Immobilien : BGH stärkt Rechte der Vermieter Mietminderung bei Mängeln erschwert

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einem Urteil (VIIIZR216/04) die Rechte von Vermietern im Streit um Minderung der Miete im Falle von Wohnungsmängeln gestärkt. Dem BGHUrteil zufolge können Vermieter kurzfristig die Minderung der Miete durch einen „Urkundenprozess“ abwehren. Die Verwalter brauchen den Gerichten dazu nur den Mietvertrag vorzulegen und auf Zahlung der vollen Miete zu pochen. Der Mieter muss dann im Rahmen eines „Nachverfahrens“ beweisen, dass die Mängel an der Wohnung die Minderung auch rechtfertigen.

In dem konkreten Fall hatte der Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung mit Garten und Terrasse die Monatsmiete in Höhe von 660 Euro um 490 Euro gemindert. Dies begründete er mit zahlreichen Mängeln, mit eigenen Aufwändungen und der Weigerung des Vermieters, die vereinbarten Sanierungsarbeiten an der Immobilie durchzuführen. Der Vermieter klagte die einbehaltene Miete umgehend in einem Urkundenprozess ein. Das Amtsgericht Jever und das Landgericht Oldenburg wiesen die Klage ab und stellten sich auf die Seite des Mieters. Dieser habe die Mängel plausibel geltend gemacht, so die Begründung. Der BGH hob diese Urteile auf. Der Mieter sei ausreichend dadurch abgesichert, dass er bei einem Sieg im „Nachverfahren“ vom Vermieter nicht nur die zu viel bezahlte Miete, sondern auch die Folgeschäden zurückverlangen könne.

„Das Urteil kürzt die Mieterrechte“, sagt Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes. Zwar seien die Mieterrechte bei Wohnungsmängeln nicht eingeschränkt worden. Doch die Vermieter säßen durch den „Urkundenprozess“ am längeren Hebel. Denn in diesem ersten Verfahren spielten die Gründe für die Minderung der Miete keine Rolle. Erst in einem aufwändigen und kostspieligen „Nachverfahren“ werde darüber geurteilt. Die Grundeigentümer begrüßten das Urteil. ball

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