Immobilien: Baulaien versus Baulöwen

WAS STEHT INS HAUS?

Wir möchten eine Wohnung kaufen, die ein Bauträger erst erstellen will. Es handelt sich um ein großes Bauvorhaben in Wilmersdorf. Der Bauträger hat gerade mit den Erdarbeiten begonnen. Wir haben bei Freunden, die ein anderes Objekt vor Jahren erworben haben, in die Notarverträge geschaut und mussten dabei feststellen, dass wir wenig verstanden haben. Der Umfang der Urkunden hat uns fast erschlagen. Unsere Freunde haben auch berichtet, dass es teilweise zu erheblichen Spannungen mit dem Bauträger gekommen sei. Wie können wir uns als absolute Baulaien besser informieren?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Vertragswerke, die beim Kauf einer noch zu errichtenden Immobilie geschlossen werden, sind in der Tat für den Laien eine große Herausforderung. Bevor der eigentliche Bauträgervertrag geschlossen wird, liegt – beim Kauf einer zu errichtenden Eigentumswohnung – eine Teilungserklärung und eine Gemeinschaftsordnung vor. In der Teilungserklärung ist zunächst der Miteigentumsanteil des Erwerbers am Grundstück dargestellt. Des Weiteren ist darin geregelt, welche Räume zum jeweiligen Wohnungseigentum gehören. Die Gemeinschaftsordnung regelt das rechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Der eigentliche Bauträgervertrag ist in rechtlicher Hinsicht eine Mischung aus einem Kaufvertrag (bezüglich des Grundstücksanteils) und einem Werkvertrag (bezüglich der Erstellung des Gebäudes). Der Bauträgervertrag beinhaltet die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ferner umfasst er die allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Daneben schützt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) den Erwerber vor dem Verlust seiner Vermögenswerte, die er dem Bauträger zur Verfügung gestellt hat. Im Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger, das Objekt entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und dann an den Erwerber zu übergeben und ihm das Eigentum zu verschaffen. Der Käufer verpflichtet sich wiederum dazu, entsprechend dem Baufortschritt Kaufpreisraten an den Bauträger zu zahlen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Landesnotarkammer Bayern hat ein „Bauträgermerkblatt“ angefertigt, das über Verträge zum Erwerb neuen Wohnraums informiert. Es kann kostenlos unter www.notare.bayern.de heruntergeladen werden. Derzeit ist es aktualisiert und gibt den Stand Mai 2009 wieder. Auf 16 Seiten werden die typischen Risiken derartiger Vertragsgestaltungen aufgezeigt. Zudem werden Möglichkeiten dargestellt, diese Risiken durch eine ausgewogene Vertragsgestaltung zu vermindern. Es werden Fragen zur Errichtung des Bauwerks, zur Fälligkeit des Kaufpreises, nach den Grundvoraussetzungen und nach dem Baufortschritt, zur Fertigstellungssicherheit und zur Finanzierung beantwortet. In der Regel wird es aber dennoch zu empfehlen sein, vor der Beurkundung den vom Notar gefertigten Vertragsentwurf mit einem Anwalt zu besprechen.