Immobilien : Billiger Wohnen

Die Zinsen waren noch nie so niedrig wie heute. In Berlin gibt es ein Haus mit Grundstück ab 150000 Euro. Doch viele günstige Eigenheime stehen dicht gedrängt auf kleinen Grundstücken. Der Vergleich der Preise ist schwierig.

Jörn Pestlin

Ein Haus ist ein Haus. Aber welches ist das richtige? Ob schlüsselfertiges Reihenhaus im Wohnpark, Fertighaus auf dem von der Oma geerbten Grundstück, Ausbauhaus für semiprofessionelle Heimwerker oder das Architektenhaus für Individualisten: Der Markt in Berlin und Brandenburg bietet für jeden Geschmack und Geldbeutel ein kaum zu überschauendes Angebot.

Ein Blick in die Gelben Seiten, und die Suche beginnt: Unter den Stichwörtern Fertigbau, Fertighäuser oder Holzhäuser ist die Fülle der Einträge kaum noch zu überschauen. Im Internet sieht es ähnlich aus. Und wer sich einen Überblick über den Markt von Musterhäusern verschaffen will, kann für die Besichtigung der in Berlin und im Umland feilgebotenen Objekte seinen Jahresurlaub verplanen. Einen ersten Eindruck der Angebotsvielfalt vermittelt das Internet: www.immobilien-journal.de .

Grundsätzlich jedoch gilt: Der einfachste Weg zu den eigenen vier Wänden ist der Erwerb eines schlüssel- oder bezugsfertigen Hauses in einem Wohnpark oder einer Wohnanlage von einem Bauträger. Trotz anhaltender Immobilienflaute sowie rückläufiger, zum Teil ganz eingestellter Bautätigkeiten ist das Angebot von Reihen-, Doppel- und Einfamilienhäusern in solchen Anlagen in der Hauptstadt und ihrem Umland immer noch groß. Obwohl nur noch wenige Bauträger neue Wohnparks in Angriff nehmen.

Die Reserven an erschlossenem Bauland, auf dem jederzeit ein Haus errichtet werden kann, sind jedoch noch lange nicht erschöpft. Zinszahlungen für brachliegende Grundstücke oder Vertragsstrafen für nicht erfüllte Bauverpflichtungen liegen so manchem Investor schwer im Magen. Daher kommen viele Bauträger Kunden mit günstigen Preisen entgegen. Doch anders als vor einigen Jahren, errichtet heute kein Bauträger mehr ganze Siedlungen auf Vorrat. Die Bautrupps rücken erst dann aus, wenn Kaufverträge unterschrieben sind.

Von Maklern und Bauträgern ist immer wieder zu hören, der Berliner Immobilienmarkt sei ein „Käufermarkt“ mit günstigen Einstiegspreisen. Das von der Berliner Politik Ende der 90er Jahre vehement geforderte „300000-Mark-Haus“ ist heute auch ohne Subventionen Realität. Nur knapp über dieser Preisgrenze liegt zum Beispiel ein Angebot der NCC Deutschland GmbH im Biesdorfer Wohnpark „Brodersen-Garten“: Hier kostet ein Reihenhaus mit 102 Quadratmetern Wohnfläche inklusive Grundstück 158000 Euro ( www.nccd.de ). Jenseits der Berliner Stadtgrenze bekommt man für weniger Geld sogar noch mehr Haus und Grund. Im Wohnpark Brieselang, westlich von Berlin, kostet das preiswerteste Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 118 Quadratmetern und einem 465 Quadratmeter großem Grundstück 150000 Euro ( www.reko-bau.de ).

Keller oder Dachterrasse bekommt man für diesen Betrag allerdings nicht. Außerdem sind Eigenheime dieser Güteklasse auf Grund der unterschiedlichen Baulandpreise nicht in allen Regionen zu haben. So kostet im „Frederiken-Viertel“, im Norden von Potsdam, eine Doppelhaushälfte mit 115 Quadratmetern Wohnfläche 225000 Euro ( www.frederiken-viertel.de ). In der Wohnanlage „Bella Vista“ in Berlin-Heiligensee ( www.bellavista-heiligensee.de ) sind für ein unterkellertes Reihenmittelhaus mit 123 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 127 Quadratmeter großem Grundstück 197000 Euro zu zahlen. Im südlichen Speckgürtel, im Teltower „Mühlendorf“, kostet ein unterkellertes Reihenhaus mit Dachterrasse und einer Wohnfläche von 123 Quadratmetern mindestens 249000 Euro (Telefon: 84409016) und im „Seegarten Zeuthen“, wenige Meter hinter der südöstlichen Stadtgrenze, beginnen die Preise für eine Doppelhaushälfte mit 162 Quadratmetern Wohnfläche auf einem 357 Quadratmeter großen Wassergrundstück bei 269000 Euro ( www.edr-gmbh.de ).

Nicht ganz so groß wie die Preisspanne ist das architektonische Repertoire der Bauträger. Das Programm beschränkt sich im Wesentlichen auf massive Reihen- und Doppelhäuser mit Satteldach und Gaube oder auf die klassisch-moderne Version mit Pult- oder Flachdach. Eine etwas größere Variationsbreite bieten sie bei der Fassadengestaltung und den Fensterformen. Gebaut wird für den Massengeschmack.

