Bauen in Berlin: In Berlin tanzen die Hauskäufer aus der Reihe

Der Teilmarkt für Wohnbauland in der offenen Bauweise – das sind die Wunschimmobilien der jungen Familien – ist nach den Erhebungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin stabil geblieben. Zwar ist die Zahl der Grundstückskäufe von 2008 auf 2009 um 17 Prozent auf 1146 Transaktionen gesunken, die Rahmendaten weisen aber auf eine anziehende Baukonjunktur in diesem Segment hin: Der Gesamtumsatz bei Bauland ist 2009 um vier Prozent auf nunmehr 182 Millionen Euro gestiegen, der Flächenumsatz auf 1,47 Millionen Quadratmeter (plus elf Prozent) – da sind viele „Big Player“ am Markt: Bauträger, die kleine bis mittlere Einfamilienhaus-Siedlungen am Stück entwickeln. Für Privatinteressenten sind solche Objekte mehrere Nummern zu groß.

In den nächsten Monaten kommt also einiges auf den Markt. Der Immobilienbericht weist auf eine Berliner Besonderheit hin: Es gibt in der Stadt in größerer Zahl ehemals gewerblich genutzte Flächen, die in Bauland umgewidmet werden. Oder Areale, die für den Gemeinbedarf ausgewiesen waren und in dieser Funktion nicht mehr benötigt werden. Sie liegen überwiegend zentrumsnah zur Innenstadt und sind sehr gut an den Nahverkehr angeschlossen. Bauträger greifen bei diesen Objekten zu, entwickeln und parzellieren die Grundstücke und bieten vorzugsweise schlüsselfertige Wohngebäude an. In Städten wie München, Stuttgart oder Frankfurt am Main würden solche Flächen einen wahren Kaufrausch bei vielen Hausinteressenten auslösen – in der Hauptstadt Berlin können sich die Familien zwischen verschiedenen Angeboten entscheiden. Viel falsch machen kann man in solchen städtischen Lagen nicht.

Zwei Beispiele: Der Berliner Gutachterausschuss hat die Entwicklung um den Heinrich-Mann-Platz in Niederschönhausen verfolgt: Der Grundstückspreis stieg dort von den regional üblichen 190 Euro je Quadratmeter (2008) auf inzwischen stolze 280 Euro. In Lichtenberg hat sich das Baugebiet an der Bornitzstraße gut gemacht; ein Anstieg der Bodenpreise von 140 auf 200 Euro für den Quadratmeter bescheinigt den Hauskäufern, sicher investiert zu haben. Nicht ganz stabil im Bodenpreis sind dagegen Baugrundstücke am östlichen Stadtrand zu Brandenburg; die Verkehrsanbindung dort ist nicht so vorteilhaft wie bei den stadtnahen Lagen.

Für den Westteil Berlins haben die Gutachter eine positive Nachricht parat: Die seit dem Fall der Mauer schleichende Abwertung der West-Grundstücke ist gestoppt, seit nunmehr fast vier Jahren sind die Bodenpreise im Westen wieder preisstabil – auf einem allerdings deutlich höheren Niveau als im Osten der Stadt. Das Gebiet rund um den U-Bahnhof Thielstraße im Ortsteil Dahlem steht ganz oben in der Gunst der Immobilienkäufer. Grundstücke für die beliebte offene Bauweise kosten hier 740 Euro je Quadratmeter, und die Grundstücke sind in Dahlem-Nord sehr großzügig geschnitten. Die guten Wohnlagen in Nikolassee oder Wannsee reichen bis 700 Euro, günstig können Bauwillige (West) in Spandau einsteigen: einfache Lagen ab 130 Euro. Gatow oder Staaken, im Süden Mariendorf und Marienfelde bieten Grundstücke für Familien zwischen 140 und 200 Euro je Quadratmeter.

Wer in Berlin Ein- oder Zweifamilienhäuser aus dem Immobilienbestand kaufen will, hat die große Auswahl. Die Preise sind bis auf wenige Ausnahmen stabil – was für einen zwischen Angebot und Nachfrage ausgeglichenen Markt spricht. Eine leichte Erhöhung der Preise konnte der Gutachterausschuss lediglich bei einigen Objekten in sehr guter Lage feststellen. Das Einfamilienhaus im Berliner Durchschnitt kostete 255 000 Euro, dafür gibt es 155 Quadratmeter Geschossfläche: Der Gebäude-Quadratmeterpreis ist 2009 im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken: von 1615 auf jetzt 1595 Euro. Wer mit einer Anschrift in Grunewald liebäugelt, darf sich auf 3650 Euro für einen Quadratmeter Geschossfläche gefasst machen.

Die Hauspreise differieren naturgemäß je nach Baujahr und Lage. Vor allem bei Bestandsimmobilien sind auch große Unterschiede zwischen West- und Ostteil der Stadt auszumachen. Frei stehende Einfamilienhäuser in Westberlin ab Baujahr 1990 werden zwischen 220 000 und 480 000 Euro gehandelt, im Osten zwischen 180 000 und 300 000 Euro. Villen und große Landhäuser spielen dabei keine Rolle. Die Immobilien im Osten sind nach den Bewertungen der Gutachter nach Art, Ausstattung, Erhaltungszustand und Lage deutlich von den West-Einfamilienhäusern zu unterscheiden.

„Junge“ Doppelhaushälften – im sehr gesuchten Alter ab Baujahr 1990 – kosten im Westen 210 000 bis 370 000 Euro, im Osten 160 000 bis 250 000 Euro; der Durchschnitt liegt bei 231 000 Euro. Zum Vergleich: Im Jahr 2008 waren es 243 000 Euro. In der Tendenz geben die Preise im Osten sowie bei älteren Objekten im Westen nach. Neuere Doppelhaushälften in Westberlin profitieren von leichten Preiszuwächsen.

Der Markt für Reihenhäuser ist nicht einfach – dieser Haustyp ist immer weniger gefragt. Die Objekte ab Fertigstellung 1990 kosten im Westteil Berlins zwischen 170 000 und 270 000, im Osten 160 000 bis 220 000 Euro. Generell notierten die Gutachter wieder sinkende Preise für Reihenhäuser – nach einem kleinen Zwischenhoch im Jahr 2008.

Die Aufgaben der unabhängigen Gutachterausschüsse sind einheitlich für das gesamte Bundesgebiet geregelt; es gelten die einschlägigen Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB). Die Internetseite www.gutachterausschuss-berlin.de bietet Übersichten an, Einzelabfragen an die Behörde kosten drei Euro (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, III E 29, Fehrbelliner Platz 1, 10707 Berlin).