Berliner Wohnungsmarkt: Expansionspläne im Südosten

Vor dem Hintergrund steigender Mieten und sinkenden Wohnungsleerstands hat der Berliner Senat die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften verpflichtet, ihren Wohnungsbestand zu vergrößern und so mehr Einfluss auf den Wohnungsmarkt zu nehmen. Jetzt hat auch die Stadt und Land ihr Expansionsprogramm bekannt gegeben. „Nach derzeitiger Planung werden wir bis zum Jahr 2018 insgesamt rund 870 Millionen Euro in unsere Bestände und die Schaffung neuen Wohnraumes investieren“, sagte Geschäftsführerin Anne Keilholz auf der Jahrespressekonferenz der Stadt und Land. Rund 580 Millionen Euro sind demnach für den Bau und den Ankauf von Wohnungen vorgesehen.

Derzeit gehören dem Wohnungsunternehmen gut 39 000 Wohnungen, die größtenteils in den Bezirken Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg liegen. Den Plänen zufolge soll das Portfolio in den nächsten vier Jahren um 4500 auf 43 800 Wohnungen erweitert werden.

Mit dieser Ankündigung reiht sich die Stadt und Land in die anderen kommunalen Gesellschaften ein, die bereits vorher ähnlich ehrgeizige Pläne verkündet haben. So wird zum Beispiel die Degewo bis Ende dieses Jahres mit dem Bau von 600 Wohnungen beginnen, und die Gesobau will bis 2018 etwa 1200 neue Wohnungen fertiggestellt haben. Die Howoge hat angekündigt, ihren Wohnungsbestand bis 2018 um 6000 Einheiten auf 60 000 Wohnungen aufstocken zu wollen. All dies soll dazu beitragen, das Ziel des Koalitionsvertrages zu erreichen, wonach die Zahl der landeseigenen Wohnungen bis Ende der Legislaturperiode auf 300 000 steigen soll.

Durch den Ankauf von Wohnungen kann die Stadt und Land die Mieten beeinflussen

Um dieser Vorgabe nachzukommen, setzen die landeseigenen Gesellschaften auf eine Kombination aus Neubau und Ankauf. Gekauft werden zum einen bestehende Wohnungen, zum anderen sogenannte Projektentwicklungen. Das sind neue Wohnanlagen, die private Projektentwickler planen und dann schlüsselfertig an landeseigene Gesellschaften verkaufen. Dadurch entstünden zwar nicht zusätzliche Wohnungen, räumt Ingo Malter ein, Geschäftsführer der Stadt und Land; der Ankauf ermögliche es aber den städtischen Unternehmen, Einfluss auf die Gestaltung der Mieten zu nehmen. Bei der Übernahme von bestehenden Wohnungen gehe es zudem darum, den Bestand vielfältiger zu machen.

Die Stadt und Land habe einen hohen Anteil an Wohnungen aus der Nachkriegszeit, erläutert Malter, deshalb sei es sinnvoll, das Angebot durch Wohnungen aus der Gründerzeit und der Zwischenkriegszeit zu erweitern – „und das geht natürlich nur über Ankauf“.

An solchen Wohnhäusern sind allerdings auch renditeorientierte Investoren interessiert, die bereit sind, hohe Preise zu bezahlen. Kann da eine kommunale Gesellschaft überhaupt mithalten? Die Stadt und Land profitiere davon, dass sie vor allem im Südosten der Stadt tätig sei, antwortet Anne Keilholz. „Der Südosten ist noch nicht so auf der Karte der institutionellen Investoren, mit denen wir sonst konkurrieren“, erklärt die Geschäftsführerin. Dies ermögliche es, zu vertretbaren Preisen zu kaufen.

Eine Bürgerinitiative wehrt sich gegen die Bebauung der Buckower Felder

Auch bei den selbst geplanten Neubauten setzt die Stadt und Land einen Schwerpunkt im Südosten der Stadt, also im Bezirk Treptow-Köpenick. Bereits begonnen haben die Bauarbeiten für 31 Wohnungen am Sterndamm im Ortsteil Johannisthal.

118 Wohnungen sollen direkt an der Spree im Bruno-Bürgel-Weg in Niederschöneweide entstehen, weitere knapp hundert in der Otto-Franke-Straße in Adlershof. Das größte Neubauvorhaben plant das Unternehmen in der Ortolfstraße/Schönefelder Chaussee in Altglienicke, wo ab 2015 nicht weniger als 355 Wohnungen errichtet werden sollen. Insgesamt sieht der mittelfristige Wirtschaftsplan der Stadt und Land den Bau von rund 2000 Wohnungen vor. Es könnten aber noch mehr werden, wie Geschäftsführer Malter erläutert. So sei sein Unternehmen daran interessiert, vom Liegenschaftsfonds die Buckower Felder übertragen zu bekommen, wo Platz für rund 400 Wohnungen sei. Allerdings wehrt sich eine Bürgerinitiative gegen die Bebauung der Felder.

Grundsätzlich strebt das Unternehmen beim Neubau einen Anteil von 20 Prozent Wohnungen an, die für Bezieher von Transfereinkommen bezahlbar sind. Dabei wirke sich die vor kurzem vom Senat beschlossene Wohnungsbauförderung „hilfreich und positiv“ aus, sagt Malter. „Deshalb prüfen wir bei jedem Projekt die Inanspruchnahme der Wohnungsbauförderung.“

Bezahlbare Wohnungen werden mittels Quersubventionierung geschaffen

Das Prinzip dieser Förderung besteht darin, dass Wohnungsunternehmen über die Investitionsbank Berlin vergünstigte Kredite in Anspruch nehmen; dafür darf die Anfangsmiete der geförderten Wohnungen im Durchschnitt 6,50 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten.

Malter zufolge ermöglicht es die Förderung, die Quadratmetermiete um zwei Euro zu senken. Wenn die Stadt und Land also eigentlich zehn Euro pro Quadratmeter verlangen müsste, kann sie sich dank der Förderung mit acht Euro zufrieden geben. Weil das aber für Haushalte mit kleinem Geldbeutel immer noch zu viel ist, setzt die Stadt und Land zusätzlich auf eine Quersubventionierung: Für attraktive Wohnungen verlangt sie mehr als zehn Euro und reduziert mit diesem Mehrerlös die Miete der günstigen Wohnungen.

Bei alledem spürt auch die Stadt und Land, wie knapp das Angebot auf dem Berliner Wohnungsmarkt geworden ist. Ende 2013 standen nur 2,7 Prozent der Wohnungen leer; rechnet man diejenigen heraus, die wegen Modernisierung gar nicht vermietbar waren, betrug der Leerstand sogar lediglich 1,4 Prozent.

Besonders bemerkenswert: Sogar in den Hellersdorfer Plattenbaugebieten standen nur noch 1,9 Prozent der Wohnungen leer.