Betriebskosten : Mieter haben zu zahlen – auch für ein Trümmerfeld

Bei den Betriebskosten zählt nur die Größe des Grundstücks und nicht, ob die Fläche nutzbar ist.

Ich wohne als Mieter in einem Mehrfamilienhaus auf einem Grundstück, auf dem früher noch zwei weitere Häuser standen. Seit dem Krieg existieren jedoch nur noch Fundamente, die Grundstücksteile sind verwildert und nicht nutzbar. Trotzdem werden uns die Betriebskosten für das gesamte Grundstück berechnet. Ist das rechtens?

Leider ja. Soweit Betriebskosten für das gesamte Grundstück entstehen und diese nicht unwirtschaftlich sind, können sie – bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung – auf die Mieter des Grundstücks umgelegt werden. Den Sachverhalt regelt Paragraf 1, Satz 1 der Betriebskostenverordnung. Dieser lautet: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“

Es kommt also auf das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn an, nicht auf dessen Nutzbarkeit. Logik der Verordnung ist, dass eine große Fläche für die Mieter auch dann Vorteile haben kann, wenn sie nicht unmittelbar zu gebrauchen ist – zum Beispiel mehr Platz, mehr Licht und weniger Lärm durch Nachbarn. Auch bei Betriebskostenarten, deren Höhe von der Größe der Grundstücksfläche abhängig ist – etwa Grundsteuer, Niederschlagswasser, Straßenreinigung oder Versicherung – scheidet nach dem Wortlaut des Paragrafen 1 der Betriebskostenverordnung eine Reduzierung damit aus. Auch die Tatsache, dass auf der Fläche früher weitere Gebäude standen, ändert nichts an dem Sachverhalt, wenn es sich laut Grundbuch um nur ein Grundstück handelt.

Anders wäre die Sachlage nur dann, wenn Teile des Grundstücks dritten Personen vermietet oder überlassen worden wären und deshalb der Rest der Hausgemeinschaft keinen Zugriff darauf hätte. Dann käme eine entsprechende Betriebskostenreduzierung infrage.

Im Übrigen gilt: Da das Grundstück offensichtlich von Anfang an verwildert war, stellt dieser Zustand die sogenannte Sollbeschaffenheit dar – potenzielle Mieter konnten vor Vertragsabschluss erkennen, in welchem Zustand sich das Areal befand. Daher können Bewohner auch nicht verlangen, dass Mängel beseitigt werden, etwa indem ein gepflegter Garten angelegt wird. Sollte das Grundstück allerdings nicht nur bewachsen oder uneben sein, sondern einer wilden Müllkippe gleichen, dann wäre das baurechtswidrig. Und das wiederum würde auf das Mietverhältnis durchschlagen, der Vermieter müsste für Abhilfe sorgen.

Als Trost in Ihrem Fall bleibt nur: Immerhin fallen wegen der Nichtgestaltung der Fläche keine Gartenpflegekosten an. Und auch eine nicht unmittelbar nutzbare Fläche hat Vorteile. Denn im Allgemeinen wird ein verwildertes Grundstück für die Wohnqualität vorteilhafter empfunden als ein kleines Grundstück inmitten verdichteter Bebauung: Die Nachbarhäuser sind ja durch die Größe des Areals schlicht weiter entfernt.

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