Bauland : Dem Boden auf den Grund gehen

Bauland im Berliner Raum ist begehrt. Wer welches ergattert, sollte trotzdem nicht voreilig kaufen.

In Berlin ist Bauland bekanntermaßen knapp, und auch der Speckgürtel wird fleißig mit Eigenheimen gepflastert. Städte und Gemeinden wie Teltow, Kleinmachnow, Stahnsdorf oder Werder an der Havel bekommen immer mehr Einwohner – mit der Folge, dass die Grundstückspreise steigen. Umso wichtiger ist es für Bauherren, das begehrte Stück Land genau unter die Lupe zu nehmen, im Zweifel mithilfe eines Gutachters.

LAGE

An der Lage lässt sich nicht drehen, sie sollte eines der wichtigsten Entscheidungskriterien sein. Angehende Bauherren müssten genau überlegen, welche Infrastruktur sie benötigen und ob sie lieber grün oder städtisch wohnen wollen, raten die Experten von Immobilien- scout24, eigenen Angaben zufolge das größte Onlineportal für Baugrundstücke. Darüber hinaus sollte man auf Lärmquellen wie Bahntrassen, Flughäfen oder Autobahnen achten. Liege das Grundstück an einem Fluss, müsse man Überschwemmungen und feuchte Keller bei Starkregen oder Schneeschmelze einkalkulieren. Auch Hanglagen könnten ins Geld gehen, wenn der Bauplatz etwa durch Stützmauern gesichert werden müsse.

GRÖSSE
Grundstücksgröße und -form hängen von den individuellen Bedürfnissen ab. Dazu rät Immobilienscout24, neben der Gartengestaltung auch an die Mindestabstände zu den Nachbarn zu denken: In der Regel werde für Gebäude ein Abstand von mindestens drei Metern gefordert; Genaueres regeln die Landesbauordnungen. An die Grenze eines Grundstücks dürfe ansonsten nur in Ausnahmefällen gebaut werden. Ein freistehendes Einfamilienhaus mit rund 120 Quadratmetern benötige somit je nach gewünschter Gartengröße circa 400 bis 600 Quadratmeter Grundstück, ein Reihenhaus mit 80 bis 100 Quadratmetern circa 150 bis 300 Quadratmeter.

BODEN & BEWUCHS
Beim Bauen hinderlich sind den Experten zufolge lehmige, tonige oder steinige Böden. Hier müsse man mit erheblichen Mehrkosten für den Kelleraushub rechnen. Außerdem sei die spätere Bepflanzung und Kultivierung etwa mit Gemüse oder Obstbäumen schwieriger. Stehen Bäume dem Bauvorhaben im Weg? Dann müsse unter Umständen eine Fällgenehmigung beantragt werden.

ALTLASTEN & ERSCHLIESSUNG

Zusätzliche Kosten verursacht die Beseitigung von Schuppen, Garagen oder sonstigen Mauerwerken. Am ärgerlichsten sind jedoch Altlasten, die versteckt im Boden schlummern. Seien beispielsweise Öl, Asbest oder andere Schadstoffe in die Erde gedrungen, müsse der aktuelle Eigentümer die Kosten für eine Bodensanierung tragen – auch wenn die Verunreinigung schon vor dem Kauf geschehen sei. Deshalb sollte man immer die frühere Nutzung des Grundstücks klären und im Zweifel ein Bodengutachten (Kosten rund 500 Euro) erstellen lassen.

Sind beim Kauf alle wichtigen Versorgungs-, Abwasser- und Kabelleitungen gelegt? Dann sind die Erschließungskosten bereits im Kaufpreis enthalten. Andernfalls müssen Bauherren hierfür selbst sorgen – und zahlen.

BEBAUUNGS- & FLÄCHENUTZUNGSPLAN
Welches Haus auf einem Grundstück errichtet werden darf, hängt in erster Linie vom Bebauungsplan ab, der mitunter nur bestimmte Haustypen oder Größen zulässt. Existiert keiner, muss sich das Haus an den Bauten in der Nachbarschaft orientieren. Auch an die zukünftige Entwicklung des Gebiets sollte man denken. Hierbei hilft laut Immobilienscout24 ein Blick in den Flächennutzungsplan, der zum Beispiel Auskunft darüber gebe, ob in der Nähe eine Umgehungsstraße geplant sei, Windräder aufgestellt würden oder ein neues Gewerbegebiet entstehe.

BAULASTEN UND NUTZUNGSRECHTE
Über mögliche Baulasten – also Auflagen wie Fluchten, Pkw-Stellplätze oder Baumfällverbote – kann man sich im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde informieren. Das Grundbuch wiederum gibt Auskunft über Dienstbarkeiten wie etwa Nutzungsrechte. Das können zum Beispiel Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrechte für Wasser, Abwasser und Strom sein, die zugunsten von Anliegern eingetragen sind.

(Tsp)

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