Immobilien: Beratung tut Not

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe in letzter Zeit einige Angebote über den Mietkauf einer Eigentumswohnung gelesen. Das klingt alles verlockend. Ich verfüge nämlich über kein Eigenkapital und würde wohl auch im Hinblick auf meine „Schufa“ keine Finanzierung der Wohnung durch eine Bank bekommen. Beim Mietkauf müsste ich hingegen auch kein Darlehen aufnehmen, um die Wohnung zu erwerben. Für mich wäre es wohl der einzige Weg, um zu einer eigenen Immobilie zu gelangen. Ich habe allerdings auch Kritisches hierzu von der Stiftung Warentest gelesen. Wozu raten Sie mir in meiner Situation?

WAS STEHT IM GESETZ?

Was beim Auto mittlerweile zum Alltag gehört, soll nun auch für Immobilien gelten. Die Grundidee klingt überzeugend. Der Kunde schließt einen Mietvertrag. Er hat dabei das Recht, binnen einer bestimmten Frist die gemietete Wohnung zu einem vorher vereinbarten Preis zu erwerben. Die Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet. Ein Eigenkapital oder eine Finanzierung sollen nicht notwendig sein. Diese Konstruktion birgt allerdings eine Reihe von Gefahren in sich. Oftmals sind die Mieten überteuert oder werden nur zum Teil auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Vielfach sind neben der Miete weitere Zahlungen notwendig, um den Kaufpreis anzusparen. Eine Reihe von Verträgen verpflichten den Mieter auch dazu, Instandhaltungskosten neben der Miete zu tragen. Besonders problematisch sind Vertragsgestaltungen, die den Mieter dazu verpflichten, die Immobilie auch wirklich zu kaufen. Wenn dann die Immobilienpreise gefallen sind, ist kaum etwas gewonnen. Oftmals werden zudem Objekte angeboten, die sonst nicht „an den Mann“ zu bringen sind. Besonders tückisch sind Modelle, die nach dem „Schneeballsystem“ funktionieren. Werden hier nicht ausreichend viele Interessenten gefunden, so bricht das ganze System zusammen. Es sind aber noch weitere rechtliche Risiken vorhanden. Wenn der Kaufvertrag über die Wohnung nur privatschriftlich unterschrieben und nicht vom Notar beurkundet wurde, so ist der Vertrag unwirksam.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Frage, ob sich ein Mietkauf für Sie lohnt, hängt ausschließlich von der konkreten Vertragsgestaltung ab. In der Regel ist der übliche Weg über eine Finanzierung – vor allem bei den derzeitigen historisch niedrigen Zinsen – billiger und sicherer. Zudem sind für einen juristischen Laien die Fallstricke in solchen Verträgen kaum zu erkennen. Hier ist dringend anzuraten, die Verträge vor der Unterzeichnung durch einen Finanzexperten und einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Nach meiner Einschätzung wird ein Experte wohl in der Regel zu dem Ergebnis gelangen, dass Sie einen derartigen Vertrag nicht abschließen sollten. Ich habe hier allgemein den Eindruck, dass die angebotenen Verträge heute noch nicht „ausgereift“ sind. Auch beim Auto-Leasing hat es lange gedauert, bis solche Verträge zum Alltag gehörten.