Berliner Gewerbeimmobilien : „Der Shooting-Star unter den Immobilienmärkten“

Büros, Einzelhandelsflächen und Hotels: Berliner Gewerbeimmobilien sind begehrt.

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Wilhelm-von-Siemens-Straße 12/14. Die PSG Group Berlin hat das ehemalige Betriebsgelände des Energieversorgers Vattenfall in Berlin-Tempelhof erworben.
Wilhelm-von-Siemens-Straße 12/14. Die PSG Group Berlin hat das ehemalige Betriebsgelände des Energieversorgers Vattenfall in...Grafik/Foto: PSG Group

Das Immobilienunternehmen Hochtief Projektentwicklung (HTP) ist in vielen Großstädten in Deutschland und im Ausland gut im Geschäft. Doch wenn HTP-Geschäftsführer Robert Bambach auf die deutsche Hauptstadt angesprochen wird, gerät er regelrecht ins Schwärmen: „Berlin“, sagt er, „ist im Moment der Shooting-Star unter den Immobilienmärkten.“

Das gilt nicht nur für den Wohnungsmarkt, der in der Regel im Brennpunkt der öffentlichen Aufmerksamkeit steht. Nein, auch in Bezug auf gewerblich genutzte Immobilien – also hauptsächlich Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels und Lagerhallen – steht Berlin in der Gunst sowohl der Investoren als auch der Nutzer weit oben. An der Spree suchen Unternehmen neue Büroflächen, hier halten Hotelbetreiber Ausschau nach erfolgversprechenden Standorten, hier planen internationale Einzelhandelsketten ihren Markteintritt in Deutschland – und hier geben Immobilieninvestoren so viel Geld aus wie in kaum einer anderen deutschen Stadt: In den ersten neun Monaten dieses Jahres wechselten in Berlin gewerblich genutzte Immobilien für 2,74 Milliarden Euro den Eigentümer, wie Alexander Kropf sagt, der beim Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle in Berlin das Investmentgeschäft betreut. Das waren 18 Prozent mehr als im ebenfalls schon starken Vorjahreszeitraum.

Ein Blick auf zwei der größten Transaktionen der letzten Monate verrät einiges über den Berliner Gewerbeimmobilienmarkt. So gab vor wenigen Wochen die Schweizer Peach Property Group den Verkauf ihres Neubaus Am Zirkus 1 an eine Fondsgesellschaft bekannt. Das neben dem Berliner Ensemble gelegene Gebäude umfasst ein Hotel der Leonardo- Kette sowie 5000 Quadratmeter Bürofläche, die größtenteils an die Beratungsgesellschaft Roland Berger vermietet sind. Ein modernes, voll vermietetes Gebäude in bester Lage – das ist genau das, was Investoren suchen und wofür sie hohe Preise bezahlen.

Internetwirtschaft treibt den Büromarkt an

Weil solche Immobilien rar sind, sichern sich Investoren Projekte manchmal schon in einem frühen Stadium. So hat die Strabag Real Estate ihr Hochhausprojekt Upper West in der City-West bereits jetzt an eine US-amerikanische Investmentgesellschaft verkauft – dabei wird der 118 Meter hohe Hotel-, Büro- und Einzelhandelskomplex erst 2017 fertig und ist noch nicht vollständig vermietet. Doch das schreckt nicht ab: „Momentan“, sagt Steffen Pulvermacher, der beim Maklerunternehmen Savills für das Investmentgeschäft in Berlin verantwortlich ist, „beobachten wir bei vielen Investoren eine große Berlin-Euphorie.“

Der ehemalige Verwaltungs- und Produktionsstandort einer Siemens Tochtergesellschaft ist seit einigen Jahren überwiegend leer stehend und sanierungsbedürftig.
Der ehemalige Verwaltungs- und Produktionsstandort einer Siemens Tochtergesellschaft ist seit einigen Jahren überwiegend leer...Foto: PSG

Dieser Optimismus äußert sich auch darin, dass selbst Gebiete außerhalb des S-Bahn-Rings an Attraktivität gewinnen. In solchen Randlagen stellt Pulvermacher eine deutlich steigende Nachfrage nach unbebauten Grundstücken fest, so zum Beispiel in der Achse zum künftigen Flughafen BER. „Die Investoren, die hier spekulativ Flächen kaufen, sind vom langfristigen Wachstum Berlins überzeugt“, sagt der Savills-Experte.

