Immobilien : Berliner Tagesspiegel

Mietrecht M

Mängelbeseitigung bei Auszug 1.Für einen mitvermieteten, übermäßig stark abgenutzten oder beschädigten PVC-Bodenbelag steht dem Wohnungsvermieter kein Schadenersatz zu, wenn dessen übliche Nutzungsdauer von 20 Jahren überschritten ist.
2.Mäßige Beschädigungen des Putzes an den Wänden der Wohnung, die nicht auf vertragsgemäßen Gebrauch beruhen, hat der Vermieter im Rahmen der Schadensminderungspflicht kostensparend bei Gelegenheit der ihm ohnehin obliegenden Schönheitsreparaturen nach Vertragsende auszubessern.
3.Das Durchbohren der Badezimmertür zum Anbringen von Kleiderhaken gehört nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch. (AG Kassel, Az.451 C 721/95, aus: Wohnungwirtschaft & Mietrecht, 12/96, S.757) Makler Ergeben sich aus Sicht des Wohnungssuchenden erhebliche Zweifel an der Neutralität des Maklers, so ist ein Anspruch einer Vermittlungsprovision ausgeschlossen (AG Bielefeld, Urteil vom 9.November 1995 - 41 C 630 / 95, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 7/96). Mietereinbauten Kein Verwendungsersatzanspruch des Mieters für Investitionen, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes erforderlich sind (Instandsetzungsmaßnahmen) oder die zwar vom Vermieter genehmigt wurden (nützliche Verwendung), ohne daß jedoch eine Entschädigung für den Mieter bei Auszug vorgesehen wäre. (LG Berlin, 67 S.348/96, aus: Das Grundeigentum, 7/97, S.403 und 431). Im vorliegendem Fall hatte der Mieter mit Genehmigung des Vermieters umfangreiche Arbeiten in der Wohnung vorgenommen, Heizkörper und Sanitärobjekte im Bad ausgewechselt, den Küchenboden gefliest und eine Einbauküche installiert.Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Entschädigung, da eine Wegnahme auch bei den meisten Einbauten wirtschaftlich sinnlos war.Das Landgericht Berlin bestätigte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Wedding.Soweit es um Mängelbeseitigung gehe, habe der Mieter nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 538 BGB einen Ersatzanspruch, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gewesen wäre.Für nützliche Verwendungen bestehe nur dann ein Ersatzanspruch, wenn diese dem Interesse des Vermieters entspreche.Dazu sei in der Regel eine Einigung der Parteien über eine spätere Kostenerstattung nötig.Habe der Vermieter lediglich die Baumaßnahmen gebilligt, im übrigen aber den Mieter auf sein Wegnahmerecht nach Beendigung des Mietverhältnisses verwiesen, entfalle ein Ersatzanspruch. Mieterhöhung und Staffelmiete sowie Kündigung bei langandauernden Instandsetzungsarbeiten 1.Die gleichzeitige Vereinbarung einer Staffelmiete und einer Mieterhöhungsmöglichkeit nach dem MHG ist unwirksam, so daß die Erhöhungen nach der Staffelmietvereinbarung nicht eintreten.
2.Zur Höhe der Minderung bei unbenutzbarer Terrasse (10-20 Prozent).
3.Führt der Vermieter Instandsetzungsarbeiten nicht zügig durch, kann der Mieter wegen der dadurch verursachten Beeinträchtigungen nach Fristsetzung das Mietverhältnis fristlos kündigen. (LG Berlin, Az.62 S 321/95, aus: Das Grundeigentum 9/97, S.555). Mieterhöhung gemäß Mietspiegel Verlangt der Vermieter - ohne weiteres - unter Bezugnahme auf den Mietspiegel die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung, so ist das Zustimmungsverlangen unwirksam, wenn der Mietspiegel nicht allgemein, ggf.zu angemessenen Kosten, frei zugänglich ist. (AG Wetter, Az.8 C 237/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/97, S.227) Ein Vermieter klagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung, ohne den Mietspiegel, auf den er Bezug nahm, dem Mieterhöhungsverlangen beizulegen.Es sei ausreichend, daß die Mieter als Mitglieder des örtlichen Mietervereins den Mietspiegel dort einsehen könnten.Die Mieter vertraten die Auffassung, das Mieterhöhungsbegehren sei unwirksam, weil der Mietspiegel in ihrer Stadt nicht allgemein zugänglich sei, Nichtmitglieder müßten für den Erwerb 50 Mark bezahlen.Das Gericht folgte dieser Ansicht.Eine wirksame Bezugnahme liege nur dann vor, falls "der Mietspiegel allgemein und nicht nur konkret den Beklagten frei zugänglich ist". Mieterhöhung