Immobilien : Auswege aus der Preisspirale

RALF SCHÖNBALL

IHK-Seminar forscht nach dem Schuldigen für die teuren Baupreise - und entdeckt einen Bündel von UrsachenVON RALF SCHÖNBALL Daß zu teuer gebaut wird, das bekommt noch jeder Großstädter zu spüren: Teure Mieten und teure Wohneigentumpreise werdenschon als natürliches Übel unserer sozialen Marktwirtschaft hingenommen.Zu Unrecht, denn nicht nur im Land der unbegrenzten Möglichkeiten, sondernauch in Nachbarländern der Europäischen Union wird kostensparendes Bauenvorexerziert.Wer also trägt die Schuld an der Preisspirale - das Baukartell,vergeistigte Architekten oder die "tricksende" Öffentliche Hand?Diese Fragen wurden ohne falsche Rücksichtsnahmen aufgeworfen auf einemSeminar, das die Industrie- und Handelskammer (IHK) gemeinsam mit der Gesellschaft"Stadthaus" vorbildlich vorbereitet hatten. "Da verhandleich doch lieber mit der Mafia als mit den Eigenbetrieben, bei den Ukrainernweiß ich wenigstens, was die wollen", sagt Axel Gutzeit und erntetdafür ebensoviel Gelächter wie Beifall.Nicht schiere Polemik ist es,die den Architekten und Bauunternehmer zu der flapsigen Diagnose führt,es sind pragmatische Erfahrungen bei der Planung einer Siedlung für 500Haushalte.Um für dieses Gebiet eine Baugenehmigung zu bekommen, wurdeer verpflichtet, das Baugebiet auch zu "erschließen", also Kanälefür die Versorgung mit Wasser und die Entsorgung des Abwassers zu legen.Die Wasserwerke, Eigenbetriebe vom Land Berlin, verlangten die Verlegungvoluminöser Druckrohre; die sollten außerdem von einem Unternehmen ausden alten Ländern bezogen werden.Nach zähen Verhandlungen wurde klarwarum: "Die Stadt wollte 10000 angrenzende Haushalte mit an unser Netzanbinden, und der westdeutsche Hersteller der Rohre ist eine Tochtergesellschaftdes Landes", so Gutzeit. Mögen auch weniger "mafiöse Verhältnisse"als leere Haushaltskassen Ursache derartig ausgebuffter Strategien von Senatund Eigenbetrieben sein, sicher ist, daß für die Hauptstadt dasselbe giltwie für die Gemeinden: "Sie haben keinen Pfennig, und deshalb wirdjeder Bauherr per städtebaulichen Vertrag geknebelt, das Bauland auch zuerschließen", sagt Germanus Pause von der Brandenburger Landesentwicklungsgesellschaft.Die "Knebelung" bedeuten im Ergebnis Grundstückskosten von mindestens450 DM pro Quadratmeter Wohnfläche, oft sind es bis zu 850 DM.Die bezahltjeder Häuslekäufer als "Grundstücksanteil".Darin ist nichtnur "sein" Anteil für die Kosten von Wasser- und Abwasserrohrenenthalten, sondern auch für den Bau von Schule, Sporthalle und ÖffentlichenWegen - unbestritten wichtige "Infrastruktur" für eine funktionierendeSiedlung.Für die Grundstücke ist das aber eine preistreibende Strategie.Einzige Alternative dazu wäre ein "Kreditierungssystem", beidem die Gemeinden auf Pump die Infrastruktur erstellen, und den Kredit erstdann tilgen würden, wenn die Gutbetuchten in der Siedlung wohnen und ihreSteuern zahlen - noch gibt es allerdings für Derartiges keine Pilotprojekte.Teurer als in den Niederlanden und Dänemark sind aber nicht nur die Grundstücke,sondern auch das Bauen selbst.Wie Torsten Birlem, Chef von Stadthaus, zeigte,ist das viel gescholtene System von Normen und Vorschriften im deutschenBaurecht nur für fünf Prozent der Mehrkosten schuld.Weitaus preistreibendersei einer Studie zufolge die geringe Produktivität der Bauwirtschaft, dieim europäischen Vergleich Mehrkosten von 20 Prozent erzeugt; auch fürPlanungsleistungen werden hierzulande 30000 DM mehr als andernorts