Betriebskostenabrechnung : Den leg’ ich um

Ab und an versuchen Vermieter, falsche Posten in die Betriebskostenabrechnung zu schmuggeln.

WAS STEHT INS HAUS?

Wir haben die Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr erhalten und sollen eine hohe Nachzahlung leisten. Allerdings haben uns Nachbarn erzählt, dass in der Abrechnung Positionen enthalten sind, die in den Mietverträgen gar nicht als Umlage vereinbart wurden. Wir haben daraufhin die alten Abrechnungen durchgesehen und festgestellt, dass in der Vergangenheit genau wie jetzt abgerechnet wurde. In den letzten Jahren mußten wir allerdings immer nur einen geringen Teil nachzahlen, so dass uns das nicht aufgefallen ist. Können wir jetzt trotzdem die Nachzahlung deshalb verweigern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Erst vor kurzem hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich zu einem solchen Problem geäußert. Wenn ein Vermieter Betriebskosten abrechnet, die von der Umlagevereinbarung nicht erfasst sind, könnte zunächst – so der BGH in älteren Entscheidungen – von einer stillschweigenden Erweiterung der Umlagevereinbarung auszugehen sein. Dies ist aber nur möglich, wenn ein Vermieter unter allen Umständen davon ausgehen darf, dass der Mieter dieser Veränderung ausdrücklich zustimmt. Es reicht also gerade nicht aus, wenn Sie die zu Unrecht abgerechneten Kosten nicht beanstandet haben. Auch die Tatsache, dass Sie Ihre Betriebskostenabrechnungen in der Vergangenheit immer ohne weiteres gezahlt haben, reicht nicht aus. Hierin allein kommt nämlich gerade nicht Ihre Vorstellung zum Ausdruck, dazu gar nicht verpflichtet zu sein. Einem Mieter muss erkennbar gemacht werden, dass der Vermieter die Umlagevereinbarung ändern möchte. In dem beim Bundesgerichtshof verhandelten Fall hatte ein Mieter fehlerhafte Abrechnungen drei Jahre lang akzeptiert. Das Gericht hatte aber keine Anhaltspunkte dafür gefunden, dass der Änderungswillen des Vermieters für die Mieter erkennbar gewesen war. Der BGH wies allerdings auch darauf hin, dass ein Einwand gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geltend gemacht werden muss, also spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Zutreffend urteilt der Bundesgerichtshof, dass Betriebskosten nicht umgelegt werden dürfen, die zwischen Vermieter und Mieter nicht vereinbart worden sind. Dem Vermieter ist daher zu empfehlen, Betriebskosten ganz genau aufzulisten. Der Mieter dagegen muss, sofern er mit seinem Einwand nicht ausgeschlossen werden möchte, Unstimmigkeiten innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung gegenüber seinem Vermieter monieren. Diese Frist gilt allerdings nur für Wohnraummieter, nicht aber für Mieter von Gewerberäumen – für diese gibt es eine solche gesetzliche Regelung nicht. Der Inhalt der Entscheidung hinsichtlich umlagefähiger Betriebskosten dürfte jedoch auch für Gewerbemieter gelten. Sind also im Mietvertrag bestimmte Betriebskosten nicht vereinbart worden, so dürfen sie auch nicht umgelegt werden.

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