Die Schriftform für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist auch dann gewahrt, wenn auf einen der Unterschrift nachfolgenden Text Bezug genommen wird. (LG Berlin, Az.62 S 161/96, aus: Das Grundeigentum, 7/97, S.433). Mieterhöhung Überlegungsfrist und Klagefrist in § 2 MHG sind nicht disponibel (AG Köln Az.221 C 79/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 1/97, S.51) Paragraph 2 Abs.3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) besagt: "Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zu, der auf den Zugang des Verlangens folgt, so kann der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen." Im vorliegenden Fall hatte der Mieter die Mieterhöhung Ende September 1995 erhalten und nicht innerhalb der Frist (bis Ende November) zugestimmt.Der Vermieter hatte also Zeit, bis Ende Januar 1996 auf Zustimmung zu klagen, tat dies jedoch erst Ende Februar.Die Klage war damit unzulässig.Aus den Gründen: "Es gibt keine Überlegungsfrist von mindestens zwei Monaten, sondern genau bis zum Ende des übernächsten auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgenden Monats." Damit sei das Ende der Klagefrist verbindlich festgeschrieben, eine Verlängerung sei nicht möglich.Es handele sich dabei um eine streng formalistische Regelung, die eingehalten werden müsse. Mieterhöhung Eine Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn sie mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt ist und die maschinenschriftliche Angabe des Namens des Geschäftsführers der Hausverwaltungs-GmbH ausweist. (LG Berlin, Az.64 S 247/96, aus: Das Grundeigentum, 22/96, S.1431.) Mieterhöhung und Untermietzuschlag Verlangt der Vermieter vom Mieter einen Untermietzuschlag, dann kann er innerhalb der Sperrfirst von einem Jahr keine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG mehr vornehmen. (AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.9 C 523/95, aus: MieterMagazin 2/97, S.40) Aus den Gründen: Der bisherige Mietzins war seit einem Jahr vor Zugang des Erhöhungsverlangens nicht unverändert geblieben, da der Vermieter zwischenzeitlich vom Mieter einen Untermietzuschlag von zehn Mark verlangt hatte.Die Vereinbarung eines solchen Zuschlages stelle keine Mieterhöhung gemäß §§ 3 bis 5 MGH, die bei der Berechnung der Wartefrist außer Betracht bleiben, dar. Mietminderung Ist der zur Wohnung gehörende Briefkasten durch Alter und Beschädigung funktionsuntüchtig, rechtfertigt dieser Mangel der Mietsache eine Mietminderung (hier: 1 Prozent Minderung) (AG Mainz, Az.8 C 98/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 11/96, S.701) Aus den Gründen: "Zwar ist der Briefkasten selbst nicht in dem Mietvertrag als Mietgegenstand aufgeführt.Nach dem heute allgemein üblichen Ausstattungsstandard gehört zu einer normalen Wohnung auch ein Briefkasten, der jedem einzelnen Bewohner garantiert, daß die für ihn bestimmte Post ihn auch erreicht.Im übrigen ist zu berücksichtigen, daß in dem Mietvertrag auch eine Toilette nicht ausdrücklich aufgelistet ist, aber eine solche unstreitig zur Mietsache gehört.Die Minderung ist auch in der Höhe angemessen, aber im Hinblick auf die leichte Beeinträchtigung des Wohnwertes auch ausreichend." Mietminderung Der Vorbehalt der Mietzahlung zwecks Aufrechterhaltung der Mietminderung wegen fortbestehender Mängel wirkt nicht gegenüber einem Rechtsnachfolger des Vermieters, wenn er diesem gegenüber nicht wiederholt wird. (LG Köln, 1 S 53/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 10/96, S.615.) Mietminderung Beeinträchtigung des Funktionswertes und des Geltungswertes der Erdgeschoßwohnung durch aus dem Boden aufsteigende Feuchtigkeit kann eine Mietminderung von 60 Prozent bewirken. (AG Bad Vilbel, Az.3BC 52/96, aus: Wohnungwirtschaft & Mietrecht, 11/96, S.701.) Im vorliegenden Fall bestanden für die Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren.Im Schlafzimmer hatte sich bereits ein Teil der Tapete gelöst, in der Küche und im Bad wies der Fliesenbelag bereits Risse auf. Mietminderung und Lärm Die Zunahme des Verkehrs und des damit einhergehenden Lärms stellt auch dann keinen Mangel der Mietsache einer Wohnung