Immobilien : Baustelle zu vermieten

Jungunternehmer und Künstler sollen 10000 Euro Miete bezahlen für Gewerberäume ohne Aufzug und ohne Fluchtwege

Ralf Schönball

Die Fassade im zweiten Hof ist eingerüstet. Der Weg zum Treppenhaus führt an Schutthaufen vorbei. Neben dem Eingang hängt ein Plakat, „La Fabrik“ steht darauf, und eine Skizze zeigt, wie die acht Etagen einmal genutzt werden sollen: Eine Bar entsteht im ersten Geschoss, ein Bildhaueratelier im zweiten, dann folgen Galerie, Atelier, Büro, Theater- und Seminar-Etagen. Und ganz oben gibt es eine Dachterrasse, „wo man im Sommer nach getaner Arbeit die Sonne genießen kann“, sagt Carsten Bredlau.

Bredlau ist einer der Mieter in der Frankfurter Allee 53. Er hat eine Ich-AG gegründet mit dem Geschäftszweck „Promotion und Entertainment“. Ob der Existenzgründer jedoch wie geplant die Sommersonne auf dem Dach des sanierten Friedrichshainer Altbaus genießen kann, ist derzeit noch unklar. Zwar hat er einen Mietvertrag, und dieser gilt seit August vergangenen Jahres. Dennoch dürfte er die Immobilie eigentlich überhaupt nicht mehr betreten. Denn das in Teilen sanierte Haus ist vom Bauamt noch nicht abgenommen, weil es keine Fluchtwege gibt. Andere Bauleistungen stehen ebenfalls noch aus. Für die Mieter aus unerklärlichen Gründen. Der Vermieter des Hauses dagegen versichert, dass die Arbeiten Ende März fertig würden.

Bredlau ist kein Einzelfall. Immer wieder kommt es bei der Errichtung von Neubauten oder im Zuge aufwändiger Sanierungen von Altbauten zu Verzögerungen. Wenn bereits ein Vertrag mit verbindlichem Einzugstermin abgeschlossen ist, hat dies unliebsame Folgen. Denn der Mieter hat seine alte Büroadresse in der Regel rechtzeitig zum vorgesehenen Umzugstermin aufgegeben. Kann er das neue Geschäftshaus nicht zum vorgesehenen Termin nutzen, dann sitzt er buchstäblich auf der Straße. Das hat oft gravierende Auswirkungen für sein Unternehmen: Geplante Einnahmen fallen aus, Kundenbeziehungen können nicht gepflegt werden. Doch auch die Vermieter kommen Verzögerungen bei den Bauarbeiten teuer zu stehen: Für eine Baustelle zahlt meist niemand Miete.

„Das letzte, was wir vom Vermieter gehört haben, war eine Mietforderung in Höhe von insgesamt rund 10000 Euro“, sagt Carsten Bredlau. Die Zahlungserinnerung hatte ein Rechtsanwalt zustellen lassen, den der Eigentümer der Immobilie eingeschaltet hat. Begründet wird die Forderung mit dem Mietvertrag, der seit August vergangenen Jahres läuft. Zu diesem Zeitpunkt waren die Räume auch übergeben worden, und der Vermieter soll dabei versichert haben, dass die noch ausstehenden Bauarbeiten in Kürze erledigt sein würden. Mit dieser Zusage gaben sich die Mieter um Bredlau zufrieden.

Der Notausgang fehlt

Was sie nicht wussten: Das Bauamt hatte nicht einmal die Arbeiten abgenommen. Für die Behörden ist die Frankfurter Alle 53 also immer noch eine Baustelle. Und daher gilt eigentlich für das ganze Haus: „Betreten verboten!“ Im besonderen Maße betrifft dies die oberen sechs Geschosse. Diese dürfen aus feuerschutzrechtlichen Gründen nicht genutzt werden, denn es gibt keinen Fluchtweg. So wichtig wie der Fluchtweg für die Behörde ist, ist der Einbau des Aufzugs für die Ich-AG von Bredlau: „Ohne Fahrstuhl können wir die geplanten Senioren-Veranstaltungen nicht durchführen. Wie sollen wir die alten Menschen denn in die Seminarräume in den achten Geschoss befördern?“

Die Nerven liegen blank bei dem Jungunternehmer. „Wir brauchen jetzt 40000 Euro“, sagt er. Auf diese Summe belaufe sich der Schaden, der dadurch entstanden sei, dass die Baustelle nicht abgenommen und der Aufzug nicht bereitgestellt seien. Statt seine Geschäfte voranzutreiben, zerreibe er sich in den Auseinandersetzungen mit dem Vermieter, mit den anderen Nutzern des Hauses und mit den zuständigen Behörden.

Bezirksstadtrat Franz Schulz kennt den Fall: „Wir haben dem Vermieter der Immobilie ein Anhörungsschreiben zugestellt“, sagt er. Dieser wurde angemahnt, der Behörde einen verbindlichen Termin für die Fertigstellung der Bauarbeiten mitzuteilen. Aus „öffentlich-rechtlicher“ Sicht sei vor allem die Anlage der Fluchtwege entscheidend für die Abnahme der Baustelle.