Dass Lagen außerhalb der begehrtesten Viertel stärker gefragt sind als noch vor wenigen Jahren, zeigt sich auch aufseiten der Mietinteressenten. „Mietpreis- und angebotsbedingt“ wichen Büronutzer verstärkt auf Nebenlagen aus, heißt es beim Maklerunternehmen Aengevelt. Im Klartext: Weil Büroflächen rund um den Gendarmenmarkt und den Breitscheidplatz teuer und knapp geworden sind, geraten weniger prestigeträchtige Lagen ins Blickfeld der Büromieter. Im Kommen ist beispielsweise der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, der laut Aengevelt-Researcher Markus Schmidt vor allem bei der Kreativwirtschaft begehrt ist.

Ohnehin sind Unternehmen aus der Kreativ- und Internetwirtschaft die treibende Kraft auf dem hiesigen Büromarkt. „Berlin etabliert sich zunehmend als Kreativ-Hub für den TMT-Sektor mit entsprechenden Auswirkungen auf den Bürovermietungsmarkt“, sagt Matthias Hauff von der Berliner Niederlassung des Maklerunternehmens CBRE. TMT ist die Abkürzung für Telekommunikation, Medien und Technologie. In diese Kategorie gehört der Onlinehändler MyToys.de, der vor kurzem 9700 Quadratmeter Bürofläche in der ehemaligen BVG-Zentrale am Kleistpark angemietet hat.

Wenig neue Bürogebäude

Insgesamt sind in den ersten neun Monaten dieses Jahres in der Hauptstadt nach Maklerangaben knapp 400 000 Quadratmeter Bürofläche vermietet worden. Dies gilt im Vergleich mit dem Durchschnitt der vergangenen Jahre als sehr gutes Ergebnis. Selbstverständlich ist das nicht: In anderen Großstädten wie Düsseldorf und Frankfurt am Main ist der Bürovermietungsumsatz im bisherigen Jahresverlauf nämlich deutlich gesunken.

Obwohl die Nachfrage in Berlin intakt ist, werden an der Spree relativ wenige neue Bürogebäude errichtet – wenn auch mit zunehmender Tendenz: Sven Scharke, Bürovermietungsexperte bei Jones Lang LaSalle, rechnet damit, dass in diesem Jahr lediglich 125 000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen werden; bis 2017 werde der Wert jedoch auf 200 000 Quadratmeter steigen. Auf Berlin stehen jedoch nicht nur Büronutzer, sondern auch Einzelhändler und Hoteliers. Internationale Handelsketten, die erstmals in Deutschland einen Laden eröffnen, wählen als Testfeld oft Berlin, wie CBRE-Fachmann Andreas Malich feststellt. Und bei Hotelbetreibern steht Berlin ebenfalls nach wie vor hoch im Kurs: Bis 2016, so erwarten es die Hotelexperten des Maklerunternehmens Colliers, werden voraussichtlich bis zu zwanzig Hotels mit insgesamt gut 5000 Zimmern neu auf den Markt kommen.

Fragt sich nur, wie lange die starke Nachfrage nach Berliner Gewerbeimmobilien angesichts der sich abzeichnenden Wirtschaftseintrübung anhalten wird. Eine „gewisse Unsicherheit über die Zukunft“ stellt jedenfalls Andreas Wende fest, Investmentchef von Savills Deutschland – und in unsicheren Zeiten, ergänzt Robert Bambach von Hochtief Projektentwicklung, tun sich Unternehmen schwer damit, neue Mietverträge zu unterzeichnen.

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