BaurechtBau : Ein Zimmer, das es gar nicht gibt

Was passiert, wenn sich erst Jahre später herausstellt, dass ein Haus nicht dem Baurecht entspricht?

WAS STEHT INS HAUS?

Als mein Onkel vor fünf Jahren starb, erbte ich sein Zweifamilienhaus. In dem zweieinhalbgeschossigen Wohngebäude hatte mein Onkel im Erdgeschoss gelebt, eine weitere Familie bewohnte die oberen Geschosse. Nach dem Auszug der Familie habe ich die Wohnung dann neu vermietet. Allerdings weigert sich der neue Mieter, Miete für die Dachgeschossräume zu zahlen – er hat erfahren, dass das Haus baurechtlich nur zwei Geschosse haben dürfte. Deshalb sei das Zimmer im Dachgeschoss rechtswidrig errichtet worden und nicht vermietungsfähig. Besteht in diesem Fall Bestandsschutz?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die zulässige Lage von Aufenthaltsräumen regelt grundsätzlich die geltende Bauordnung des betreffenden Bundeslandes, in dem das Haus steht. Sah die ursprüngliche Baugenehmigung des Hauses nur ein zweigeschossiges Gebäude vor, so darf zwar über dem zweiten Geschoss noch ein Dachraum errichtet werden. In diesem dürfen jedoch keine Aufenthaltsräume angeordnet werden – das Dach darf also nicht ausgebaut werden. Gibt es zur Baugenehmigung keine spätere behördliche Änderungsgenehmigung, dann gilt die ursprüngliche Baugenehmigung auch noch. Wurde in dem Dachgeschoss also ein Schlafzimmer errichtet, so liegt ein baurechtlicher Verstoß vor. Denn nach der Bauordnung handelt es sich bei einem Raum dann um einen Aufenthaltsraum, wenn dieser nicht nur vorübergehend zum Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet ist. Dürfen nach den jeweils gültigen baulichen Gesetzen und Verordnungen nur zwei Vollgeschosse errichtet werden, so können in einem Dachgeschoss deshalb ausschließlich Nebenräume untergebracht werden – zum Beispiel ein Abstell- oder Hobbyraum, der baurechtlich keine Bedeutung besitzt. Also hat Ihr neuer Mieter leider recht. Es wurde ihm etwas vermietet, das aus baurechtlicher Sicht gar nicht genutzt werden darf. Damit liegt ein Widerspruch zum Baugesetz und damit ein Mangel der Mietsache vor. Der Mieter muss daher keine Miete für die Räume im Dachgeschoss zahlen – so leid mir das auch für sie tut.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ihr Fall ist nicht ungewöhnlich: Altbauten werden im Lauf der Zeit häufig verändert. Welche baurechtliche Wirkung die Umbauten haben, wird aber von den wechselnden Eigentümern nicht immer erkannt oder sogar ignoriert. Aber auch bei mehrfachem Eigentümerwechsel erlangen baurechtliche Verfehlungen keinen Bestandsschutz. Solche Zweckentfremdungen oder Schwarzbauten müssen entweder zurückgebaut werden oder sie können durch eine nachträgliche Baugenehmigung rechtlich legitimiert werden. Deshalb sollte sich der Erwerber oder Erbe einer Immobilie unbedingt Klarheit verschaffen, welche baurechtlichen Bedingungen für sein Gebäude gelten und welche Veränderungen während der Nutzungszeit eintraten, die nicht im Einklang mit dem jeweiligen Baurecht stehen. Es lohnt sich, dazu einen Architekten zu befragen.

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