Immobilien : Bagatellschäden und Kleinreparaturen

ANDREAS LOHSE

Mieter müssen nur bis zu einer vertraglich vereinbarten Höchstgrenze zahlenVON ANDREAS LOHSE Die Instandhaltung einer Wohnung obliegt grundsätzlich dem Vermieter - so steht es zumindest im Gesetz (§ 536 BGB).Gleichwohl kann der Mieter verpflichtet werden, sich um Bagatellen selbst zu kümmern und kleinere Schäden aus eigener Tasche zu bezahlen.Aber: Wo hört die Bagatelle auf und wann beginnt der - vom Vermieter zu tragende - Schaden, mithin dessen Instandhaltungspflicht, die er nicht auf den Mieter abwälzen darf? Der häufige Streit der Vertragsparteien um vermeintliche Kleinigkeiten hat vor einigen Jahren den Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt.In ihrem Urteil legten die Richter die Grenzen des Zumutbaren für die Mieter fest.Demzufolge dürfen Bagatellreparaturen im Einzelfall höchstens 100 Mark kosten, die Oberlandesgerichte Hamburg und München halten auch noch Kosten von 150 Mark pro Reparatur für zulässig. Darüber hinaus muß im Mietvertrag eine Höchstgrenze der vom Mieter zu tragenden Kosten genannt werden: Ist beispielsweise festgelegt, daß der Mieter Bagatellschäden innerhalb eines Jahres bis zu einer Gesamtsumme von maximal 500 Mark selber zu begleichen hat, gehen Kosten darüber hinaus zu Lasten des Vermieters. Das Oberlandesgericht Stuttgart hielt es für zumutbar, daß die Belastung des Mieters pro Jahr bei 300 bis 400 Mark liegen dürfe.Dieses Urteil indes ist mittlerweise knapp zehn Jahre alt, so daß man heute als Richtwert etwa 600 Mark ansetzen könne, heißt es beim Berliner Mieterverein.Die dritte Voraussetzung, unter der Vermieter Bagatellschäden auf den Mieter abwälzen können, ist, daß sich eine solche Vereinbarung nur auf jene Teile der Mietwohnung beziehen darf, die dem Mieter selbst zugänglich, genauer: "dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt" sind.Unangemessen benachteiligt werde der Wohnungsinhaber dann, wenn er Reparaturen für Gegenstände zahlen solle, die er gar nicht abnutzen könne, wie beispielsweise die Leitungen für Gas, Wasser oder Strom. Voraussetzung ist in jedem Fall, daß im Mietvertrag der Umgang mit Bagatellschäden ausdrücklich festgelegt ist, und zwar sowohl die Höhe der Kosten im Einzelfall als auch die Gesamthöhe innerhalb eines bestimmten Zeitraumes.Stillschweigend dulden muß der Mieter deren Begleichung aus dem eigenen Portemonnaie also nicht. Verwirrend waren vor geraumer Zeit Pressemeldungen, denen zufolge Mieter die jährliche Wartung ihrer Gastherme oder Gasetagenheizung nicht mehr zahlen müßten.Manche frohlockten schon, wurden aber eines Besseren belehrt.Hintergrund war ein Urteil des Amtsgerichtes Langenfeld: "Wartung der Gastherme ist Vermietersache", hieß es.Schon früher hatte der Bundesgerichtshof Gleiches beschlossen. Allerdings wurden "die beiden Urteile in der Presse verkürzt" wiedergegeben, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mieterverein.So habe der BGH in seinem Urteil die Formularklausel für unwirksam gehalten: "Thermen sind auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten", und das Langenfelder Amtsgericht hatte für nichtig erklärt, daß "Wartungs- und Bedienungskosten, TÜV- und sonstige Gebühren, eventuelle Kosten der Abrechnung durch Wärmemeßgeräte" der Mieter tragen müsse, sowie verpflichtet sei, "einen Wartungsvertrag für die Heizungsanlage abzuschließen und diese jährlich einmal durch eine Fachfirma warten zu lassen".Doch diese Klauseln waren nur deshalb unwirksam, weil sie keine Obergrenze für die jährliche Kostenbelastung nannten und somit "den Mieter mit einem nicht vorhersehbaren Risiko" belasteten, so Frank Maciejewski.Wer in seinem Mietvertrag eine der beiden Klauseln oder eine vergleichbare finde, müsse allein "aus diesem Rechtsgrund weder die Wartungskosten tragen noch einen Wartungsvertrag abschließen".Wer hingegen eine Klausel mit Kostenbegrenzung vereinbart habe oder andere individuelle Absprachen mit dem Vermieter traf, sei daran gebunden. Die Hoffnung indes, aufgrund einer tatsächlich unwirksamen Formularklausel um jedwede Kosten für die Therme herumzukommen, trügt: Denn die Wartungen der Gasgeräte sind meistens als Betriebskosten auf den Mieter abwälzbar: zahlen muß man so oder so.

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