Immobilien: Bei Ausfall der Heizung keine Miete

Der Herbst ist da, jetzt beginnt wieder die Heizperiode. Wegen der gestiegenen Preise für Öl und Gas sind die Tanks vieler Vermieter noch leer. Im Kalten muss aber kein Mieter sitzen. Das Gesetz trifft zwar keine Regeln zur Temperatur in Wohnräumen und der Dauer der Heizperiode. Eine Richtschnur bietet aber das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit Paragraf 535. Demnach ist der Vermieter verpflichtet, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen“.

Der Verband Haus&Grund schreibt in seiner „Mietfiebel“, dass die Wohnräume so warm gehalten werden müssen, „dass der Mieter sie bewohnen kann und der Aufenthalt zumutbar ist“. Auch in den Sommermonaten herrschen vielfach Außentemperaturen, die ein Beheizen erfordern. Manche Vermieter heizen jedoch nur in der Heizperiode, also von Anfang Oktober bis Ende April. Mieter müssen deshalb aber keine ausgekühlten Wohnungen akzeptieren.

„Bei einem Kälteeinbruch im Sommer muss der Vermieter heizen, und zwar genauso wie während der Heizperiode“, informiert der Deutsche Mieterbund. Steht im Mietvertrag, dass der Vermieter die Heizung erst nach einigen Tagen einschalten muss, hat der Mieter kurzzeitige und geringfügige Temperaturunterschreitungen hinzunehmen.

Eine Heizperiode von Anfang Oktober bis Ende April wird vom Eigentümerverband Haus&Grund als zu knapp angesehen. Angemessener sei eine Heizperiode von Mitte September bis Mitte Mai. Eine wirksame Vertragsklausel könnte daher lauten: „Der Vermieter ist verpflichtet, die Sammelheizungsanlage, soweit es die Witterung erfordert, mindestens aber in der Zeit vom 15.September bis zum 15. Mai in Betrieb zu halten.“

Entscheidend ist letztlich die Innentemperatur. Eine Mindesttemperatur kann im Mietvertrag vereinbart werden. Ältere Mietverträge sehen häufig eine Zimmertemperatur von nur 18 Grad Celsius als ausreichend an. Solche Klauseln sind oft unwirksam. Die neuere Rechtssprechung hält tagsüber 20 bis 22 Grad als Minimum für angemessen. Differenziert wird nach Räumen. Im Wohnzimmer sollten es 21 Grad Celsius sein, im Bad 23, in Küche und Schlafzimmer genügen 18 Grad. Automatische Nachtabsenkungen sind zulässig. Aber auch in der Zeit von Mitternacht bis sechs Uhr früh muss es laut Haus&Grund möglich sein, „eine Raumtemperatur von 16 bis 18 Grad Celsius zu erreichen, so dass Mieter auch in dieser Zeit ihre Wohnräume nutzen können“.

Ist die Raumtemperatur zu gering, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern. Urteile zum Thema Heizen gibt es viele. Die Mietminderung kann bei einem Heizungsausfall im Winter bis zu 100 Prozent betragen (LG Berlin, WM 93, 185). Bei Raumtemperaturen von 14 bis 15 Grad Celsius im Winter und Ausfall des Warmwassers erkannte das Amtsgericht Görlitz auf 70 Prozent Kürzung (AG Görlitz, WM 98, 315). Ein Heizungsausfall im Sommer bei 13 bis 17,5 Grad in der Wohnung erlaubt eine Halbierung der Miete (AG Waldbröl, WM 81, U 8). Selbst bei Innentemperaturen von 17 bis 18 Grad gestatten Gerichte noch Abschläge zwischen 13 und 30 Prozent. Fällt die Heizung im Winter aus, kann der Mieter auch fristlos kündigen. Das gilt auch dann, wenn der Ausfall durch einen Defekt in der Energiezufuhr verursacht worden ist (OLG Dresden, WM 2002, 541).

Haus & Grund: Die Mietfiebel, 2005, 110 Seiten, ISBN 3927776890. 12,90 Euro.