im Innenstadtbereich dar, wenn die konkrete Beeinträchtigung dadurch verstärkt wird, daß bisher abschirmende Gebäude abgerissen wurden und eine U-Bahnstrecke nach der Vereinigung wieder in Betrieb genommen wurde. (AG Schöneberg, Az.12 C374/96, aus: Das Grundeigentum 23/96, S.1499.) Mietpreiserhöhung Liegt nicht nur eine Mietpreiserhöhung gemäß Paragraph 5 WiStG vor, sondern auch Wucher nach den Paragraphen 302 a StGB und 138 BGB, ist gleichwohl die Mietzinsvereinbarung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich des Wesentlichkeitszuschlags von 20 Prozent wirksam. (LG Berlin, Urteil vom 13.Juni 1996 - 62 S 391 / 95.Das Grundeigentum 15 / 1996). Mietspiegel Für die Einordnung einer Wohnung in die Baualtersklasse des Mietspiegels kommt es auf die Fertigstellung des Gebäudes und nicht auf die Bezugsfertigkeit der einzelnen Wohnungen an. (LG Berlin, Az.62 S 160/95, aus: Das Grundeigentum 1/97, S.48) Mietvertrag Vereinbart der Vermieter mit einem Dritten in Gegenwart des Mieters einen Mietvertrag über die an den auszugswilligen Mieter vermietete Wohnung, so liegt hierin ein schlüssiges Angebot auf einen Mietaufhebungsvertrag. (AG Nordhorn, Az.1643-8 3 C 1497/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 1/97, S.36) Mietvertrag Ein Ehemann haftet grundsätzlich nicht für den Zahlungsanspruch aus einem Wohnmietvertrag, den nicht er, sondern seine Frau unterschrieben hat. (AG Potsdam, Az.26 C 552/95, aus: Finanztest Informationsdienst, 1-2/95) Mietvertrag Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags, ohne dazu verpflichtet zu sein, die Verlängerung des Mietverhältnisses in der Weise, daß sich jedenfalls eine der Parteien mehr als 30 Jahre lang nicht gegen den Willen der anderen aus dem Vertrag lösen kann, so läuft die 30 Jahre gewährende Frist gemäß Paragraph 567 BGB erst vom Abschluß der Verlängerungsvereinbarung an. (BGH, Urteil vom 17.April 1996 - XII ZR 168 / 94.Das Grundeigentum 15 / 1996). Mietwohnung Die zulässige Aufnahme eines Familienangehörigen in die Mietwohnung setzt voraus, daß der Mieter selbst die Wohnung bewohnt.Eine 3-Zimmer-Wohnung mit WC, Küche, Bad und Flur ist überbelgt, wenn sie von insgesamt sieben Personen bewohnt wird. (AG Zwickau, Urteil vom 21.April 1995 - 4 C 0438/95, aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht 7/96). Mietzins Mit der Erteilung des Überweisungsauftrages an das Geldinstitut leistet der Mieter den Mietzins.Befindet sich der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits in Zahlungsverzug, ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichwohl unbegründet, wenn sie nach diesem Zeitpunkt der Leistung aber vor Gutbuchung auf dem Vermieterkonto erklärt wird.Die Kosten der Räumungsklage trägt der Vermieter, wenn die Klage im Anschluß nach der Gutbuchung erhoben wurde. (LG Oldenburg, Beschluß vom 6.Juli 1995 - 2 T 660/95, aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht 8/96). Mietzins (Pflicht zu Vorleistung) Die durch die AGB-Klausel vereinbarte Pflicht zur Vorleistung des Mietzinses wird nicht unwirksam, wenn der Mietvertrag durch AGB-Klausel Aufrechnung und Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter von der schriftlichen Anzeige einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses abhängig gemacht werden. (LG Berlin, Urteil vom 24.Juli 1996 - 61 S 308 / 95, aus Das Grundeigentum 15 / 1996). Mietzinsvereinbarung Ein Mieter, der eine Mietzinsvereinbarung für unzulässig hält, ist für die Voraussetzungen seines Rückzahlungsanspruchs darlegungs- und beweispflichtig.Ein Modernisierungszuschlag nach Paragraph 3 MHG wurde nicht Bestandteil der Preisbindungsmiete in den neuen Bundesländern.Eine Staffelmietvereinbarung, deren höchste Staffel die bei Vertragsabschluß geltende Preisbindungmiete nicht überschreitet, war auch in den neuen Ländern wirksam. (LG Berlin, Urteil vom 29.April 1996 - 62 S 346 / 95.Das Grundeigentum 15 / 1996). Minderungsquote Die Minderungsquote für die durch den Dachgeschoßausbau eintretende Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der darunter liegenden Wohnung ist regelmäßig mit 33 Prozent anzusetzen.Macht der Mieter eine darüber