Immobilien : Berliner Tagesspiegel

Mietrecht G-H

Garage Auch wenn der Wohnungsmietvertrag eine Schriftformklausel enthält, ist die spätere Hinzumietung einer Garage durch mündlich vereinbarte Erweiterung des Mietvertrages nicht ausgeschlossen.Die Teilkündigung des entstandenen einheitlichen Mietvertragsverhältnisses ist ausgeschlossen. (LG Wuppertal, 9 S 356/94, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 10/96, S.621.) Garagentor Die Garage darf nachts nicht geöffnet und geschlossen werden, wenn dadurch so viel Lärm verursacht wird, daß die Anwohner aus dem Schlaf schrecken. (OLG Düsseldorf, Az.5 Ss OWi 56/91 - OWi 28/91) Garten Gestattet der Mietvertrag dem Mieter die Gestaltung und Umgestaltung des zur Wohnung gehörenden Gartens, so sind entsprechende Maßnahmen auch dann keine unerlaubte Handlung, wenn dabei geringfügig Mutterboden verloren geht. (LG Münster, Az.8 S 2/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 12/96, S.756) Gehwegplatten Kosten der Erneuerung von Gehwegplatten auf dem Mietwohngrundstück sind keine umlagefähigen Kosten der Gartenpflege, sondern Instandhaltungskosten. (AG Stuttgart, Bad Cannstatt, Urteil vom 29.April 1996 - 2 C 398/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 8/96) Hausbriefkästen Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Hauseingangsbereich eines Mehrfamilienhauses Hausbriefkästen zu installieren, wenn der Postbedienstete durch geeignete Vorrichtungen (Türeinwurf, Wohnungsbriefkasten) in der Lage ist, die Post für jede Wohnung direkt zuzustellen. (AG Flensburg, Urteil vom 8.August 1995 - 68 C 773/94, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/96) Hausfrieden Im Rahmen der Beweiswürdigung bei einer fristlosen Kündigung wegen Störung des Hausfriedens darf das Gericht aus dem Gesamteindruck der vom Mieter benannten Zeugen auf deren Alkoholabusus (Alkoholmißbrauch d.Red.) und auch auf ihr dadurch bedingtes unzuträgliches Verhalten als häufige Gäste des Mieters schließen. (AG Rheine, Az.4 C 627/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/97, S.217). Im vorliegendem Fall kündigte der Vermieter seinen Mietern fristlos wegen fortdauernder nachhaltiger Störung des Hausfriedens.Die Mieter wehrten sich, der Vermieter klagte mit Erfolg.Aus den Gründen: "Entscheidende Bedeutung kommt im Rahmen der Beweiswürdigung den Bekundungen der von den Beklagten selbst benannten Zeugen zu.Der Zeuge Z.entsann sich genau daran, wann er das letzte Bier getrunken hatte, nämlich Mitte September 1996.Der vom Gericht vernommene Zeuge S.stand während der Zeugenvernehmung deutlich unter Alkoholeinfluß.Abgerundet wurde das Bild von der Beweisaufnahme durch einen Bekannten der Zeugen, der mit einer Tragetasche, gefüllt mit Bierdosen erschien, um die Zeugen abzuholen." Das Gericht war unter anderem auf Grund des Zustandes der vom Mieter benannten Zeugen "davon überzeugt, daß es zu den behaupteten Unzuträglichkeiten gekommen ist" und die fristlose Kündigung "zur Aufrechterhaltung des Hausfriedens" berechtigt war. Hausmeister Steigen im Verlauf der Abrechnungsjahre die Ausgaben für den Hausmeister außerhalb jeden Vergleichsmaßstabs, bedarf es einer besonderen Erläuterung der Betriebskostenabrechnung; in solchen Fällen reicht bei fehlender Erläuterung bloßes Bestreiten der Kosten durch den Mieter aus. (AG Köln, 207 C 216/95, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 10/96, S.628.) Im vorliegenden Fall klagte der Vermieter auf Begleichung vermeintlich noch offenstehender Betriebskosten.Das Gericht gab dem Mieter zur Einbehaltung von rund 415 Mark recht, da die Abrechnung der Kosten für den Hausmeister nicht ausreichend dargelegt wurde.Diese Kosten stiegen von 1990 bis 1991 um 31 Prozent, von 1991 bis 1992 um weitere 77 Prozent und vom Jahr 1992 auf das Jahr 1993 gar um 332 Prozent.Das Gericht: "Daß diese Steigerung weit oberhalb der in anderen Bereichen eingetretenen Preissteigerungen liegen, bedarf keiner näheren Begründung.Angesichts dessen hätte es besonders detaillierter Ausführungen dazu bedurft, wodurch diese Preissteigerungen eingetreten sind und daß sie notwendig waren durch bestimmte, näher darzulegende Gegebenheiten und