Betriebskosten: Nebenkosten: Abgerechnet wird zum Schluss

Das Angebot klingt verlockend: Für die stilvolle 100-Quadratmeter-Altbauwohnung mit Stuckdecke und Eichenparkett sind nur 60 Euro Mietnebenkosten vorauszuzahlen; da erscheint die Grundmiete von 800 Euro schon erträglicher. Wird eine Wohnung neu vermietet, machen clevere Vermieter gerne Lockvogelangebote, um die Gesamtmiete günstiger ausschauen zu lassen. Der Deutsche Mieterbund warnt Interessenten, sich von niedrigen Betriebskostenvorauszahlungen blenden zu lassen. „Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt das böse Erwachen“, schreibt der Verband. „Der Vermieter hat die Vorauszahlungen viel zu knapp kalkuliert, jetzt muss der Mieter eine Nachforderung im hohen dreistelligen Bereich zahlen.“

Ist die Wohnung schlecht gedämmt und im schlimmsten Fall nur einfachverglast, können die Heizkosten in strengen Wintern förmlich explodieren. Dann sind sogar Nachzahlungen im vierstelligen Eurobereich möglich. Weil die Heizkosten, vor allem bei Ölheizungen, einen immer höheren Anteil an der Bruttowarmmiete ausmachen, neigen manche Vermieter von Wohnungen mit energetischem Sanierungsstau dazu, die hohen Heizkosten durch zu niedrige Vorauszahlungen zu kaschieren. Frei nach dem Motto: „Ist der Mieter erst mal eingezogen, wird er nicht so schnell wieder ausziehen.“ Und bis die erste Abrechnung vorliegt, ist auch das erste Jahr ins Land gegangen. Der Mieterbund rät daher: „Vor Abschluss des Mietvertrages sollten sich Mieter immer den Energieausweis zeigen lassen, um den Energiebedarf des Gebäudes einschätzen zu können.“

Darüber hinaus können sich Wohnungssuchende mit Hilfe von Betriebskostenspiegeln über die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten in Deutschland informieren. Die Ergebnisse des aktuellen Betriebskostenspiegels – auf der Basis der Abrechnungsdaten des Jahres 2009 – legte der Deutsche Mieterbund kürzlich vor (siehe auch Kasten oben rechts). Demnach bezahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für Nebenkosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die sogenannte zweite Miete sogar bis zu 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat ausmachen. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mussten bei Berücksichtigung aller Kosten im Jahr 2009 damit bis zu 2822,40 Euro für Nebenkosten aufgebracht werden.

Präsentiert der Vermieter erst einmal die happige Nachforderung, haben Mieter juristisch eher schlechte Karten. Früher urteilten einige Gerichte, der Vermieter könne allenfalls 20 bis 40 Prozent Nachzahlung fordern – bis der Bundesgerichtshof anders entschied. Mit dem Vorauszahlungsbetrag, den der Vermieter in den Vertrag schreibt, treffe er keine Aussage über die Höhe der gesamten Nebenkosten, befand der BGH (AZ: VIII ZR 195/03).

Nur in Ausnahmen kann der Mieter Schadenersatz verlangen – nämlich dann, wenn der Vermieter sich arglistig verhalten und bewusst viel zu geringe Vorauszahlungen angegeben hat. Das ist aber schwer zu beweisen. Zweite Ausnahme: Der Vermieter hat ausdrücklich zugesichert, dass die Vorauszahlungsbeträge angemessen sind und die Betriebskosten in etwa decken. Das sollten sich Neumieter schriftlich zusichern lassen.

Ein anderer Ausweg aus der Lockvogelfalle ist die Pauschale. Der Betrag für Nebenkosten ist dann fix – unabhängig von den tatsächlich anfallenden Kosten. „Der Vermieter kann nichts nachfordern, sondern die Pauschale nur für die Zukunft erhöhen, wenn dies im Vertrag vorgesehen ist“, sagt Dirk Clausen, Fachanwalt für Mietrecht. Bleibe nach dem Vertrag unklar, ob eine Pauschale oder eine Vorauszahlung gemeint sei, gelte die für den Mieter günstigere Lösung; er kann dann eine Nachzahlung verweigern. (mit dpa)

BETRIEBSKOSTENSPIEGEL

Nachdem die Heizkosten 2008 um 19 Prozent gestiegen waren, fielen sie laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes 2009 im Schnitt um sieben Prozent, die Kosten für Warmwasser um elf Prozent. Gründe seien energetische Modernisierungen, sparsameres Heizen und niedrigere Energiepreise. Inzwischen sei aber wieder mit einem Anstieg zu rechnen.

Die „kalten Betriebskosten“ wie etwa Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Hauswart sind laut Mieterbund 2009 generell teurer geworden. Dieser Trend habe sich auch 2010 fortgesetzt – und zwar zwischen 1,6 Prozent für Wasser und 3,2 Prozent für Strom. dpa