Immobilien : BGH lockert den Mieterschutz Fristgerechte Kündigung bei Rückständen möglich

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Wer seine Miete nicht überweist und selbst die Verantwortung für dieses Versäumnis trägt, muss mit einer fristgerechten Kündigung durch den Vermieter rechnen. Greift diese Kündigung, dann kann auch die nachträgliche Überweisung der geschuldeten Miete eine Räumung nicht mehr abwenden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in dieser Woche entschieden (Aktenzeichen: VIII ZR 6/04 vom 16. Februar 2005).

Der BGH hat aber zugleich klar gestellt, dass in jedem Einzelfall die Gerichte die Frage des Verschuldens klären müssen. Eine fristgerechte Kündigung ist nach Angaben von Experten nur möglich, wenn ein „höheres Verschulden“ des Mieters vorliegt. Dies ist jedoch beispielsweise schon dann nicht der Fall, wenn ein Betroffener ohne eigenes Verschulden seine Arbeit verliert und seine Miete bis zum Erhalt des ersten Arbeitslosengeldes nicht zahlen kann. Rechtssicherheit ist mit dem BGHUrteil daher nicht gegeben. Dafür wäre eine Klarstellung durch den Gesetzgeber erforderlich, wie der Begriff des höheren Verschuldens konkret zu verstehen ist.

In Hinblick auf die ebenfalls mögliche fristlose Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen hat der BGH die bisherige Rechtsprechung bestätigt. Danach kann der Mieter die Räumung abwenden, wenn er den Fehlbetrag rechtzeitig ausgleicht. Nach dem Gesetz hat er dafür bis zu drei Monate Zeit nach Einreichung einer Räumungsklage.

Der Deutsche Mieterbund kritisierte das Urteil als einen weiteren Abbau des Mieterschutzes. Der Berliner Mieterchef Hartmann Vetter rechnet jedoch nicht damit, dass infolge des Urteils nun die Zahl der Kündigungen stark zunehmen könnte. Die Eigentümerschutzgemeinschaft „Haus und Grund“ begrüßte die Entscheidung dagegen als probates Mittel für Vermieter, dauerhaft zahlungsunwillige Mieter loszuwerden.

Mit seiner Entscheidung hob der BGH ein Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies den Fall zu einer neuen Verhandlung an das Gericht zurück. Der Vermieter hatte einer Mieterin, die mit ihren Zahlungen in Verzug geraten war, fristlos und hilfsweise auch fristgemäß gekündigt und auf Räumung geklagt. Nachdem das Sozialamt die Miete beglichen hatte, hielt das Landgericht sowohl die fristlose als auch die fristgerechte Kündigungen für unwirksam.

Dem folgte der BGH nicht. Der nachträgliche Ausgleich des Mietrückstands beseitige nur die fristlose Kündigung. Dies gelte nicht zwingend für die fristgemäße Kündigung. Für deren Wirksamkeit komme es vielmehr darauf an, ob der Mieter eine „nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung“ begangen habe. Entscheidend seien daher die Gründe des Zahlungsrückstandes. Darüber muss nun das Berliner Landgericht entscheiden.

Der VIII. Zivilsenat merkte bei seiner Urteilsverkündung außerdem an, dass ein unvorhergesehener wirtschaftlicher Engpass des Mieters, für den er nichts kann, eher gegen die Zulässigkeit einer Kündigung spricht. Auch eine nachträgliche Zahlung könne sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lassen“, sagte die Senatsvorsitzende Katharina Deppert. Dies könnte den Gerichten als Leitlinien dienen. Nach den Worten des Mieterbundes benachteiligt das Urteil vor allem ärmere Mieter. ball

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