19 Holzhäuser am Buga-Park

Nischenprodukte oder Experimente, wie die ökologische Musterhaussiedlung der Gesellschaft für Stadterneuerung mbH im Bornstedter Feld in Potsdam, sind die Ausnahme. In unmittelbarer Nachbarschaft zum BugaPark hat die Tochtergesellschaft der Berliner Wohnungsbaugesellschaft GSW 19 Reihenhäuser in Holzbauweise errichtet. Die Wände und Decken der Häuser bestehen aus gestapelten und mit Holznägeln verbundenen Kiefernbrettern. Eine zentrale Holzpelett-Heizung versorgt die Siedlung mit umfeldfreundlicher Wärme. Der Preis für ein solches ökologisches Massiv-Holzhaus liegt zwischen 225000 und 298000 Euro ( www.natuerlich-gut-wohnen.de ).

Der Hauskauf vom Bauträger ist notwendigerweise mit gewissen Kompromissen verbunden: Grundstücksgröße sowie Wohn- und Nutzfläche des Hauses stehen fest. Sonderwünsche bei den Grundrissen und der Ausstattung können nur in der Planungs-, selten auch in der Rohbauphase berücksichtigt werden. Stehen die Häuser bereits in einem Wohnpark, dann hat der Kunde auch darauf keinen Einfluss mehr. Darüber hinaus gibt es auch noch einen finanziellen Pferdefuss: Beim Erwerb vom Bauträger zahlt der Käufer die 3,5-prozentige Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis. Bei Baukosten von 100000 Euro ist das immerhin ein Geschenk von 3500 Euro für das Finanzamt. Denn wer selber baut oder Grundstück und Haus von unterschiedlichen Anbietern erwirbt, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf sein Stück Bauland.

Wer den individuellen Weg zum eigenen Heim wählt, kann zudem seinen architektonischen Vorlieben freien Lauf lassen. Grenzenlos bauen im wahrsten Sinne des Wortes: Ob skandinavisches Holzhaus in Falurot oder Herrenhausgelb ( www.sjoedalshus.de ), wuchtiges Blockhaus aus Rundstämmen ( www.leonwood.de ), Chalet mit Türmchen, Segmentbögen und Sprossenfenster ( www.stilhaus.com ) oder Fachwerkfassade und Reetdach ( www.boreal-hausbau.de ) – Hausanbieter lassen kaum Wünsche offen. Ebenso breit ist das Spektrum der angebotenen Bauweisen, verarbeiteten Materialien und technischen Finessen. Die Palette reicht vom energiesparenden Passivhaus mit Solaranlage ( www.weberhaus.de ) dem Fertighaus mit Wärmerückgewinnung und Erdwärmepumpe ( www.sjoedalshus.de ) bis zum Massivhaus aus Bimsstein ( www.bimssteinhaus.de ) oder dem stapelbaren Kalksandstein in Form überdimensionaler Legosteine ( www.ideehaus.com ).

Noch schwieriger als die Entscheidung, wie das künftige Traumhaus aussehen soll, ist der Preisvergleich der unzähligen Angebote. Die Hausverkäufer garantieren zwar in der Regel einen Festpreis. Das Problem für einen Laien besteht jedoch darin, dass die Angebote nur schwer vergleichbar sind. Das 125-Quadratmeter-Haus „Harmonie“ von Schwörer Haus kostet zum Beispiel 121481 Euro ( www.schwoerer.de ). Auf den ersten Blick ist dieses Angebot mit dem Einfamilienhaus „112/45“ von Akzept Haus ( www.akzept-haus.de ) vergleichbar, da dieses zwar etwas kleiner (121 Quadratmeter) ist, aber dafür auch etwas billiger (2000 Euro). Doch Achtung: Das erste Angebot enthält die Bodenplatte für das Eigenheim, dagegen gilt der Schwörer-Preis ab Oberkante Bodenplatte oder Keller. Das scheinbar kleine Detail macht den Unterschied beim Endpreis: Rund 12000 Euro muss ein Hauskäufer für eine Bodenplatte bezahlen.

Noch schwieriger und unübersichtlicher wird es, wenn man ein schlüsselfertiges Haus mit einem Ausbauhaus vergleich will. So kostet ein Einfamilienhaus mit 107 Quadratmetern Wohnfläche in der schlüsselfertigen Version bei der Firma „Akzept-Haus“ 105730 Euro. Als Ausbauhaus muss der Käufer für den gleichen Haustyp nur 40780 Euro zahlen. Für diesen Betrag bekommt er allerdings nicht einmal einen Rohbau: Hier sind weder der Bauantrag, noch der dafür notwendige Wärmeschutznachweis enthalten, und auch die Bodenplatte fehlt. Dafür verlangt der Hausanbieter insgesamt noch einmal knapp 21000 Euro. So schmilzt die Preisdifferenz zum schlüsselfertigen Angebot auf weniger als 40000 Euro zusammen. Ob dieses Geld ausreicht, in Eigenregie aus dem Rohbau ein bewohnbares Haus in guter Qualität zu machen, sei dahingestellt. Der Erwerb oder Bau eines eigenen Hauses bleibt wohl eines der letzten großen Abenteuer, in das man sich heute noch stürzen kann.

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