Immobilien : Berliner Tagesspiegel

Teilgewerbliche Wohnungsnutzung Das Betreiben einer bewegungstherapeutischen Praxis, in der - wenn auch nur wenige - Patienten behandelt werden, ist eine teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung.

(LG Stuttgart, Az.6 S 266/94, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 4/97, S.215)

Teilgewerbezuschlag 1.Die Vereinbarung eines Teilgewerbezuschlages ist grundsätzlich zulässig.Soweit ein bestimmter Betrag als Teilgewerbezuschlag vereinbart worden ist, ist § 5 WiStG darauf nicht anwendbar.
2.Der Teilgewerbezuschlag ist nur dann gem.§ 138 BGB unzulässig, wenn der Mietwert um mehr als 200 Prozent überstiegen wird.
3.Der vereinbarte Teilgewerbezuschlag wird unabhängig davon geschuldet, ob die Wohnung tatsächlich entsprechend genutzt wird.

(LG Berlin, Az.64 S 13/96, aus: Das Grundeigentum 14/97, S.861).

Teilgewerbliche Wohnungsnutzung Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ist im Falle teilgewerblicher Nutzung dann nicht gegeben, wenn weniger als die Hälfte der Wohnfläche vom Wohnungsinhaber zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt wird.

(im Anschluß an BVerwG Urteil vom 22.April 1994, Az.8C 29/92; VG Berlin, Az.VG 10 A 682.96, aus: Das Grundeigentum 8/97, S.499).

Teilkündigung Eine Teilkündigung einer mitvermieteten Gartenfläche ist nur dann ausreichend begründet, wenn sie Angaben über die konkret bestehende Bauabsicht und die Zuverlässigkeit des Bauvorhabens enthält.

(LG Berlin, Az.61 S 319/96, aus: Das Grundeigentum 14/97, S.859)

Teppichboden Hat der Vermieter nach Mietvertragsbeendigung die Wohnung zurückgenommen, ohne die Beseitigung des von dem Mieter auf dem PVC-Fußbodenbelag verlegten Teppichbodens zu verlangen, und hat er im Anschluß daran einem Dritten die Wohnung vermietet, so ist ein Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Fußbodens ausgeschlossen.

(LG Mosbach, S 21/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 10/96, S.618.)

Tierhaltung Eine Klausel im Mietvertrag, die das Halten eines Tieres von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam.Enthält der Mietvertrag keine (wirksame) Regelung hierzu, ist die Zulässigkeit der Hundehaltung von der Abwägung im Einzelfall abhängig.

(LG Freiburg, Az.3 S 240/93, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 3/97, S.175)

Tierhaltung Die Haltung von sieben Katzen in einer 3-Zimmer-Wohnung stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.

(AG Lichtenberg, Az.8 C 185/96, aus: MieterMagazin 2/97, S.39)

Treppenhauslicht Aus dem Urteil: "Leuchtet das Treppenhauslicht nur 20 Sekunden, so verletzt der Hauseigentümer (Vermieter) die Verkehrssicherungspflicht."

(OLG Koblenz, 5 U 324/95, aus: Haus & Grund, 3/97).

Im vorliegenden Fall hatte sich eine 70jährige Mieterin bei einem Sturz im Treppenhaus schwer verletzt, als das Licht im Hausflur beim Treppensteigen ausging.Die Frau wurde dauerhaft hilfsbedürftig.Die Mieterin hatte den Vermieter schon mehrfach um eine länger Schaltdauer des Treppenhausautomaten gebeten.Der Vermieter könne "keinen Rechtsvorteil daraus ableiten, wenn der Mieter nicht selbst für eine notdürftige Beleuchtung", beispielsweise mit einer Taschenlampe, sorge."Die Gewährleistung der Verkehrssicherheit im Treppenhaus ist Aufgabe des Vermieters und nicht Sache des Mieters".

Überbelegung Der Vermieter ist nicht deshalb zur fristlosen Kündigung des Wohnraummietvertrages gemäß § 553 BGB berechtigt, weil in der 78 Quadratmeter gropen Wohnung insgesamt sieben Personen wohnen.Dies gilt auch dann, wenn mietvertraglich die Höchstbelegung der Wohnung mit fünf Personen vereinbart ist.

(LG Kempten/Allgäu, Az.5 S 1276/95, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 7/97, S.371).

Die Begründung setzt sich aus den folgenden Argumenten zusammen: "Der Kläger vermochte nicht den nötigen Nachweis zu führen, daß die Wohnung im Rechtssinne überbelegt ist.Selbst wenn sie mit sieben Personen, also den Eheleuten, vier Kindern und der Mutter" des Mieters "bewohnt worden sein sollte, so läge eine Überbelegung im Rechtssinne nicht vor.Wohnraum ist im Rechtssinne dann nicht überbelegt, wenn die Grenzen, die an die Belegungsdichte von preisgebundenen Wohnraum gestellt werden, gewahrt sind.In § 5 Abs.2 WoBindG ist zwar eine bestimmte Quadratmeterzahl nicht festgelegt.Die Kammer ist jedoch mit der Rechtsprechung der Meinung, daß eine Überbelegung dann nicht vorliegt, wenn, von Ausnahmen abgesehen, je Person zehn Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung stehen.Der Verstoß gegen die vertragliche Überbelegungsklausel - ihre Wirksamkeit sogar unterstellt - könnte also nur dann zu einer fristlosen Kündigung führen, wenn zusätzliche Umstände im Sinne des § 553 BGB hinzukommen.Dafür reicht der Vortrag des Klägers nicht aus.Insbesondere ist nicht bewiesen, daß dadurch der Mietgegenstand unverhältnismässig und unzumutbar benutzt, abgenützt oder sonst beschädigt wird."

