Immobilien: Billiges Land in Brandenburg

Die Preise von Bauland und Eigenheimen im Land Brandenburg sind im vergangenen Jahr gesunken. Dies ist das Ergebnis eines Berichts vom Oberen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Dem Ausschuss liegen alle notariell beurkundeten Kaufverträge über Grundeigentum und Immobilien vor. Aus diesen Fakten zeichneten die Experten dann die Entwicklung der Märkte nach.

Demnach wurden im vergangenen Jahr 16 Prozent weniger Grundstücke für den „individuellen Wohnungsbau“ veräußert. Darunter fällt Bauland für Einfamilien- oder auch Reihenhäuser. Es kam außerdem zu weniger Abschlüssen von Verträgen über den Erwerb bebauter Grundstücke. Dazu zählen frei stehende Einfamilienhäuser. Hier wechselten neun Prozent weniger Immobilien den Eigentümer als im Vorjahr. Der Umsatz durch den Handel mit Baugrundstücken ging um 27 Prozent zurück. Auch die Preise sanken: Die Käufer zahlten zehn Prozent weniger für Grundstücke und Immobilien als im Jahr zuvor. In den gesunkenen Umsätzen und der geringeren Zahl an Verkäufen spiegelt sich nach Auffassung der Gutachter die schwierige wirtschaftliche Lage in der Region wieder.

Überraschend ist, dass auch ein Rückgang im „engeren Verflechtungsraum“ zu verzeichnen war. Dabei handelt es sich um die Gebiete rund um Berlin, die früher „Speckgürtel“ genannt wurden, weil Wirtschaft und Bevölkerung hier überdurchschnittlich rasch wuchsen. Doch dieser Boom ist vorbei. Darauf weisen sinkende Umsätze mit Wohnimmobilien hin: 14 Prozent weniger Kaufverträge als im Vorjahr wurden 2004 abgeschlossen.

Besonders stark schlägt sich die schwierige wirtschaftliche Lage auf dem Markt für Eigentumswohnungen im Verflechtungsgebiet nieder, deren Preise um 18 Prozent gesunken sind. Zugenommen hat in diesem Bereich lediglich die Zahl der „weiter veräußerten Eigentumswohnungen und zwar deutlich: um 19 Prozent. Trotz des höheren Umsatzes stiegen die Kaufpreise jedoch nicht.

Im Land Brandenburg wechselten insgesamt auch weniger Einfamilienhäuser den Eigentümer (minus neun Prozent). Ähnlich war die Entwicklung im Bereich der Reihenhäuser und Doppelhaushälften (minus 13 Prozent). Auch hier spiegelt die geringere Zahl der Verkäufe geringere Nachfrage und niedrigere Preise wieder: Denn für Einfamilienhäuser wurden sechs Prozent weniger, und für Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften fünf Prozent weniger bezahlt werden als im Vorjahr.

Nach Erhebungen der Gutachter beträgt der durchschnittliche Preis eines Einfamilienhauses in Brandenburg rund 131000 Euro, wobei in der Nähe der Hauptstadt etwas mehr (146000 Euro) und fernab der Hauptstadt, im „äußeren Entwicklungsraum“, deutlich weniger bezahlt wird (rund 83000 Euro). In diesen Preisen sind Grundstücke mit einer durchschnittlichen Größe von rund 1000 Quadratmeter enthalten.

Anders als in Berlin sind Einfamilienhäuser in Brandenburg billiger als Reihenhäuser oder Doppelhaushälften. Denn diese wurden fast ausschließlich nach 1990 errichtet – sie sind damit aus Sicht der Gutachter „Neubauten“, und kosten deshalb verhältnismäßig mehr als Einfamilienhäuser. Für Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Brandenburg wurden durchschnittlich rund 147000 Euro bezahlt, im engeren Verflechtungsraum 164000 Euro und im äußeren Entwicklungsraum rund 99000 Euro. Bei diesem Immobilientyp sind die Grundstücke im Durchschnitt relativ klein: 480 Quadratmeter etwa, in der Nähe von Berlin sogar nur 380 Quadratmeter.

Eine eigene, vom Rest des Bundeslandes abgekoppelte Entwicklung ist in der Landeshauptstadt Potsdam zu beobachten. Hier werden Eigentumswohnungen im Schnitt für 2232 Euro je Quadratmeter verkauft – doppelt so viel wie fernab der Hauptstadt und über 400 Euro teurer als im Durchschnitt des Landes. Auch Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in Potsdam überdurchschnittlich teuer (1782 Euro je Quadratmeter). Dasselbe gilt für frei stehende Einfamilienhäuser, die in der Landeshauptstadt durchschnittlich 1680 Euro je Quadratmeter kosten. Im Gegensatz zum Rest des Landes, wo die Preise sinken, meldet der Gutachterausschuss für Potsdam in allen drei Kategorien steigende Preise im Vergleich zum vorangegangenen Jahr.

Die sinkenden Preise im übrigen, engeren Verflechtungsgebiet sind deshalb verwunderlich, weil es die Berliner nach wie vor in den Speckgürtel zieht. Den Gutachtern zufolge ist die Zahl der zugezogenen Menschen größer als die Zahl der Fortzüge. Das Saldo sei Positiv gewesen: plus 8000. Ganz anders die Entwicklung im übrigen Lande, wo die Bevölkerung abnimmt.

Einen kleinen Boom habe der Markt für landwirtschaftlich genutzte Flächen erlebt: 4200 Hektar Acker- und Grünlandflächen wurden veräußert, fast ein Drittel mehr als im Vorjahr. Auch die Preise zogen an: um fünf Prozent (Grünland) bis acht Prozent (Ackerland).