Immobilien : Banken finanzieren billiger als Versicherer Nur bei Krediten für vermietetes Grundeigentum gilt dies nicht

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Bei der Finanzierung eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung hat der Schuldner die Wahl zwischen einem Kredit von einer Bank oder von einer Versicherung. Auf den ersten Blick sprechen die etwas günstigeren Zinsen der Assekuranzgesellschaften für dies. Doch der Eindruck täuscht. Zumindest wenn der Käufer die erworbene Immobilie selbst nutzen will, ist die Finanzierung mit einem Bankdarlehen günstiger. Darauf weisen Stiftung Warentest sowie die Allgemeine Deutsche Direktbank (Diba) hin.

Die Diba hat dazu eine Vergleichsrechnung vorgelegt. Vorausgesetzt werden bei beiden Finanzierungsvarianten Schuldzinsen in derselben Höhe (4,4 Prozent). Der Kredit beläuft sich auf 150000 Euro. Wenn der Versicherungskunde seine Zinsen sowie monatlich 315 Euro für eine Kapitallebensversicherung bezahlt, dann habe er seine Schulden nach 25 Jahren getilgt. Würde er dagegen einen Kreditvertrag mit einer Bank abschließen und den selben monatlichen Betrag in die Rückzahlung seines Kredits investieren, dann seien die Schulden bereits nach 24 Jahren und drei Monaten abbezahlt. Der finanzielle Vorteil betrage rund 7900 Euro.

In zwei Punkten ist diese Rechnung ungenau: Sie berücksichtigt nicht die oft etwas günstigeren Zinsen der Versicherer. Außerdem geht sie davon aus, dass die Versicherung ihrem Kunden lediglich den gesetzlich garantierten Zins in Höhe von 3,25 Prozent für seine Sparbeiträge auszahlt. Dieses Szenario ist angesichts der angespannten Lage der Versicherer zwar derzeit realistisch, zumal die Gesellschaften ab 2004 den Grantiezins neuer Verträge auf 2,75 Prozent senken. Sollte sich jedoch die wirtschaftliche Lage verbessern – und sich die neuen Gesetze der Bundesregierung zugunsten der Versicherer wie erwartet auswirken –, dann werden die Assekuranzkunden von höheren Gewinnen ihrer Gesellschaften profitieren. Wie hoch die Gewinnbeteiligung künftig sein wird, lässt sich nicht voraussagen. In der Vergangenheit schütteten jedoch Versicherer ihren Kunden im Schnitt eine Gesamtverzinsung von über fünf Prozent aus.

In diesem Fall würde sich auch eine Eigenheimfinanzierung rechnen. Denn als Faustformel gilt: Ist die effektive Verzinsung der in die Kapitallebensversicherung eingezahlten Beträge höher als der Zins, den der Schuldner für den parallel laufenden Kredit bezahlt, dann lohnt sich diese Finanzierung.

Die Stiftung Warentest hat jedoch bei einem umfassenden Vergleich von Baufinanzierern festgestellt, dass sich diese Hoffnung langfristig nur selten erfüllt. Grundsätzlich rechne sich jedoch ein Eigenheimkredit durch Tilgungsersatz, wie die Finanzierung durch Versicherer auch genannt wird, für Käufer vermieteter Immobilien. Denn diese können die Zinsen als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Und bei der Finanzierung durch Versicherer bleiben bis zuletzt Zinsen für den gesamten Kreditbetrag fällig – da die Schulden erst in einem Schlag durch die Auszahlung der Kapitallebensversicherung getilgt werden. Bei einer Bankfinanzierung dagegen sinken die Zinszahlungen fortwährend – und mit ihnen auch die Steuervorteile. ball

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