Immobilien : Bank muss für Finanzierungslücke haften

Geldhaus hatte bei Immobilienfinanzierung mit Lebensversicherung nicht vor den Risiken gewarnt

Frank Rodloff

Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat am 4.April 2003 eine wichtige verbraucherfreundliche Entscheidung getroffen (15U8/02). Zu urteilen hatten die Richter über eine fehl geschlagene Immobilienfinanzierung mit Hilfe von Kapitallebensversicherungen. Viele Versicherer können künftig wegen gesunkener Erträge die ursprünglich in Aussicht gestellten Überschusse nicht mehr auszahlen. Versicherte, die mit diesem Geld die Kredite für ihre Immobilienfinanzierung tilgen wollten, müssen hierfür deshalb mehr Geld als geplant aufbringen. Das OLG Karlsruhe hat in einem solchen Fall nun entschieden, dass die Bank und nicht ihr Schuldner diese Differenz tragen muss.

Allerdings lag diesem Fall ein besonderer Darlehensvertrag zugrunde. Darin hieß es ausdrücklich, dass der Kredit bei Fälligkeit durch die Auszahlung der Lebensversicherung getilgt wird. Ferner hatte sich die Bank die Ansprüche aus der Lebensversicherung abtreten lassen. Schließlich hatte das Geldhaus in Formularen den Hinweis auf eine mögliche Unterdeckung und die gegebenenfalls erforderliche Nachzahlung gestrichen.

Deshalb, so argumentierte das Gericht, habe die Bank das Risiko auf sich genommen, dass die Lebensversicherungssumme am Ende niedriger ist als der Darlehensbetrag. Daher habe sie keinen Anspruch auf eine Nachzahlung durch den Kreditnehmer.

Banken und Versicherungen hatten ihren Kunden in der Vergangenheit häufig empfohlen, Kredite zur Finanzierung von Immobilien oder auch zum Ausbau von Arztpraxen durch den Abschluss einer Kapitallebensversicherung abzusichern. In solchen Fällen gewährt die Bank wie üblich ein Darlehen, doch die Zinsen und der Darlehensbetrag werden erst am Ende der Laufzeit zurückgezahlt, wenn die Kapitallebensversicherung zur Auszahlung kommt. Die Police hat dabei stets die gleiche Laufzeit wie der Kreditvertrag. Außerdem ist die Lebensversicherungssumme so bemessen, dass die Auszahlung am Ende hoch genug ist, um Kredit und Zinsen auf einen Schlag in voller Höhe zurückzahlen zu können.

Doch diese Rechnung geht nun nicht mehr auf, weil die Versicherungsgesellschaften ihre Ertragsziele nicht erreichen. In den vergangenen zwei Jahren haben sie ihre „Überschussbeteiligung“ bei laufenden Verträgen mehrfach gesenkt. Ergebnis für die Schuldner: Sie werden den Bankkredit bei Fälligkeit nicht mehr vollständig von den Erträgen aus der Lebensversicherung zurückzahlen können. Banken holen das fehlende Geld bei ihren Schuldnern. Zumindest einige Kreditnehmer könnten diese Forderungen nach dem OLG-Urteil nun zurückweisen.

Wer selbst Opfer einer Unterdeckung durch die gesunkenen Überschussbeteiligungen der Lebensversicherung wird, sollte deshalb seine Verträge prüfen. Findet sich bei ähnlichen Gestaltungen kein Hinweis auf eine mögliche Unterdeckung und Nachzahlungen, könnten Chancen bestehen, den Anspruch der Bank abzuwehren. Auch bei laufenden Verträgen sollte man sich von der Versicherung die zu erwartenden Endbeträge vorrechnen lassen, um sich auf zusätzliche Belastungen rechtzeitig einzustellen.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Notar in der Kanzlei Murawo

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