Fristlose Kündigung möglich

„Dieses Thema sollte Ende März erledigt sein“, so Siegfried Nehls, Geschäftsführer der Eigentümergesellschaft Vitalis. Die Bauarbeiten hätten sich verzögert. Da die Fluchttreppe um den Aufzugsschacht herum gebaut werde, müssten zunächst die Arbeiten am Aufzug erfolgen. Zum Streit um die säumigen Mieten sagte Nehls: „Wir haben die Miete um 50 Prozent herabgesetzt. Nicht in Ordnung ist es, wenn die Mieter jetzt überhaupt nichts bezahlen.“

Für den 11.Februar ist ein Termin vor Ort anberaumt, sagt Karsten Reibold. Der Rechtsanwalt der Mieter hofft auf eine gütliche Einigung, „denn mit rechtlichen Mitteln kommt man hier nur schlecht weiter.“ Zwar sei eine fristlose Kündigung des Mietvertrags möglich. Doch Bredlau und die anderen Hausbewohner wollen diese Möglichkeit auf keinen Fall ergreifen: Sie haben die Büroetage bereits möbliert, und ein weiterer Umzug würde noch mehr Zeit und Geld kosten.

Ein weiteres Problem bei den Verhandlungen mit dem Vermieter besteht darin, dass in dem Mietvertrag kein genauer Zeitpunkt genannt ist, wann der Aufzug spätestens eingebaut sein muss. Auch eine Vertragsstrafe für den Fall einer Verzögerung des Einzugstermins ist nicht vorgesehen. „Dabei wäre eine solche Penalty das beste Druckmittel, um den Vermieter zu veranlassen, die Miet– räume rechtzeitig zu übergeben“, sagt Hubertus Crasemann, Geschäftsführer beim Maklerhaus Engel und Völkers Gewerbe.

Crasemann räumt ein, er habe noch nie erlebt, dass eine solche Vertragsstrafe im Ernstfall auch in voller Höhe gezahlt worden wäre. Doch die Hälfte der Summe sei bei einer empfindlichen und nachweisbaren Störung des Geschäftsbetriebes durchaus schon mal fällig geworden. Ein solcher Schaden sei beispielsweise dann gegeben, wenn Strom- oder Elektroversorgung nicht gewährleistet seien, wenn die Heizung nicht funktioniere oder auch wenn die Räume auf einer Etage nicht in kleinere Einheiten aufgeteilt wurden, Teppichboden nicht verlegt sei oder die Beleuchtung nicht funktioniere. „Wenn dagegen nur Fußleisten oder andere kleine Restarbeiten zu leisten sind“, so Crasemann, „dann gilt dies natürlich nicht als empfindliche Störung des Geschäftsbetriebes“, so der Makler.

Nicht immer seien jedoch die Mieter die Leid tragenden einer unerwarteten Verzögerung beim Einzugstermin. In Hamburg habe der Musikkonzern Time-Warner eine solche Situation dazu genutzt, um einen zuvor abgeschlossenen Mietvertrag über eine Fläche von 7000 Quadratmeter fristlos zu kündigen. Hintergrund: Während der Bauarbeiten am Deichtorzentrum, wo die Firma einziehen wollte, hatte ein Generalunternehmer Insolvenz anmelden müssen. Daraufhin ruhten die Arbeiten bis Verträge mit einer neuen Baufirma abgeschlossen waren. „Diese Gelegenheit hat der Mieter knallhart ausgenutzt und gekündigt“, sagt Crasemann. Aufgrund der Rezession brauchte er weniger Fläche als bei Vertragsunterzeichnung vor Beginn der Bauarbeiten geplant – nun ziehe Time-Warner sogar von Hamburg nach Berlin, um hier noch billiger zu mieten.

Hartmann Vetter, Chef des Berliner Mietervereins sagt: „Verzögerungen sind auf Baustellen üblich.“ Daher würden die meisten Projektentwickler in Mietverträge eine Freistellungsklausel aufnehmen, die sie vor Klagen auf Schadensersatz schütze, wenn der vereinbarte Einzugstermin nicht zu halten sei. Vetter empfiehlt Mietern, diese Klausel zu streichen und „Sanktionen“ zu vereinbaren für den Fall, dass die Räume nicht zum festgelegten Zeitpunkt übergeben werden. Eine „bewusste Verschleppung der Bauarbeiten“ durch den Vermieter ist nach Auffassung von Vetter selten der Grund für geplatzte Umzugstermine. In der Regel würden Baufirmen ihre Leistungen nicht rechtzeitig erbringen. Das sei keineswegs im Interesse der Vermieter, denen dadurch Mieteinnahmen entgingen.

Einstweilen ist nach Angaben von Baustadtrat Franz Schulz jedoch auch die knappe Kapitaldecke von Immobilienfirmen eine Ursache für unvollendet vermietete Bauprojekte: „Man vermietet schon mal, um von diesen Einnahmen die verbliebenen Bauarbeiten zu finanzieren“, sagt er, „und gerät so in einen teilweise illegalen Zustand.“

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