Immobilien: Berlin – reich gerechnet durch Statistik

Es war eine richtige Überraschung, mit der das Institut für Städtebau (IfS) in der vergangenen Woche Marktexperten verblüffte: Die Preise für Bauland in Berlin seinen deutlich gestiegen, meldete das IfS. Dabei hatte der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin noch vor wenigen Wochen genau das entgegengesetzte Ergebnis konstatiert: Nach Auswertung aller bei Berliner Notaren abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen seien stark rückläufige Preisen in nahezu allen Bereichen des Berliner Immobilienmarktes festzustellen. Demgegenüber stellte das IfS im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg der Preise für Berliner Bauland um 21 Euro auf 258 Euro je Quadratmeter fest – ein Spitzenplatz in Deutschland.

Die unterschiedlichen Angaben über die Preisentwicklung am Grundstücksmarkt sind vermutlich den unterschiedlichen Methoden geschuldet, die bei der Ermittlung der Preise angewandt wurden. Dies sagte IfSChef Stefan Jokl auf Nachfrage. Das IfS mache bei der Ermittlung der Durchschnittswerte keinen Unterschied zwischen den verschiedenen Baulandtypen: Preise für Reihenhausgrundstücke in Bukow wurden von den Wissenschaftlern ebenso berücksichtigt wie teures Bauland am Potsdamer Platz – sofern solche Liegenschaften im vergangenen Jahr den Eigentümer wechselten. Der Durchschnittspreis ergebe sich aus der Addition der einzelnen Preise aller verkauften Grundstücke in Berlin, wobei diese Summe anschließend durch die Summe der insgesamt verkauften Fläche geteilt wird.

Dieses Verfahren kann nach Angaben des Institutschefs besonders bei Stadtstaaten wie Berlin, die eine vergleichsweise kleine Zahl von Verkaufsfällen haben, zu Schwankungen führen, die keine Auskunft über einen allgemeinen Trend am Markt geben. Nicht repräsentative Schwankungen seien insbesondere dann möglich, wenn im Berichtsjahr die Zahl der verkauften Grundstücke in teuren Lagen einen viel größeren Anteil am Umsatz hatten als im vorangegangenen Jahr. Denn der höhere Anteil teurer Grundstücke an den Verkaufsfällen insgesamt ziehe den Durchschnittspreis nach oben. Daher sei sogar ein statistischer Anstieg des Durchschnittspreis denkbar, obwohl die Preise für Grundstücke sowohl in den teuren als auch in den billigen Lagen in dem beobachteten Zeitraum gefallen waren.

Und just dies ist nach Auffassung des Berliner Gutachterausschusses im vergangenen Jahr auch der Fall gewesen. Das Gremium hatte im „Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt 2002/2003“, festgehalten: „Die Preise am Grundstücksmarkt gaben 2002, mit der Ausnahme einiger weniger Teilmarktsparten auf breiter Front weiter nach. Je nach Grundstücksart gab es – ähnlich der Entwicklung in den Vorjahren – gegenüber 2001 Preisrücknahmen von 5 bis 15 Prozent.“ Der Ausschuss hatte ein deutlich kleineres Raster bei der Auswertung der erzielten Verkaufspreise angelegt und die Preise außerdem nach den verschiedenen Nutzungstypen unterschieden. Dieses Verfahren soll verhindern, dass die besondere Entwicklung in einzelnen Teilmärkten die Ergebnisse in anderen Bereichen beeinflussen.

Jokl jedenfalls bestätigte: „Eine Wende am Berliner Markt lässt sich aus den neusten Zahlen nicht ableiten“. Dafür sei die Veränderung des mittleren Preises zu gering. ball

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