damit insgesamt wirtschaftlich angemessen waren." Hausmeister Die Erhöhung der Kosten des Hausmeisterbetriebsunternehmens innerhalb eines Jahres um mehr als 40 Prozent bedarf in der Betriebskostenabrechnung des Wohngebäudes einer besonderen Begründung des Vermieters.Die Umlagefähigkeit der Kosten im einzelnen ist vom Vermieter nachzuweisen. (LG Kiel, 8 S 218/94, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 10/96, S.628.) Hausmeisterservice Erledigt der Hausmeisterservice seine Aufgabe nicht in dem gebotenen Umfang, ist der Mieter zu einer anteiligen Kürzung der in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hausmeisterkosten berechtigt. (AG Frankfurt/Main, Az.33 C 1355/95, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 12/96, S.778) Hausmeisterwohnung Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Wohnungsmietvertrages, um die Wohnung einem Hausmeister zu überlassen, bedarf der Voraussetzung, daß eine Einstellung eines Hausmeisters objektiv erforderlich ist, ein Hausmeister ernsthaft gesucht wird und die Wohung hierfür geeignet ist. (LG Wiesbaden, 8 S 41/94, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 9/96, S.543) Hausreinigung Die Anschaffungskosten von Reinigungsgeräten sind nicht als Betriebskosten der Hausreinigung umlagefähig. (AG Lörrach, 3 C 336/94, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 10/96, S.628.) Hausreinigung Ist der Mieter zur Reinigung der Flure und Treppen des Hauses verpflichtet, ist der Vermieter nur unter besonderen Umständen berechtigt, ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen und die Kosten umzulegen. (AG Frankfurt/Oder, Az.2.2 C 1295/96, aus: Das Grundeigentum 8/97, S.493). In vorliegendem Fall hat der Mieter laut Mietvertrag die Pflicht zur Reinigung der Treppen und Flure des Hauses, untermauert durch die Hausordnung.Die Richter entschieden, daß die Vermieterin keinen Anspruch darauf hat, daß der Mieter anteilig die Kosten übernimmt, die durch die Beauftragung eines Dritten zur Reinigung entstanden sind.Dadurch, daß die Vermieterin dem Mieter durch die Betriebskostenabrechnung die Kosten für ein solches Unternehmen auferlege, ändere sie die Reinigungsverpflichtung in eine Zahlungsverpflichtung.Das Gericht: "Dies stellt eine unzulässige einseitige Vertragsänderung dar." Haustürwiderrufsgesetz und Vertragsänderung Der Schutz des Haustürwiderrufsgesetzes erfaßt den Fall, daß der Vermieter in einer öffentlichen Gaststätte unverabredet mit dem Wohnungsmieter eine Mietvertragsänderung (hier: Mieterhöhung) vereinbart.Dem Vermieter ist geschäftsmäßiges Handeln eines Dritten zuzurechnen. (LG Wiesbaden, Az.1 S 434/95, aus: Wohnungwirtschaft & Mietrecht 11/96, S.698.) Der Fall: Mieter und Vermieter vereinbarten in einer Gaststätte die Erhöhung der Nettomiete von monatlich 700 Mark auf künftig 1200 Mark.Innerhalb einer Woche haben die Mieter diese Vereinbarung unter Bezugnahme auf das Haustürwiderrufsgesetz widerrufen.Das Gericht: Dem Vermieter stehe die Mieterhöhung nicht zu, da die Mieter die Vereinbarung formgerecht widerrufen haben und betonten, sie seien mit der unterschriebenen Erklärung nicht einverstanden.Es habe sich hierbei um ein Umgehungsgeschäft im Sinne von §5 Abs.1 HaustürWG gehandelt.Dabei komme es nicht darauf an, ob der Vermieter selbst gewerbsmäßig im Sinne des HaustürWG handelte, weil er sich bei Abschluß der Mieterhöhungsvereinbarung von Mitarbeitern der Hausverwaltung vertreten ließ, die gewerbsmäßig gehandelt haben. Hauswart und Betriebskosten Der Vermieter kann die Vergütung für einen Angestellten nicht über die Betriebskostenabrechnung als Kosten für den Hauswart auf den Mieter umlegen, wenn die Tätigkeit des Angestellten weniger praktisch-technischer, sondern mehr verwaltender Natur ist.