Immobilien : BGH stützt den Berliner Mietspiegel Bundesgerichtshof fällt drei Grundsatzurteile

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Reihe wichtiger Entscheidungen zum Mieterschutz getroffen. So halten die obersten Richter die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2003 für anwendbar. Die Folge: In der Regel muss kein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des angemessenen Mietpreises eingeholt werden. Damit ist ein anhaltender Streit zwischen Mietern und Vermietern endgültig entschieden.

Hintergrund der Auseinandersetzung war die Gültigkeit der so genannten „Spanne“ in dem Berliner Mietspiegel. Diese gab den untersten Preis für Wohnungen in einer bestimmten Lage an, den obersten sowie den mittleren Preis. Diese Spanne war von Vermietern jedoch nicht als Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels akzeptiert worden. Dies hatte zur Folge, dass die Einordnung einer bestimmten Wohnung innerhalb des Mietspiegels mit Hilfe von Gutachtern erfolgen musste. Diesem aufwändigen und kostspieligen Verfahren erteilte der BGH nun eine Absage.

Die Verwendung des Mietspiegels nebst Spanneneinordnung sei im Interesse beider Parteien, so die Richter. Sie ermögliche eine schnelle Entscheidung und vermeide unverhältnismäßige Gutachterkosten. „Diese Klarstellung wird die Verhandlungen für den jetzigen Mietspiegel hoffentlich voranbringen“, so Hartmann Vetter, Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins.

Auf die Seite der Vermieter hatte sich der BGH dagegen mit seiner Entscheidung zum so genannten Eigenbedarf gestellt. Mit dieser Begründung können Eigentümer ihren Mietern kündigen, wenn diese die Immobilie selbst nutzen wollen. Wie berichtet (Tagesspiegel vom 5.März) hatten bereits Landgerichte in solchen Fällen den Mieterschutz zu Gunsten der Haus- und Wohnungseigentümer eingeschränkt. Nun wird der Eigenbedarf oft auch dann durchgehen, wenn der Vermieter das Objekt am Ende doch nicht nutzt.

Denn dem neuesten BGH-Urteil zufolge muss der Vermieter zwar plausibel begründen, warum er eine ursprünglich zur eigenen Nutzung gekündigte Wohnung nun doch anderweitig vermietet hat. Denn wenn der anfänglich beabsichtigte Einzug ausbleibe, dann liege der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe. Sind die Gründe des Vermieters nachvollziehbar, dann muss aber der Mieter vor Gericht beweisen, dass die Eigenbedarfskündigung von vornherein missbräuchlich war. (AZ: VIII ZR 368/03 vom 18. Mai 2005).

Damit hob der BGH ein Urteil des Landgerichts Mannheim auf, das einer gekündigten Mieterin Schadenersatz zuerkannt hatte, weil sie in der neuen Wohnung mehr Miete zahlen muss. Die Frau hatte mit ihrer Familie im Erdgeschoss eines Hauses gewohnt. Dieses gehörte ursprünglich ihren Eltern. Später wurde die Immobilie aber dem im Souterrain wohnenden Bruder überschrieben. Der neue Eigentümer kündigte seiner Schwester, weil er angeblich in die größere und hellere Wohnung einziehen wollte. Nach ihrem Auszug und einer zweieinhalb Jahre dauernden Sanierung vermietete er die Wohnung deutlich teurer und blieb – frisch verheiratet – in der inzwischen ausgebauten Souterrainwohnung.

Nach den Worten des Karlsruher Gerichts ist nicht erwiesen, dass der Bruder von vornherein eine anderweitige Vermietung geplant hatte. Seine Anwältin hatte argumentiert, er habe sich erst nach der Heirat anders entschieden. Allein aus der langen Sanierungsdauer, so befand das Karlsruher Gericht, könne noch nicht auf eine missbräuchliche Kündigung geschlossen werden. Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßte das Urteil: „Das normale deutsche Prozessrecht gilt jetzt auch wieder im Mietrecht“, so Geschäftsführer Kai Warnecke.

Ebenfalls auf Vermieterkurs lag der BGH bei seiner Entscheidung über einen Streit um Schönheitsreparaturen. Der Hintergrund: Ein Mieter nutzte eine Wohnung sei dem Jahr 1958. Die üblichen Schönheitsreparaturen – darunter: Streichen von Wänden und Fenstern – hatte er nicht durchgeführt. Im Mietvertrag waren diese vereinbart, dafür aber keine Fristen festgelegt. Der Vermieter hatte den Wohnungsnutzer vergeblich zur Durchführung der Arbeiten aufgefordert. Schließlich verklagte er diesen auf Zahlung eines Vorschusses auf die geschätzten Kosten für die Reparaturen in Höhe von 13000 Euro. ball/dpa

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