafter wiederum der frühere Privateigentümer wird. Mit einer solchen Konstruktion geht Eichel bei Immobilienverkäufen leer aus.

Wer das will und davon ausgeht, dass die Giftliste unverändert in Kraft tritt, muss rasch handeln: Am 20.November könnte das Kabinett den Beschluss zu der Gesetzesänderung fassen. Kommt es so, dann geht danach nichts mehr. Der Anleger müsste also vor diesem Datum eine Gesellschaft gegründet und die Immobilie übertragen haben.

Notare und Rechtsanwälte dürfen sich über ein unverhofftes Zusatzgeschäft freuen. Die Rechtsanwaltskanzlei Knauthe beispielsweise hat bereits „Vorratsgesellschaften“ für ihre Kunden gegründet, sagt Karl-Heinz Knauthe. Allerdings rechnet sich die Umgehung der neuen Steuergesetze nur für Eigentümer eines stattlichen Immobilienvermögens. Denn wer diesen Weg wählt, muss erst einmal 25000 Euro Bares als Stammkapital in die Gesellschaft ein- und Notarkosten aufbringen. Darüber hinaus müssen die frisch gekürten Unternehmer nach Angaben von Gutachter Ulrich Springer monatlich mit etwa 400 Euro Verwaltungskosten rechnen, für Steuer- und Wirtschaftsprüfungen.

Wer Kosten und Mühen scheut, den treffen die geplanten Gesetze hart. Das Nachsehen haben vor allem kleinere Anleger, die eine Immobilie als Alterssicherung erworben hatten und diese nach der Entschuldung noch einmal verkaufen wollten, um ein größeres Objekt zu erwerben. Bisher blieb der Erlös nach Ablauf der Spekulationsfrist (zehn Jahre) steuerfrei . Kommt es, wie die Koalition es in ihrer Vereinbarung vorsieht, dann werden solche Anleger ab November mächtig zur Kasse gebeten. Je nach Einkommen müssen sie bis zur Hälfte des Gewinnes an den Staat abtreten. „Dann wird keiner mehr verkaufen, weil die meisten es sich dann finanziell gar nicht mehr leisten können“, sagt Gutachter Ulrich Springer.

Steuern zahlen auch bei Verlust

Denn die geplanten Gesetze sind so gestrickt, dass Gewinne auch dann anfallen, wenn der Immobilieneigentümer beim Verkauf seines Grundbesitzes weniger Geld bekommt als er einstmals dafür bezahlt hatte (Siehe auch Fachbeitrag unten auf der Seite). Hintergrund: Der Gesetzgeber rechnet die früheren Steuervorteile als „Ertrag“ an.

Beispiel: Wer vor acht Jahren einen Neubau für eine Million Euro erworben und vermietet hatte, der durfte in dieser Zeit insgesamt 40 Prozent des Kaufpreises von seinem zu versteuernden Einkommen abziehen. Verkauft er nun seine Immobilie und bekommt nach acht Jahren die einst eingesetzte Million zurück, dann hat er nach dem bisher üblichen Verständnis keinen Gewinn gemacht. Für den Fiskus dagegen schon: Der betrachtet die abgeschriebenen 400000 Euro als Gewinn und verlangt dafür Steuern.

Ebenso wenig Rücksicht nimmt der Gesetzgeber darauf, dass die Inflation Jahr für Jahr das Kapital des Anlegers verzehrt hatte. „Ob durch die Veräußerung ein realer Gewinn erzielt wurde, ist unerheblich - solange allein durch die Geldentwertung ein nominaler Gewinn entsteht, ist dieser mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern“, so Heinz Zimmermann, Rechtsanwalt, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Partner der Kanzlei Hogan & Hartson Raue LLP, Berlin.

So richtig ins Kontor schlagen die geplanten Steuergesetze bei Anlegern, die sich am Aufbau Ost beteiligt hatten. Sie hatten die Hälfte ihrer Investition in den ersten fünf Jahren von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen können. Um den Steuervorteil so richtig auszureizen, hatten viele Anleger Immobilien auf Kredit erworben. Wegen des heute großen Immobilienangebots reichen die Mieteinnahmen bei den meisten Anlegern nicht aus, um die Bankraten zu bezahlen. Gelingt es einem Anleger, die defizitäre Immobile unter Preis zu verkaufen, dann wird der Fiskus künftig dennoch Steuern von ihm verlangen - und die Bank einen Teil ihres Kredites in den Wind schreiben müssen.