(AG Dortmund, 125 C 13154/95, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 9/96, S.561.). Hauswart und Zwangsverwaltung Bei Anordnung der Zwangsverwaltung tritt der Zwangsverwalter nicht in ein bestehendes Hauswartsdienstverhältnis ein.Ohne ausdrückliche Erfüllungsvereinbarung ist der Hauswart dann verpflichtet, den vollen Mietzins für die Dienstwohnung an den Zwangsverwalter zu entrichten; wegen des Dienstlohns hat er sich an den Eigentümer zu halten. (LG Berlin, 63 S 379/95, aus: Das Grundeigentum, 21/96, S.1369) Hauswartswohnung Der Vermieter handelt rechtsmißbräuchlich, wenn er im Zusammenhang mit einer an sich berechtigten Kündigung einer Hauswartsdienstwohnung wegen Betriebsbedarfs dem früheren Hauswart eine freie Nachbarwohnung nicht anbietet. (LG Berlin, Az.61 S 347/97, aus: Das Grundeigentum 4/97, S.243). Heizkostenablesung Hat der Mieter den von der Abrechnungsfirma angekündigten Termin für die Ablesung der Heizkostenverteiler wegen seines Urlaubs abgesagt und einen neuen Termin vereinbart, dürfen ihm hierfür keine Kosten in der Heizkostenabrechnung berechnet werden.Für einen kurzen Weihnachtsurlaub muß der Mieter auch nicht seinen Wohnungsschlüssel beim Nachbarn oder der Hausverwaltung hinterlegen, um den Ablesetermin einzuhalten. (AG Hamburg, Az.37 b C 1128/95, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1996, S.348) Heizung 1.Eine Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels setzt nicht voraus, daß jeder Raum einer Wohnung mit einem Heizkörper ausgerüstet sein muß (hier: Fehlen in Kammern und Küche). 2.Kein Anspruch des Mieters auf nachträglichen Einbau eines Heizkörpers in der Küche. (LG Berlin, Az.63 S 259/96, aus: Das Grundeigentum, 7/97, S.429). Heizungskeller Der Mieter eines Mehrfamilienhauses hat keinen Anspruch auf Zugang zum Heizungskeller.Er kann auch nicht beanspruchen, daß ihm durch Hinterlegung eines Schlüssels der jederzeitige Zugang ermöglicht wird.(AG Lörrach, Urteil v.2.12.93 - 3 C 608/93, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/96) Holzschutzmittel Der Mieter muß beweisen, daß in der Wohnung baulich verarbeitete Materialien Holzschutzmittel enthalten, die konkret eine Gesundheitsgefährdung bewirken, sofern er einen Mangel der Mietsache behauptet.Ein Instandsetzungsanspruch setzt sodann voraus, daß die Mängelbeseitigung dem Vermieter zumutbar ist. (LG Tübingen, Az.1 S 86/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 1/97, S.41) Hunde Ein Hund in der Nachbarwohnung darf gelegentlich bellen (AG Hamburg-Wandsbek, Az.716C C 114/90) Bellt er mehrere Stunden ohne Unterbrechung oder den ganzen Tag über, müssen die Nachbarn dies nicht hinnehmen. (OLG Düsseldorf, Az.5Ss OWi 170/90 - OWi 87/90 I) Hundehaltung Bei der Genehmigung der Hundehaltung ist der Vermieter zu einer weitgehenden Gleichbehandlung seiner Mieter (hier: in benachbarten Gebäuden) verpflichtet. (AG Leonberg, Az.5 C 836/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 4/97, S.210). Hundehaltung Es ist sachgerecht, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Hundehaltung in einer Mietwohnung seines Siedlungsbestandes abhängig macht von einem allgemeinen Maßstab, der von ihm zugrunde gelegten, angemessenen Kriterien entspricht.Ein Kriterium hierbei kann die Größe der Rasse des ausgewachsenen Hundes sein.Danach kann die Haltung eines Schäferhundes in der Siedlungsmietwohnung untersagt werden. (AG Köln, Az.219 C 227/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 2/97, S.109) Hundehaltung Der Vermieter kann die Haltung eines Hundes (hier: Bullterrier) in der Mietwohnung untersagen, wenn der Halter keine Eignung hat, den Hund seiner Rasse entsprechend zu führen.Der Mieter muß zu seiner Eignung Konkretes vortragen.
Aus den Gründen: Mit einem Bullterrier hat sich die Beklagte für einen Hund entschieden, der seiner Rasse nach nicht für jedermann geeignet ist, sondern nur für Leute, die von Hunden viel verstehen und gut mit ihnen umgehen können.Die Beklagte hat nichts konkretes dazu vorgetragen, daß sie dazu in der Lage sein wird, ihrer Bullterrier-Hündin die Erziehung und Lebensbedingungen zu vermitteln, derer es bedarf, um aus diesem Hund ein auf Dauer berechenbares und kontrollierbares Tier zu machen.(LG Krefeld, Az.2S 89/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 9/96) Hundehütten Der Mietgebrauch des zur Wohnung mitgemieteten Gartens berechtigt grundsätzlich dazu, eine Hundehütte im Garten aufzustellen (AG Hamburg, Urteil vom 20.November 1995 - 713bC 736 /95, aus: Das Grundeigentum, 7/96)

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