Immobilien: Auszug mit Protokoll

Wohl dem, der eine neue Wohnung hat. Da möchte man um die alte nicht mehr viel Aufhebens machen: Mietvertrag kündigen, umziehen und Schluß. Doch so einfach ist es selten. Böse Überraschungen können Mieter erleben, die dem Vermieter den Wohnungsschlüssel übergeben, ohne sich dies bestätigen zu lassen. Mitunter kommt dann Wochen nach dem Auszug eine Aufforderung, hier noch eine geborstene Scheibe zu ersetzen und dort das gesprungene Waschbecken. Aber wer hat den Schaden verursacht? Mieter, Nachmieter oder Vermieter?

Um Streit zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter vor dem Ein- und vor dem Auszug gemeinsam die Wohnung begehen und den Zustand jedes einzelnen Raumes schriftlich festhalten. Auch strittige Punkte werden vermerkt. Mit einem solchen Protokoll verpflichtet sich keiner der Vertragspartner automatisch, etwaige Schäden zu beheben oder gar Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wer letztlich wofür aufkommt, ist im Zweifel gesondert zu klären. Das unterschriebene Formular dient jedoch in beiderseitigem Interesse als Beweismittel, falls sich ein Streit nicht vermeiden läßt. Der Vermieter kann allerdings in der Regel keine Mängelbeseitigung mehr durchsetzen, wenn er auf diese Weise bestätigt hat, die Wohnung in ordnungsgemäßen Zustand zurückbekommen zu haben, urteilten mehrere Gerichte. Widersetzt sich der Vermieter einer gemeinsamen Wohnungsbegehung und der Protokollierung ihres Zustandes, sollte der Mieter nur bei zu befürchtenden gravierenden Problemen einen Fachmann damit beauftragen, die Wohnung zu begutachten, denn zahlen muß dies der Auftraggeber. Auf jeden Fall ist es sinnvoll, die geräumte Wohnung im Beisein eines neutralen Zeugen zu besichtigen.

Die Schlüssel müssen spätestens am Ende der Kündigungsfrist abgegeben werden. Fällt diese auf einen Sonnabend, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich die Rückgabe auf den nächsten Werktag. Die Übergabe muß der Mieter notfalls beweisen können. Deshalb sollte man sich den Empfang quittieren lassen. Werden die Schlüssel lediglich in den Briefkasten der Hausverwaltung geworfen, sollte ein Zeuge dies schriftlich bestätigen. Per Post ist die Übergabe nur durch Einschreiben mit Rückschein nachzuweisen. Werden die Schlüssel erst wesentlich später, beispielsweise 14 Tage nach Mietende abgegeben, muß man damit rechnen, daß der Vermieter noch eine Nutzungsentschädigung für den ganzen Monat fordert, sofern er die Wohnung nicht hatte übernehmen oder gar betreten können.

Wurden Küchen komplett oder Herde, Öfen, Spülen einzeln mitvermietet, kann sich der Mieter zwar die Wohnung nach seinen Wünschen umgestalten, hat sie aber nach Mietende so wieder herzurichten, wie er sie laut Mietvertrag übernommen hat: Umbauten sind rückgängig zu machen, Einbauten zu entfernen (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 127 / 89), es sei denn, der Vermieter stimmt deren Verbleib ausdrücklich zu oder hat Umbauten genehmigt, was man sich ebenfalls immer bestätigen lassen sollte. "In Erfüllung seiner Rückgabeverpflichtung hat der Mieter bei Vertragsende seine Sachen vollständig aus dem ihm überlassenen Objekt zu entfernen", urteilte in einem Fall das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. 10 U 6 / 96). Werden nach Vertragsende Gegenstände zurückgelassen, wird "dem Vermieter die Mietsache teilweise vorenthalten", so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 96 / 87). Das gilt insbesondere dann, wenn beispielsweise Keller und Dachboden noch nicht geleert sind (OLG Hamm, Az. 29 U 80 / 95). Eine Rückgabe kann aber vollzogen werden, wenn der Mieter nur einzelne Teile und geringwertiges Gerümpel zurückläßt.

Falsch ist die Annahme, wer eine Wohnung unrenoviert übernehme, müsse allein aus diesem Grunde beim Auszug nicht renovieren. Aber als Grundsatz gilt: "Der Mieter soll nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst verwohnt hat" (LG Kassel, in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1982, S. 245). Und der Bundesgerichtshof hat dazu festgelegt: Spätestens beim Auszug müssen diejenigen Räume renoviert werden, bei denen bestimmte Fristen abgelaufen sind - drei Jahre bei Küchen, Bädern und Duschen; fünf Jahre bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, sieben Jahre bei anderen Nebenräumen. Maßstab für diese Fristen ist der Einzug oder die letzte Renovierung. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung frisch renoviert oder unrenoviert angemietet wurde. Räume, bei denen diese Fristen noch nicht abgelaufen sind, müssen nicht renoviert werden. Zieht der Mieter beispielsweise nach vier Jahren aus, sind nur Küche, Bad und Dusche in Ordnung zu bringen - "malermäßig instandzusetzen", wie es juristisch heißt. Dazu gehören Anstreichen und Tapezieren der Decken und Wände, Streichen von Heizkörpern nebst Rohren, gegebenenfalls der Fußböden sowie der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen. Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Leitungen oder gar das Verputzen der Wände gehören nicht dazu.

Allerdings sollte man auch in den Mietvertrag schauen: Denn ohne besondere Vereinbarung sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Und im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es: "Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten" (§ 548). In dem Fall reicht es aus, die Wohnung besenrein, das heißt leer und ohne Schmutz zu übergeben. Das jedoch dürfte inzwischen die Ausnahme sein: Dem Vermieter ist es gestattet, seine Pflichten hinsichtlich der Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abzuwälzen - was viele denn auch tun.