„Die Anleger werden dafür bestraft, dass sie ihr Geld riskierten, als die Regierung es für den Aufbau Ost brauchte“, sagt Jürgen-Michael Schick. Dem Bundespressesprecher des Verbandes Deutscher Makler zufolge werden die geplanten Gesetze das Geschäft lähmen. Einen „ganz erheblichen Rückschlag für den Immobilienmarkt“ erwartet auch Rechtsanwalt Knauthe: „Keiner wird mehr investieren“, sagt er. Das Kapital werde ins Ausland fließen, zum Beispiel in die USA, wo schon heute die Renditen auf Immobilien höher, die Steuern dagegen niedriger sind als in Deutschland.

„Mit den geplanten Gesetzen macht man auch den Zweitmarkt tot“, sagt Klaus-Peter Hillebrand, Wirtschaftsprüfer und Vorstandsmitglied des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen. Anders ausgedrückt: Spekulanten stehen schwere Zeiten bevor. Wer einen Altbau zu einem günstigen Preis erwarb, ihn sanierte, die Mieten erhöhte und zu einem höheren Preis weiterverkaufte, wird ebenfalls seinen Gewinn mit dem Fiskus teilen müssen.

Die neuen Regelungen treffen auf einen ohnehin dahindümpelnden Markt. Die Mieten von Wohnungen in Berlin sind weiter gefallen, bei einer Leerstandsquote von mehr als sechs Prozent. Von dieser Entwicklung waren Eigentumswohnungen in Spitzenlagen bisher ausgenommen. Die neuen steuerlichen Regelungen werden Experten zufolge auch diesen Teil des Marktes lahm legen.

Sogar Mieter, die derzeit vom großen Angebot profitieren, werden die Folgen der neuen Gesetze über kurz oder lang zu spüren bekommen. „Das Gesetzeswerk ist ein Preistreiber“, sagt Makler Schick. Wo niemand investiere, gehe das Angebot zurück. Das führe zwangsläufig zu höheren Preisen.

Wirtschaftsprüfer Hillebrand schlägt in dieselbe Kerbe: Das Gesetzeswerk gefährde die „zyklische Erneuerung des Bestandes“. Die Folge: Auch bei Altbauten verringere sich das Angebot. „Aber man muss fairer Weise sagen“, so Hillebrand, „dass die sich in zwei bis drei Jahren wieder etwas Neues einfallen lassen.“ Steuervorteile für Immobilien-Investitionen zum Beispiel.

Diese so genannten Schweinezyklen sind dem geschäftsführenden Gesellschafter des Grundeigentum-Verlages Dieter Blümmel bestens bekannt: „Eine große Verschwendung von Kapazitäten in der Bauwirtschaft“ nennt er das, „erst wird alles kaputtrasiert, dann wieder kostspielig hochgepäppelt“. Grundsätzliche Bedenken gegen eine Immobilien-Besteuerung hat Blümmel nicht. Warum, fragt er, sollten Gewinne steuerfrei bleiben, wenn ein Kaufmann eine Immobilie erwirbt, entwickelt und mit Gewinn verkauft. Dass Spekulationsgewinne in der Vergangenheit steuerfrei waren, habe historische Gründe: Das sollte Grundeigentümer schützen, die Kapital langfristig zur Sicherung der Altersbezüge angelegt hatten. Erst um 1970 herum sei ein neuer Typ von Käufern auf den Markt getreten, die mit Immobilienhandel ihr Einkommen bestritten. Hier sei eine höhere Besteuerung berechtigt.

Aber maßvoll, denn Immobilien hätten immer schon nur geringe Erträge erwirtschaftet. Dafür hätten Käufer von der Wertentwicklung profitieren dürfen. Ähnlich wie bei Aktien: Die kaufe auch niemand, um die Ausschüttungen zu kassieren, sondern um von Kursgewinnen zu profitieren. Kurz:Höhere Steuern auf Immobilien ja, aber doch nicht auf die Substanz.

Blümmel glaubt nicht, dass die derzeit diskutierten Pläne am Ende im Gesetzesentwurf stehen werden. Und falls doch? „Dann gibt es noch das Gericht in Karlsruhe“