Immobilien : Billige Kredite mit Disagio können teuer werden

Mit der „Zinsvorauszahlung“ lässt sich zwar die Monatsrate mindern – doch am Ende der Zinsbindung droht die Kostenexplosion

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Als die Zinsen noch hoch waren, zählte der Einbau eines „Disagio“ bei der Finanzierung einer Immobilie noch zu den selbstverständlichen Strategien zur Kostendämpfung. Doch auch damals galt schon die Regel: Diese Zinsvorauszahlung rechnet sich vor allem beim Erwerb einer später vermieteten Eigentumswohnung – denn in diesen Fällen konnten die DisagioKosten beim Fiskus zur Senkung der Steuerlast angegeben werden.

Obwohl heute der Kauf von Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern als Kapitalanlage unter Privatleuten aus der Mode gekommen sind, bieten Finanzierer das Disagio immer noch gerne an. Damit frisieren sie bei privaten Bauherren oder Immobilienkäufern, die ein selbst genutztes Objekt kaufen, die monatliche Belastung. Doch das kann fatale Folgen haben: Spätestens wenn die erste Zinsbindung ausläuft – und die Zinsen den historischen Tiefstand wahrscheinlich wieder verlassen haben – steigt die monatliche Belastung für das Eigenheim dramatisch. Oft führen solche Finanzierungsfehler, wie man an der wachsenden Zahl der Privatinsolvenzen erkennen kann, zur Zwangsversteigerung des Objektes.

Wie aber funktioniert ein Disagio – und warum ist es gefährlich? Die Zinsvorauszahlung wird in der Regel von der Bank vorgenommen, so dass der Schuldner von der ganzen Arithmetik wenig bemerkt. Nur die monatliche Rate ist durch diese Operation unschlagbar günstig. Ein Beispiel: Ein Kreditnehmer zahlt für ein Darlehen in Höhe von 100000 Euro bei 10-jähriger Zinsbindung 5,21 Prozent jährlich. Das Angebot mit Disagio liegt bei 3,86 Prozent. Die monatliche Rate des Kreditnehmers beträgt dadurch nur 450 Euro statt 517,50 Euro.

Doch Vorsicht: Den billigen Zins gibt es nur deshalb, weil die Bank lediglich 90000 Euro auszahlt. Die übrigen 10000 bleiben bei dem Geldhaus, als Gegenleistung für die Berechnung der geringeren Zinsen. Die meisten Schuldner werden jedoch mit der geringeren Kreditsumme nicht auskommen. Man muss diese also auf 110000 Euro aufstocken. Damit ist das Problem am Ende der Zinsbindung nach zehn Jahren programmiert. Der Schuldner mit Disagio-Finanzierung hat dann noch 97576 Euro „Restschulden“. Hätte er auf die Zinsvorauszahlung verzichtet, wären es nur 86576 Euro gewesen. Das schlägt beim neuen Kredit voll ins Kontor: Beträgt der neue Zinssatz sieben Prozent, dann muss der frühere Disagio-Nutznießer nun 740,74 Euro monatlich zahlen – der vorsichtige Kunde ohne Disagio dagegen nur 666,67 Euro.

Da die Zinsen heute einen historischen Tiefstand erreicht haben, warnen Finanzierungsexperten der Online-Bank Diba und der Stiftung Warentest vor den langfristigen Risiken von Immobilienfinanzierungen – und raten von einem Disagio ab. Mehr noch: Sie empfehlen Finanzierungen mit einer höheren Tilgung von zwei Prozent oder mehr. Denn schon der Anstieg der Zinsen um wenige Prozentpunkte kann dazu führen, dass die monatliche Belastung durch das Eigenheim in zehn Jahren höher ist als heute – und ob das Haushaltseinkommen dann noch für höhere Raten reicht, ist angesichts des Arbeitsmarktes fraglicher denn je. ball

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