bezahlt.Das Ergebnis: Während im Berliner Speckgürtel um die 5000 DM pro Quadratmeterfür das Wohneigentum aufzubringen sind, sind es im Umland von Kopenhagennur rund 2700 DM, in Randgemeinden Amsterdams gar unter 2000 DM.Noch billigergeht es nur im Land der unbegrenzten Möglichkeiten: Ein 160 Quadratmetergroßes Haus kostet dort gerade mal 193000 DM, also 1200 DM pro Quadratmeter.Natürlich erklären auch unterschiedliche Bauausführungen die Preisunterschiede.Doch vorsicht - Weiträumigkeit und nicht Bauqualität stand an obersterStelle des "hedonistischen Indexes" einer US-Studie, die Haushaltenach Kriterien für ihr Wohlbefinden in Wohnungen befragt hatte.Auf bundesdeutscheBegehrlichkeiten übertragbar oder nicht? - Mögen Giebel aus Styropor,Dachschindel aus Kunststoff und Wände aus Holz germanischer "Bodenständigkeit"nicht ausreichend Rechnung tragen, die Qualität der Eigenheime hängt wenigervom Material als von deren Verarbeitung ab.Noch heute stehen in den USAHolzhäuser, die 1892 errichtet wurden. Massiv oder nicht, beim Blick aufeuropäische Nachbarländer ist das nicht die entscheidende Frage: Dortwird vor allem die Baustelle rationeller organisiert als hierzulande.TypisierteBaustoffe werden nach Plan an den richtigen Ort, in den richtigen Mengengeliefert - das spart Zeit und Geld, für Arbeitskräfte und Zinsen.Daßhierzulande die Abstimmung der einzelnen Gewerke oft gründlich mißlingt,wußte ein Teilnehmer zu berichten: "Da wird das Toilettenbecken dreimal angeliefert, und mehrmals von Raum zu Raum durch die Baustelle verschoben."Derartiges wird bei europäischen Nachbarn schon dadurch verhindert, daßvor Ausheben der Baugrube Planungsteams die einzelnen Schritte bei der Umsetzungdes Bauvorhabens aufeinander abgestimmen; eine Zusammenarbeit der Verantwortlichenaus den verschiedenen Unternehmen also üblich ist. "Der Bauwirtschaftgeht es viel zu gut, sie braucht sich nicht durch billige Preise eine neue,breite Käuferschicht zu erschließen", schob ein anderer Seminarteilnehmerden Schwarzen Peter weiter.Recht dürfte er damit zumindest bis zum Jahreswechselbehalten: "Bauen rechnet sich zum großen Teil nur durch die Steuerförderung",so Friedemann Aubelen von der BWH Hochbau AG.Damit sei der Einbruch derBauproduktion durch die Kürzung der Sonder-Abschreibung im Osten ab 1997programmiert.Daß spätestens dann innovative Bautechniken zur Überlebensfrageeiner ohnedies gebeutelten Baubranche werden, ist ausgemacht. Denn konventionellePreisspielräume sind inzwischen ausgequetscht.Das vielzitierte Berliner"Baukartell" ist in den vergangenen Jahren im Rückzug: "1990war der Mietwohnungsbau in Berlin um 56 Prozent teurer als in Hamburg",so Jürgen Pinnig vom Unternehmen Wohnstatt.Inzwischen sei die Preisdifferenzaber halbiert, Spielraum für Kostensenkungen blieb nur noch bei den Preisenfür Grundstücke und für die Finanzierung.In beiden Fällen kann Spreeathenvon der Elbmetropole lernen: Die Hamburger Investitionsbank braucht nureinen halben Prozent Bearbeitungsgebühr, die Berliner drei.Hamburg vergibtFörderungen beim Wohnungsbau immer zusammen mit landeseigenen Grundstücken.Dadurch wird verhindert, daß "der Finanzsenator mehr für sein Grundstückkassiert, und der Bausenator das finanziert", so Pinnig.Zur Erklärung:Wer Förderungen für den Bau von Sozialwohnungen erhält, dem sind Kostenmietenvon 30 DM pro Quadratmeter sicher; derart hohe Erlöse steigern aber denGrundstückswert - denn der wird bekanntlich von dem möglichen Ertrag abgeleitet.

0 Kommentare

Neuester Kommentar