Berliner Großwohnsiedlungen: Neue Platten aufgelegt

Freundlich sieht sie aus, die Vierzimmerwohnung im achten Stock des Hochhauses in der Karower Straße 10/12: Im Bad kontrastieren orangefarbene Wandfliesen mit dunklen Bodenfliesen, und die eigentlich fensterlose Küche ist so zum Wohnraum hin geöffnet worden, dass nur noch ein Tresen die beiden Bereiche trennt. Auch das frisch sanierte Treppenhaus macht mit seinen schwarzen Akzenten und dem Abstellraum für Rollatoren und Kinderwagen im Eingangsbereich einen aufgeräumten Eindruck. Und das kommt gut an: „Viele Mieter sagen uns: Endlich müssen wir uns nicht mehr schämen, wenn Besuch kommt“, sagt Karen Schulz, Leiterin des zuständigen Kundenzentrums bei der Howoge.

Das Hochhaus in der Karower Straße ist eines der Gebäude, die das landeseigene Wohnungsunternehmen in den vergangenen drei Jahren saniert hat. Insgesamt rund hundert Millionen Euro investierte die Howoge in die Modernisierung von 2400 Wohnungen, die sie 2009 von der ebenfalls landeseigenen Gesobau übernommen hatte. „Damit gilt unser Vorhaben in Buch als eines der größten Sanierungsprojekte in Berlin“, sagt Howoge-Geschäftsführerin Stefanie Frensch. Gleichzeitig reiht es sich ein in mehrere andere Versuche, Berliner Großwohnsiedlungen fit für die Zukunft zu machen. So hat die Gesobau gerade mit der Modernisierung der letzten gut 3200 Wohnungen im Märkischen Viertel begonnen, und die Degewo modernisiert momentan die Großsiedlung Mariengrün im Süden Berlins.

Dabei ist das Vorhaben in Berlin-Buch aus mehreren Gründen bemerkenswert. Zum einen liegt Buch am äußersten nördlichen Rand Berlins und damit weit außerhalb des S-Bahnrings, auf den sich der Aufschwung auf dem Berliner Wohnungsmarkt konzentriert. Zum andern handelt es sich bei den sanierten Objekten zum allergrößten Teil um Plattenbauten – und Plattenbauten haben bei vielen Menschen immer noch einen schlechten Ruf.

©  Howoge

Doch dieses Image lässt Stefanie Frensch nicht gelten. „Plattenbauten sind besser als ihr Ruf“, sagt die Chefin der Howoge, deren Bestand mehrheitlich aus Plattenbauten besteht. „Die Grundrisse sind zumeist kompakt und effizient, außerdem sind die Wohnungen höhenbedingt sonnig.“

Buch im Umbruch

Auch in der alles andere als zentralen Lage sieht Frensch keinen Nachteil: Das Wohnumfeld sei grün und kinderfreundlich, und die Friedrichstraße sei mit der S-Bahn in nur 23 Minuten erreichbar. Ein weiterer Standvorteil sind nach ihren Worten die Evangelische Schule und die Montessori-Schule, die sich auf dem Areal des Ludwig-Hoffmann-Quartiers neben dem S-Bahnhof Buch angesiedelt haben. So können sich laut Frensch mittlerweile selbst die meist hoch qualifizierten Mitarbeiter der wissenschaftlichen Einrichtungen in Buch mit dem Gedanken anfreunden, eine Wohnung in der Nähe ihres Arbeitsortes anzumieten.

In Buch sind unter anderem das Max-Delbrück-Centrum für Molekulare Medizin, das Leibniz-Institut für Molekulare Pharmakologie und das Helios-Klinikum ansässig. „Zuletzt haben wir einen hohen Anteil an Zuzüglern beobachtet, die zuvor nicht bei der Howoge wohnten und teilweise aus anderen Bezirken kommen“, sagt Frensch. „Das zeigt, dass Buch im positiven Sinne im Umbruch ist.“

Um unterschiedliche Kunden anzusprechen, ließ die Howoge von einem Beratungsunternehmen ein Zielgruppenkonzept entwickeln. So wurden bestimmte Wohnhäuser im Rahmen der Sanierung auf die Bedürfnisse älterer Menschen zugeschnitten, indem beispielsweise eine Rampe zum Eingang angebracht wurde und die Wohnungen eine Duschwanne in Bodenhöhe erhielten. Wohnungen in anderen Häusern verpassten die Planer einen jugendlichen Look, so dass sie jetzt in erster Linie für junge Menschen attraktiv sind. „Insgesamt sind rund 50 Prozent der Wohnungen für Paare und Familien vorgesehen“, berichtet Frensch. „Ein Viertel der Wohnungen ist explizit an die Bedürfnisse älterer Bewohner angepasst, und die übrigen Wohnungen richten sich an Studenten, Doktoranden und andere junge Erwachsene.“

Die Kaltmiete ist gestiegen

Auch den energetischen Zustand der Gebäude verbesserte die Howoge. Das war dringend notwendig, da sich die Häuser vor Beginn der Sanierung in einem „beklagenswerten“ Zustand befanden, wie Geschäftsführerin Frensch sagt. Deshalb ließ das Unternehmen neue Fenster einbauen, die Heizungssysteme modernisieren und eine Außendämmung auftragen. Als Folge dieser Maßnahmen reduzieren sich für die Mieter die Betriebskosten nach Unternehmensangaben um bis zu 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Im Gegenzug ist allerdings die Kaltmiete gestiegen – wenn auch weniger stark als von den Mietern ursprünglich befürchtet. 2010, bevor Stefanie Frensch und ihre Kollegin Sophia Eltrop die Geschäftsführung der Howoge übernahmen, hatte eine geplante Mietsteigerung um bis zu hundert Prozent für Negativschlagzeilen gesorgt. Jetzt beträgt die Miete nach Unternehmensangaben im Durchschnitt 5,38 Euro pro Quadratmeter, also etwas weniger als der Mittelwert des Berliner Mietspiegels (5,54 Euro).

Frensch zufolge legt die Howoge jährlich knapp sechs Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete um; laut dem Mietenbündnis zwischen dem Senat und den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften wären neun Prozent zulässig, nach allgemeinem Mietrecht sogar elf Prozent. Eine 76 Quadratmeter große Vierzimmerwohnung in der Georg-Benjamin-Straße kostet so zum Beispiel 619 Euro inklusive aller Nebenkosten.