Ungeziefer Die Kosten der Bekämpfung aufgetretenen Ungezieferbefalls im Wohngebäude sind keine laufende Bewirtschaftungskosten und daher nicht als Betriebskosten umlagefähig.

(AG Oberhausen, Az.32 C 358/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht, 11/96, S.714)

Im Mietvertrag war vereinbart, daß Vorauszahlungen für "Betriebskosten i.S.des § 27 der II.Berechnungsverordnung" zu leisten sind.Betriebskosten gemäß dieser Vorschrift sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes "laufend" entstehen.Es muß sich also um wiederkehrende Kosten handeln und nicht um einmalige Beiträge wie beispielsweise für eine verseuchte Wohnung.Das Gericht: "Laufende Aufwendungen sind zum Beispiel nicht Kosten für die Bekämpfung eines aufgetretenen Ungezieferbefalls.Lediglich umlegbar sind Kosten für prophylaktische Maßnahmen zur Verhinderung von Ungezieferbefall."

Untervermietung Die Verweigerung einer generellen Erlaubnis zur Untervermietung, durch die der Vermieter im vorhinein jedweden Untermieter akzeptieren sollte, berechtigt den Mieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses.

(LG Gießen, Az.1 S 533/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 7/97, S.368).

Die Parteien stritten in vorliegendem Fall über den Zeitpunkt der Beendigung eines befristeten Mietvertrages, den der Mieter vorzeitig kündigte.Er vertrat die Meinung, die Vermieterin habe ihm die Erlaubnis zur Untervermietung zu Unrecht verweigert, wohingegen diese meinte, der Mieter habe aufgrund des Erwerbs eines Eigenheims lediglich einen Grund zur fristlosen Kündigung provozieren wollen.Das Gericht urteilte, das Sonderkündigungsrecht wegen Verweigerung der Untermieterlaubnis stehe "dem Mieter zwar ausnahmsweise auch ohne die an sich erforderliche konkrete Benennung des in Aussicht genommenen Untermieters zu, wenn die Vermieterin schon auf eine generelle Anfrage erklärt, er werde die beabsichtigte Untervermietung auf jeden Fall ablehnen.Eine solche Erklärung ist den vorgerichtlichen Schreiben der Klägerin jedoch nicht zu entnehmen." Vielmehr lehnte die Vermieterin allenfalls eine konkret von dem Mieter verlangte Zustimmung zur Untervermietung ab, was "sie durchaus durfte", so das Gericht, "ohne die Beklagten gleichzeitig zur Sonderkündigung des Mietverhältnisses zu berechtigen.Die von den Beklagten begehrte Zustimmung ging inhaltlich weit über das hinaus, was ihnen nach dem Gesetz zustand." Der Mieter hatte geschrieben: "Nur der Ordnung halber ersuchen wir hiermit um Erlaubnis der Untervermietung.Sie selbst werden mit dem Untermietverhältnis nichts zu tun haben.Wir suchen uns die Untermieter also selbst." Ein so weitgehendes Recht auf Untervermietung billigt das Gesetz dem Mieter nicht zu.

Untervermietung 1.Ein berechtigtes Interesse an der Erteilung einer Untermieterlaubnis i.S.von §ð549 Abs.2 BGB ist auch dann zu bejahen, wenn ein in schlechten finanziellen Verhältnissen lebender Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, um auf diese Weise seine Mietbelastung zu senken.
2.Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter herkömmliche Untermietverhältnisse begründen oder mit Dritten in Form einer Wohn- Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft zusammenleben will.
3.Das Interesse des Vermieters an einer bedarfsorientierten Wohnraumbewirtschaftung kann im Rahmen des §ð549 BGB nicht berücksichtigt werden.
4.Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird (ð21 Abs.1 Satz 1 WohnBindG), kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich vom Mieter genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an.Dabei ist unerheblich, ob der Mieter den Untermietern die Mitbenutzung eines Wohnzimmers gestattet.
5.Aus § 26 Abs.1 Nr.2, Abs.3 NMV ergibt sich kein Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlags.Ein solcher Anspruch entsteht erst, wenn der Zuschlag vertraglich vereinbart ist oder wenn der Vermieter ein Erhöhungsverfahren nach § 10 WohnBindG durchgeführt hat.

(LG Mannheim, Az.4 S 182/96, aus: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 5/97, S.263).

Untervermietung Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung der Wohnung, wenn seine finanziellen Verhältnisse sich nach Mietvertragsabschluß wegen unvorhergesehener Mietsteigerungen verschlechtern.Der Umfang der Mieterhöhungen seit 1991 im Beitrittsgebiet war nicht vorhersehbar.

(LG Berlin, Az.67 S 82/96, aus: MieterMagazin 12/96, S.44.)



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