liegende Minderung geltend, so muß er andere als die üblichen Arbeitszeiten oder ungewöhnlich hohe Beeinträchtigung außerhalb der Arbeitszeiten darlegen. (LG Berlin 64 S 357 / 95.aus: Das Grundeigentum). Modernisierung Das ersetzen des Gasherdes in der Mietwohnung durch einen Elektroherd sowie die Verstärkung der elektrischen Leitungen ohne Erhöhung der Anschlußwerte sind keine Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters. (AG Hoyerswerda, Az.1 C 0778/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/97, S.228) Modernisierung und Instandsetzung An die formellen Anforderungen bei Mieterhöhungserklärungen nach Modernisierung sind in den neuen Bundesländern besonders hohe Maßstäbe anzusetzen. (LG Görlitz, Az.2 S 0071/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/97, S.228) Aus den Gründen: Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen treffen den Vermieter.Bei einer Verbindung von Modernisierungsmaßnahmen mit Instandsetzungsmaßnahmen müssen die Gesamtkosten im Wege der Schätzung einerseits auf die Verbesserungs- und andererseits auf die Instandsetzungsmaßnahmen aufgeteilt werden.Die auf die Instandsetzungsmaßnahmen entfallenden Kosten können nicht zu einer Erhöhung des Mietzinses führen und sind von den anteiligen Kosten für die Modernisierung abzuziehen. Modernisierung Das Ankündigungsschreiben zur Wohnungsmodernisierung muß den Zeitraum der Baumaßnahme genauestmöglich benennen. (AG Köln, Az.218 C 409/95 und LG Köln, Az.12 S 144/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/97, S.212). In vorliegendem Fall erhielt eine Mieterin die Ankündigung, daß im Zeitraum vom 15.4.bis 30.9.1995 Modernisierungsarbeiten im Haus durchgeführt werden sollten.Die Vermieterin klagte auf Duldung der Arbeiten, weil die Mieterin einen Teil davon ablehnte.Das Amtsgericht verneinte die Berechtigung des Duldungsanspruches, ohne überhaupt zu prüfen, ob die Mieterin zur Duldung verpflichtet gewesen wäre.Maßgeblich für die Ablehnung des Anspruches war allein, daß das Ankündigungsschreiben den hierbei vorgesehenen strengen Anforderungen nicht genügte."Dies führt dazu, daß das Klagebegehren jedenfalls an mangelnder Fälligkeit scheitert", heißt es in der Begründung.Das Landgericht folgte dieser Auffassung: "Zur Dauer der Baumaßnahmen in der Wohnung der Beklagten fehlt im Ankündigungsschreiben jede Angabe.Beginn und Ende der Maßnahmen werden zwar durch Datumsangaben konkretisiert", der Zeitraum erstrecke sich aber vom Frühjahr bis zum Herbst und sei daher ebenso unbestimmt wie die Angabe "Sommer". Modernisierung Eine Modernisierungsmaßnahme ist nicht deshalb für den Mieter unzumutbar, weil er nach der Mieterhöhung einschließlich der Betriebskosten 29 Prozent seines Einkommens für die Miete aufwenden müßte. (LG Berlin, Az.62 S 197/96, aus: Das Grundeigentum, 24/96, S.1555) Modernisierung Der Einbau einer Gasetagenheizung als Ersatz für Gasaußenwandeinzelöfen stellt eine Wohnwertverbesserung und eine Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie/Warmwasser im Sinne des § 541 Abs.1 BGB dar. (AG Lichtenberg, Az.3 C 350/95, aus: MieterMagazin 12/96, S.454.) Modernisierungszuschlag 1.Ein Modernisierungszuschlag in Höhe von elf Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich für bis zum 30.Juni begonnene Modernisierungsmaßnahmen für Altbau in den neuen Bundesländern ist auch dann preisrechtlich zulässig, wenn die Modernisierung während des Leerstandes erfolgte.
2.Der Einbau von Isolierglasfenstern in Bad und Küche stellt keine Wohnwertverbesserung dar. (LG Berlin, Az.64 S 147/96, aus: Das Grundeigentum, 8/97, S.491). Müllcontainer Quietschende Müllcontainer sind eine erhebliche Belästigung.Der Nachbar (im vorliegenden Fall/d.Red.) oder Vermieter muß für Abhilfe sorgen. (OLG Koblenz, Az.1 U 62/79). Musikinstrumente Ein völliges Verbot, im Haus zu musizieren, kann allenfalls per Einzelabrede beim Abschluß des Mietvertrages vereinbart werden (OLG München, Az.21 W 698/86).Wer ein Saxophon oder eine Klarinette besitzt, darf nicht länger als zwei Stunden täglich (sonntags eine Stunde) üben. (OLG Karlsruhe, Az.6 U 30/87)

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