Immobilien: Bevor es kracht

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Eigentümer eines Miethauses. Das Nachbargebäude soll im kommenden Jahr abgerissen und stattdessen ein sechsgeschossiges Wohnhaus mit einer Tiefgarage gebaut werden. Da die Garage zwei Untergeschosse haben wird, muss das neue Fundament etwa drei Meter unterhalb des Fundaments meines Hauses errichtet werden. Ich befürchte, dass mein Haus dabei beschädigt werden kann. Wie kann ich mich absichern? Sollte man den Ist-Zustand meines Gebäudes dokumentieren? Oder erst abwarten, ob überhaupt Schäden entstehen? Muss mein Nachbar handeln oder ich?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ihr Nachbar muss für Schäden an Ihrem Gebäude aufkommen, wenn sie durch Baumaßnahmen auf seinem Grundstück entstanden sind. Das bestimmt das Nachbarschaftsgesetz. Um festzustellen, ob bereits alte Schäden vorhanden waren, wird vor Abriss oder Baubeginn der vorhandene Zustand aufgenommen und als Beweis gesichert. Das machen in der Regel Bausachverständige, die Ihr Nachbar beauftragen und bezahlen muss. Kommt es zum Streit, muss er nämlich auch beweisen, dass Schäden vorher schon vorhanden waren. Das ist sein Risiko – deshalb müssen Sie nichts unternehmen. Allerdings benötigt Ihr Nachbar keine nachbarschaftliche Zustimmung von Ihnen, solange die von ihm beauftragten Firmen nicht an oder unter Ihrem Fundament arbeiten. Rein technisch: Wenn ein Gebäude abgerissen und ein neuer Bau errichtet wird, kommt es zu unterschiedlichen Belastungen des Baugrundes. Häufig führt dies zu Nachverdichtungen, sprich, der Boden wird durch die Arbeiten stärker zusammengepresst als zuvor. Auch ihr Haus kann von diesen Setzungen betroffen sein. Werden Unterfahrungen von Fundamenten oder Baugrundverbesserungen unterhalb bestehender Fundamente durchgeführt, kommt es sogar bereits zu Setzungen des bestehenden Hauses, bevor auf dem Nachbargrundstück der Rohbau beginnt. Als Folge können sich Risse bilden. Sind solche Bauschäden erst einmal entstanden, muss der Nachbar die Schadensbeseitigung bezahlen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Der Gesetzgeber schreibt eine Bestandsdokumentation zur Beweissicherung vor Baubeginn zwar nicht vor. Aber zur Abgrenzung bereits bestehender Schäden ist sie dringend zu empfehlen. Denn sie bietet die Möglichkeit, alte und neue Fehler voneinander zu trennen oder gar zum Zeitpunkt des Baubeginns bestehende Instandhaltungsrückstände aufzuzeigen. Denn auch die können einen möglichen Schadensverlauf begünstigen. Wenn durch eine Unterfahrung des Fundamentes in das Bestandsgebäude eingegriffen wird, sollte der Eigentümer die Beweissicherung sogar zur Bedingung machen und weitergehende finanzielle Absicherungen durch einen Nachbarschaftsvertrag regeln. Denn in einem solchen Vertrag können Schadensbeseitigungsmaßnahmen grundsätzlich und in der Höhe abgesichert werden, bevor es im Gebälk kracht.