Bestellerprinzip : Maklerlose Bilanz

Eigentümer und Wohnungsvermittler stehen nach der Gesetzesänderung vor neuen Herausforderungen. In Wohnungsmärkten mit hoher Nachfrage brechen Maklern die Geschäfte weg.

von und Theresa Münch
„Wer den Makler beauftragt, zahlt.“ Das sogenannte Bestellerprinzip ist Anfang Juni bei Neuvermietungen in Kraft getreten.
„Wer den Makler beauftragt, zahlt.“ Das sogenannte Bestellerprinzip ist Anfang Juni bei Neuvermietungen in Kraft getreten.Foto: fermacell/txn-p

Bis vor Kurzem hat Dirk Wohltorf noch Mieter in die passende Wohnung gebracht. Im ruhigen, grünen Nordwesten Berlins, wo in den Einfahrten große Geländewagen stehen, oft für Mitarbeiter eines großen Fernsehsenders. Da zahlte der Sender die Courtage, der Makler und die neuen Mieter machten ein gutes Geschäft. Zuletzt aber hat Wohltorf alle Anfragen abgelehnt. „Ich mache keine Vermietung mehr“, sagt der Berliner. Kurz nach der Einführung des Bestellerprinzips im Sommer hat er sich aus dem Markt der Vermietungen verabschiedet. Viele seiner Kollegen auch.

Denn seit Juni ist den Maklern ein großer Teil ihres Geschäfts weggebrochen. Vermieter können die Courtage seitdem eigentlich nicht mehr auf die künftigen Mieter abwälzen. Es gilt: Wer den Makler bestellt, muss ihn auch zahlen. Viele suchen ihre Mieter jetzt selbst. In der Folge kämpfen Maklerbüros ums Überleben.

„Na klar merkt man, dass die Eigentümer jetzt zurückhaltender sind“, sagt Wohltorf, der auch Vorsitzender des Maklerverbandes IVD Berlin Brandenburg ist. Wie hoch die Umsatzeinbußen sind, will der Bundesverband des IVD erst in einigen Monaten bilanzieren. In einer Umfrage für die Internetseite Immobilienscout24 aber berichteten bereits 84 Prozent der in der Vermietung tätigen Makler von deutlichen Einbrüchen. Einige verloren mehr als 50 Prozent. Fast jeder zweite Makler mit Schwerpunkt Vermietung sieht seine wirtschaftliche Existenz gefährdet.

Das gängige Provisionsmodell in Höhe von zwei Nettokaltmieten scheint ein Auslaufmodell zu sein. Knapp jeder zweite private Immobilieneigentümer hält es für nicht mehr zeitgemäß. Stattdessen solle sich die Provisionshöhe am Aufwand des Maklers orientieren, teilten 338 privat vermietende Eigentümer dem Portal ImmobilienScout24 in einer Umfrage mit.

McMakler und anderen Anbieter profitieren

Wohltorf berichtet von Maklern, die ihr Gewerbe aufgeben mussten. Mehr aber hätten es gemacht wie er, sich von Vermietungen ab- und dem Verkauf zugewandt. „Es gibt einen klaren Wechsel weg von Vermietungen zum Verkauf“, sagt auch Andreas Besenböck, der für den IVD Deutschland spricht. Der Verband hat beobachtet, dass viele Makler ihr Angebot verändert haben.

Und dass sie oft weniger Geld verlangen können. In ländlichen Regionen zahlten Eigentümer weiter zwei bis drei Monatsmieten an den Vermittler. In den sehr nachgefragten Wohnungsmärkten der Großstädte aber werde teilweise auch nur eine Monatsmiete oder eine Pauschalsumme für die Vermittlung vereinbart, erklärt IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

Doch das ist nicht das einzige Problem der Makler: Mit flotten Sprüchen positionieren sich seit Einführung des Bestellerprinzips zahlreiche Start-ups als Alternative zum klassischen Immobilienmakler. Die heißen Wunderagent, nesthub, moovin, McMakler, housy oder vendomo. „Mit nur zwei Stunden Aufwand zum Traummieter“ versprechen sie. Oder „Makler war gestern“.

Das so genannte Bestellerprinzip habe den Markt verändert und den Boden für Online-Anbieter geschaffen, sagt Andreas Hoschke. Er spricht für McMakler, die nach eigenen Angaben mit 200 Wohnungen unter den Online-Maklern das größte Portfolio haben. „Dem Vermieter waren die Kosten in der Vergangenheit meist egal, da in Großstädten die Maklercourtage eigentlich immer vom Mietinteressenten zu zahlen war“, erläutert er. „Mit dem Bestellerprinzip werden die Kosten nun für Vermieter relevant.“

Angeblich sind die Onliner keine Konkurrenz

Da sehen die Online-Makler ihre Chance. Meist verlangen sie Festpreise und nicht die von der Miethöhe abhängige Courtage der normalen Makler. Bei einer Wohnung mit 1000 Euro Nettokaltmiete spare der Kunde so knapp 1900 Euro, rechnet beispielsweise McMakler vor.

Einige Anbieter arbeiten ähnlich wie eine Online-Partnervermittlung mit Algorithmen, die passende Mieter und Vermieter zusammenbringen. Bei anderen kommen Gespräche mit Immobilienmaklern dazu, zum Service gehören Exposés, Wohnungsbesichtigung, Schlüsselübergabe. Das Online-Portal ImmobilienScout24 hat gleich einen neuen Bereich eingerichtet.

Das Internet-Portal domiando will in einer repräsentativen Untersuchung herausgefunden haben, dass Vermieter in Regionen mit besonders geringem Leerstand – etwa in Großstädten wie Berlin oder München – über ein Portal im Durchschnitt (!) 125 Anfragen für eine Wohnimmobilie erhalten – mehr als das Dreifache im Vergleich zum Durchschnitt von 36 Anfragen in Regionen mit durchschnittlichem Leerstand. „In den gesuchtesten Lagen sind rund 600 Anfragen für eine einzige Wohnung nachweislich keine Seltenheit, in Einzelfällen sogar mehr.“, teilte domiando-Geschäftsführer Maximilian Doms Ende November mit.

Alteingesessene Makler überzeugt das Angebot der Portale im Internet verständlicherweise dennoch nicht. Sie scheuen sich, von ernstzunehmender Konkurrenz zu sprechen. Algorithmen könnten ihre Leistung nicht ersetzen, sagt Wohltorf. „Wir spüren die Online-Makler nicht.“ Die Neuen aber berichten zugleich von bösen Briefen. Absender: die klassischen Makler. (mit dpa)

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