Bauen ohne Genehmigung : Passform fürs Traumhaus

Bebauungspläne sind Gesetz, Ausnahmen selten. Wer den Plan ignoriert, dem drohen Bußgelder - oder Abriss.

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Wer vom Eigenheim träumt und einen bestimmten Ort im Visier hat, sollte frühzeitig klären, ob sein Traumhaus dort überhaupt gebaut werden darf. Das gilt vor allem für Architektenhäuser, aber auch für Bauherren, die auf Generalunternehmer oder -übernehmer setzen. Es ist ein ehernes Gesetz: Ohne Baugenehmigung kein Hausbau – und ein Bauantrag, der nicht mit Bebauungsplan oder Baugesetzbuch harmoniert, bekommt den Stempel „Abgelehnt“. Wer ohne Genehmigung baut oder sich nicht an die Vorgaben hält, dem drohen saftige Geldbußen – oder sogar der Abriss.

Bauen ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Die Planungshoheit liegt bei den Kommunen. Baugesetzbuch und Landesbauordnung stecken nur den Rahmen ab. Die Gemeinden legen im Bebauungsplan fest, wie wo im Detail gebaut werden darf. „Wer sich für ein Grundstück interessiert, sollte zunächst beim kommunalen, beziehungsweise beim Kreisbauamt einen Blick in den gültigen Bebauungsplan für das Gebiet werfen“, rät Rüdiger Mattis, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). Die Bebauungspläne sind jedermann zugänglich. Sie regeln alle wichtigen Einzelheiten – angefangen von der Art der Bebauung über Größe, Höhe, bebaubare Fläche und Abstände zum Nachbarn bis hin zur Firstrichtung und zur Höhe der Regenrinne. Zuweilen regelt der Plan sogar, wie die Einfriedung auszusehen hat, oder er wird von einer Gestaltungssatzung flankiert. Die kann etwa Dachfarben festlegen oder vorschreiben, welche Gehölze am Grundstücksrand zu pflanzen sind.

Für Laien ist ein Bebauungsplan schwer verständlich, so dass man einen Bausachverständigen oder Architekten heranziehen sollte. „Ein Grund hierfür sind eine Reihe von Abkürzungen und Zahlen“, so die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Auflagen könnten sich zum einen durch die Grundflächenzahl (GRZ) und zum anderen durch die Geschossflächenzahl (GFZ) ergeben.

Die Grundflächenzahl besagt, dass die bebaubare Grundfläche nicht größer sein darf als die Grundstücksgröße, multipliziert mit der im Plan angegebenen Grundflächenzahl. Beispiel: Das Grundstück hat eine Größe von 300 Quadratmetern. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen 40 Prozent der Fläche bebaut werden, also 120 Quadratmeter.

Anders die Geschossflächenzahl. Sie gibt die maximale Geschossfläche in Quadratmetern an und darf nicht größer sein als die Grundstücksgröße, multipliziert mit der Geschossflächenzahl. Beispiel: Das Grundstück ist 300 Quadratmeter groß, es ist eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen erlaubt. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,6 heißt das: Jedes Geschoss darf 0,6 mal 150 Quadratmeter, also 90 Quadratmeter groß werden.

Weil der Bebauungsplan geltendes Recht ist, kann er nicht umgangen werden, betont der VPB. Befreiungen seien kaum zu erlangen, Ausnahmen müsste der Plan selbst vorsehen. Viele Bebauungspläne erlauben heute aber immerhin eine Nachverdichtung, das heißt die Bebauung großer Parzellen mit mehreren Reihen- oder Doppelhäusern.

„Gibt es für das Wohngebiet keinen gültigen Bebauungsplan, muss das Haus nach Paragraf 34 Baugesetzbuch geplant werden“, erklärt Bausachverständiger Mattis. In diesem Fall müssen sich Neubauten nach dem Bestand richten und sich in die nähere Umgebung und die vorhandene Bebauung einfügen. Nicht das Schlechteste für potenzielle Bauherren, die dann oft mehr Freiheiten haben, als ihnen ein alles regulierender Bebauungsplan zugestehen würde.

Viel hängt letztlich vom Bauamt ab. Weil fast jede Kommune an Neubürgern und Neubauten interessiert ist, lässt sich meist eine Einigung erzielen. Freilich ist nicht alles verhandelbar: Wo es nur Satteldächer gibt, hat ein Bungalow schlechte Karten. Den Einzelfall muss die Behörde aber immer abwägen. Um rechtsverbindlich Auskunft zu erhalten, sollte der Bauherr eine kostenpflichtige Bauvoranfrage beim Amt einreichen. Kai Althoetmar

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