Berliner Penthouses: Wo die Bäume in den Himmel wachsen

Das „New Horizon Penthouse 2013“ befindet sich in der obersten Etage eines Neubaus in Mitte. Von hier aus liegt einem Berlin zu Füßen. Der Blick reicht bis zum Fernsehturm und zur Kuppel des Berliner Doms. Dafür sorgen große Fensterfronten und eine geräumige Dachterrasse.

Entworfen hat dieses Kleinod die Architektin Annette Goderbauer für einen Kunden aus den USA. „Im Dachgeschoss befand sich bereits eine Wohnung, die aber recht abgewohnt und von der Materialwahl eher minderwertig war. Wie haben sie komplett entkernt und den Grundriss verändert“, sagt sie. Um die Kunstsammlung des Bauherren besser zur Geltung zu bringen, wurde die Wohnung sehr reduziert eingerichtet.

Laut Thomas Zabel, Geschäftsführer der Zabel Property Group, ist die Nachfrage nach Dachgeschosswohnungen und Penthouses in Berlin bei einer zahlungskräftigen Klientel vor allem aus dem Ausland größer als das Angebot. „Die Käufer wünschen sich in der Regel eine große Austrittterrasse, auf der mindestens zwei Liegestühle Platz haben, und zusätzlich eine On-Top-Terrasse mit einem 180-Grad-Blick über die Stadt“, sagt er. „Zudem wollen sie eine Deckenhöhe ab drei Metern und einen Fahrstuhl direkt in die Wohnung.“ Auch eine Garage mit Platz für zwei große Autos setzen viele Käufer voraus.

Doch nicht nur die Ausstattung, auch der Service ist vielen Kunden wichtig. „Ein Concierge, der die Gäste begrüßt, kleine Erledigungen übernimmt oder einen Tisch im ausgebuchten Restaurant reserviert, wünschen sich vor allem ausländische Kunden, die ihre Berliner Wohnung nur gelegentlich nutzen“, weiß Thomas Zabel. Ein eigener Pool muss nicht sein, dafür ist ein Zugang zu einem Fitnessstudio wichtig. Es sollte sich entweder im Haus befinden oder fußläufig erreichbar sein.

22 000 Euro pro Quadratmeter

Solche Juwelen sind nicht leicht zu finden, auch wenn Bauträger inzwischen verstanden haben, dass sie mit einem Dachgeschoss der Luxusklasse hohe Preise erzielen können. Wurde früher das gesamte Haus mit den gleichen Einbauten und Armaturen versehen, geht man heute dazu über, sie im obersten Geschoss von Vornherein edler zu gestalten, weiß Thomas Zabel.

Die schönsten Penthouses entstehen seiner Erfahrung nach aber dann, wenn sie Privatpersonen in liebevoller Kleinarbeit über Jahre für sich ausgebaut haben. Sie sind in der Regel fünf bis zehn Jahre alt, wenn sie verkauft werden, und verfügen über eine aufwendige Ausstattung. Aus Thomas Zabels Portfolio stammt zum Beispiel ein 160-Quadratmeter-Penthouse in Kreuzberg direkt an der Spree. Die Eigentümer haben es mit hochwertigen Materialien wie Bisazza-Fliesen und Nussbaumholz eingerichtet. Lautsprecher wurden in die Decke eingelassen und die Dachterrasse mit üppigen Bonsais bepflanzt. Auf diese Weise wirkt es viel einladender und individueller als ein leeres Dachgeschoss vom Bauträger.

Zwischen 6000 und 15 000 Euro pro Quadratmeter kosten Penthouses in Berlin aktuell, wobei es nach oben keine Grenze gibt, wenn für den Käufer alles stimmt. Das war offenbar beim angeblich teuersten Penthouse Berlins der Fall. Ein Kollege von Thomas Zabel verkaufte es im vergangenen Jahr für 22 000 Euro pro Quadratmeter und insgesamt 5,7 Millionen Euro an eine Berliner Unternehmerfamilie. Eine maßgefertigte Küche von Graft Architekten, Weinkeller, Kamin, Sauna und Fitnessraum gehören zur Luxuswohnung.

Im Sommer zu heiß, im Winter zu kalt?

Dass es so wenige Penthouses dieser Art gibt, liegt auch an den strengen Auflagen der Bauaufsicht, meint Architektin Annette Goderbauer. „Häufig werden nur eingeschnittene Dachterrassen gestattet, die wie Tröge wirken“, bedauert sie. Dadurch, dass die Wohnungen in den oberen Geschossen etwas zurückgesetzt sind, um den Gehweg nicht zu verschatten, entstehen schwierige Grundrisse, da die Räume schmaler sind als in den unterliegenden Wohnungen.

Häufig gibt es außerdem Schrägen, die berücksichtigt werden müssen. In ihrem „New Horizon Penthouse 2013“ nutzte die Architektin diese Bereiche, um mit Einbauten Stauraum zu schaffen. In der Küche ist die Arbeitsplatte statt standardmäßig 60 Zentimeter 95 tief und reicht somit unter die Schräge.

Das gängige Vorurteil, dass es in einer Dachgeschosswohnung im Sommer zu heiß und im Winter zu kalt sei, stimme dank guter Dämmmaterialien heute nicht mehr, sagt Annette Goderbauer. Ein Problem seien aber Einbrüche, da die Diebe über die Dächer unbemerkt in die Wohnungen gelangen können. Deshalb hätten viele Wohnungen eine Alarmanlage.

Einen Dachstuhl als Privatperson zu kaufen und auszubauen, hält Annette Goderbauer für schwierig. „Zuerst einmal sollte man sich beim Bauamt vergewissern, ob für den Ausbau eine Genehmigung vorliegt“, rät sie. Auch der Ausbau gestaltet sich schwierig, denn ganz oben ist man von der Infrastruktur des Hauses abhängig. Wasser, Abwasser und Strom müssen durch die darunterliegenden Wohnungen gelegt werden. Häufig werden Dachgeschosse daher von Bauträgern gekauft und zusammen mit weiteren Wohnungen im Haus ausgebaut. Wenn dann bereits ein Bauherr gefunden und ein Architekt mit im Boot ist, kann er das Penthouse von Anfang an nach den Wünschen des Kunden planen.