Bodenbelag: Lärm auf Schritt und Tritt

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind Mieter einer Wohnung in einem 1970 errichteten Gebäude. In der über uns gelegenen Wohnung wurde der bisher vorhandene PVC- Belag durch Bodenfliesen ersetzt. Seitdem leiden wir extrem unter Ruhestörung durch Trittschall. Ein Sachverständiger stellte fest, dass mit 61 Dezibel (dB) zwar die Trittschall-Anforderungen der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 von 1962 (maximal 63 dB), nicht aber die der DIN 4109 von 1989 (maximal 53 dB) eingehalten und Schallbrücken entstanden sind. Können wir deshalb die Miete um 30 Prozent mindern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dies mit Urteil vom 17. Juni 2009 (AZ: VIII ZR 131/08) verneint. Eine Minderung ist ausgeschlossen, weil Ihre Wohnung mit keinem Mangel behaftet ist, so dass die Miete nicht gemäß § 536 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gemindert ist. Ein Mangel liegt vor, wenn der vertraglich vereinbarte Zustand vom tatsächlichen nachteilig abweicht. Fehlt eine Vereinbarung, so sind die maßgeblichen technischen Normen einzuhalten. Dabei ist grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Danach genügt die Wohnung den gebotenen schallschutztechnischen Standards von 1962. Deren Werte werden auch nach dem Austausch des Bodenbelags eingehalten. Da es sich um Instandhaltungsmaßnahmen ohne Veränderung oder Modernisierung handelt, gelten die Werte von 1962. Bei einem bloßen Austausch des Fußbodenbelages in der Oberwohnung, so der BGH, kann der Mieter nicht erwarten, dass die Arbeiten so durchgeführt werden, dass der Trittschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit des Austauschs geltenden DIN-Normen genügt. Die damit verbundenen Eingriffe in die Gebäudesubstanz sind – anders als der erstmalige Ausbau eines Dachgeschosses zur Wohnnutzung – mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Sie können also nicht verlangen, dass höhere Lärmschutzwerte eingehalten werden, als sie bis dahin für das Gebäude galten.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Entscheidung des BGH stellt klar, dass in erster Linie die vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend ist. Fehlt es an einer Vereinbarung, so sind die maßgeblichen technischen Normen einzuhalten. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, so sollte der Mieter darauf drängen – ohne allerdings einen Anspruch zu haben –, dass diese den aktuell geltenden DIN-Normen genügen. Bei einem Dachausbau hingegen hat die Trittschalldämmung den aktuell geltenden DIN-Normen (53 dB) zu genügen. Die oft notwendige Zustimmung zum Dachausbau kann der Mieter vom Einbau eines erhöhten Trittschallschutzes (46 dB) abhängig machen, weil nur so die Wohnqualität gesichert ist.