Berliner Wohnimmobilien: Wer viel zahlt, braucht langen Atem

Dass auf einen Schlag mehrere hundert Berliner Wohnungen verkauft werden, ist an sich nichts Ungewöhnliches in diesen Zeiten, in denen Berliner Wohnimmobilien so begehrt sind wie selten. Und doch hat es diese Meldung in sich: Die Berliner Mähren-Gruppe hat im Dezember für 85 Millionen Euro 835 Wohnungen in Berlin an die schwedische Akelius- Gruppe verkauft. Warum tut sie das, wo doch Berliner Wohnungen nach Ansicht der meisten Investoren so ziemlich das beste Investment sind, das man derzeit finden kann?

Die Suche nach einer Antwort führt in eine Büroetage am Ku’damm. Dort empfängt Jakob Mähren, der Gründer und geschäftsführende Gesellschafter der nach ihm benannten Unternehmensgruppe: ein junger Mann, der mit gerade mal 32 Jahren schon auf eine 13-jährige Unternehmensgeschichte zurückblicken kann – und der immer wieder ein bemerkenswertes Gespür für den richtigen Zeitpunkt bewiesen hat.

In die Immobilienbranche stieg der gebürtige Berliner kurz nach der Jahrtausendwende ein, zu einem Zeitpunkt also, als in der Hauptstadt zahlreiche Wohnungen leer standen und der jetzige Immobilienboom nicht abzusehen war. Trotzdem investierte der Abiturient das Geld, das er als Daytrader – „in den letzten Zuckungen des Neuen Markts“, so Mähren – an der Börse verdient hatte, in Wohnhäuser.

Und zwar mit Erfolg: Im Jahr 2007, als die Immobilienpreise einen ersten Höhepunkt erreicht hatten, verkaufte er seine Immobilien mit Gewinn – allerdings nur, um bald wieder einzusteigen. Denn nachdem sich die Preise normalisiert hatten, sicherte er sich in „Entwicklungslagen“ wie Friedrichshain, dem südlichen Wedding und dem nördlichen Neukölln Mehrfamilienhäuser zu günstigen Preisen. In Lagen also, die heute teilweise zu den begehrtesten der Stadt gehören.

Der Milieuschutz schreckt Investoren ab

Wenn Mähren jetzt wieder als Verkäufer zum Notar schreitet, drängt sich die Frage auf, ob heute, wie 2007/08, ein neuerlicher Preissturz bevorsteht. Doch das sei nicht zu erwarten, so seine Antwort. „Die Kaufpreise und Mieten werden weiter steigen. Aber jetzt haben sie ein Plateau erreicht.“ Zumindest bei Mietshäusern, so seine Vermutung, seien in nächster Zeit keine weiteren Steigerungen zu erwarten.

Diese Einschätzung begründet der Immobilieninvestor mit den angekündigten politischen Maßnahmen wie der Mietpreisbremse und der Umwandlungsverordnung. Bekanntlich will der Berliner Senat in Milieuschutzgebieten künftig die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig machen. Die Bezirke würden deshalb die Milieuschutzgebiete ausweiten, ist Mähren überzeugt.

Die Folge: „Die Preise von Mehrfamilienhäusern werden nicht mehr weiter steigen, weil die Umwandlung in Eigentumswohnungen nicht mehr möglich ist.“ Diese Möglichkeit führte nämlich bisher dazu, dass Investoren sehr hohe Preise akzeptierten, weil sie sich sicher sein konnten, über den Verkauf von Eigentumswohnungen trotzdem einen ordentlichen Gewinn zu machen.

Nicht jeder kann 1500 Euro Miete zahlen

Wenn dieser Weg versperrt ist, könnten Investoren allerdings immer noch die Miete erhöhen. Doch auch dies funktioniert laut Mähren nicht mehr ohne Weiteres – nicht nur wegen der angekündigten Mietpreisbremse, sondern auch wegen der begrenzten Zahlungsfähigkeit der Berliner.

„Nicht wenige unserer Mieter geben schon jetzt die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aus“, berichtet der Unternehmer. „Deshalb kann die Geschwindigkeit der Mietentwicklung nicht so weitergehen wie bisher.“ Doch treibt nicht die anhaltende Zuwanderung die Mieten zwangsläufig in die Höhe? Auch hier ist Mähren skeptisch: „Nicht alle Neu-Berliner können 1000 bis 1500 Euro für die Miete ausgeben“, sagt er.

Dass sich der Aufwärtstrend der Mieten abschwächt, bestätigt auch das „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2015“, das namhafte Forschungsinstitute im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) diese Woche vorgelegt haben (siehe Tagesspiegel vom 4. Februar 2015). Demnach hat sich der Auftrieb der Mieten in den deutschen Metropolen 2014 deutlich abgeschwächt. Für das laufende Jahr erwartet Harald Simons vom Empirica-Institut für Berlin eine Mietsteigerung von nur noch einem Prozent.

Hohe Preise rechnen sich auf lange Sicht

Dies hält Investoren allerdings nicht davon ab, weiterhin hohe Preise für Berliner Mietshäuser zu zahlen. Auch das zeigen die Erfahrungen von Mähren: Die Akelius-Gruppe, die von ihm das Paket mit 835 Wohnungen erworben hat, zahlte dafür das 23-fache der Jahresmiete. Oder anders ausgedrückt: Sie erzielt damit eine Bruttoanfangsrendite von 4,3 Prozent, von der aber noch die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko abgezogen werden müssen. Noch vor nicht allzu langer Zeit wurden solche Beträge höchstens für sanierte Gründerzeithäuser am Kollwitzplatz oder in Ku’damm-Nähe bezahlt.

Trotzdem könnten sich so hohe Preise für langfristig orientierte Investoren rechnen, glaubt Jakob Mähren. Denn auf lange Sicht habe der Berliner Immobilienmarkt durchaus noch Potenzial. Deshalb verabschiedet sich der Unternehmer auch keineswegs komplett. Ganz im Gegenteil: Nach eigenen Angaben will er in den nächsten Jahren bis zu 200 Millionen Euro in Wohnhäuser in der Hauptstadt investieren.

Bereits erworben hat er Immobilien beispielsweise in der Stendaler Straße in Moabit und in der Börnestraße in Weißensee. Es gebe durchaus auch innerhalb des S-Bahn-Rings noch Häuser zu akzeptablen Preisen, sagt er, sofern man als Investor bereit sei, einen Instandhaltungsrückstau oder das Fehlen von Unterlagen zu akzeptieren. Darüber hinaus blickt Mähren aber auch nach Marzahn und Hellersdorf. „Randlagen“, begründet er dies, „werden in den nächsten Jahren interessanter werden, da sich viele Leute die Innenstadt nicht mehr leisten können.“