Immobilien: "Britische Wertermittlung ermöglicht Manipulation"

Hauptsache kompliziert, das scheint bisweilen das Leitmotiv bei der Ermittlung des Wertes von Immobilien und Grundeigentum zu sein.Auf die Kritik von Experten aus den Reihen angelsächsischer Immobilienfachleute (Tagesspiegel vom 8.Mai) meldete sich der öffentlich bestellte Gutachter Ulrich Springer zu Wort.Mit ihm sprach Ralf Schönball.

TAGESSPIEGEL: Sie sprechen sich gegen die Auffassungen angelsächsischer Makler aus, wonach die deutschen Wertermittlungsverfahren umständlich seien und das Sachwertverfahren marktbestimmend sei.Warum ist die Kritik aus Ihrer Sicht nicht berechtigt?

SPRINGER: Weil das Sachwertverfahren in Deutschland nicht das übliche Verfahren ist.Es wird nur zur Ermittlung des Wertes von Ein- und Zweifamilienhäusern angewandt.Ansonsten wird grundsätzlich jedes Objekt, das einen Ertrag, also eine Miete, abwirft, nach dem Ertragswertverfahren bewertet.Vereinfacht ausgedrückt ermitteln wir die Jahresmiete und multiplizieren sie mit 10 bis 15, je nach Lage und Ausstattung der Immobilie.Wer einen Multiplikator von zehn ansetzt, erhält eine Anfangsrendite von 10 Prozent, wer 15 ansetzt rund 6,7 Prozent.So erhalten wir den Ertragswert, und er ist Grundlage für die Verkaufsverhandlungen.

TAGESSPIEGEL: Das klingt einfach.Rechnen Gutachter auch so?

SPRINGER: Nicht ganz.Wir ziehen von der Nettokaltmiete die Bewirtschaftungskosten ab.Anschließend ziehen wir von dieser Summe die Kosten ab, die für die Finanzierung des Bodenpreises anfallen würden, also die Zinsen für den Kaufpreis des Grundstückes.Das Ergebnis ist der Reinertrag des Gebäudes.Und diesen Reinertrag kapitalisieren wir und rechnen dann den Bodenwert wieder auf den Gebäudewert drauf.Dies ist dann Grundlage für die Verkaufsverhandlungen.Einigen sich die Parteien auf einen Preis, dann geht diese vertraglich festgeschriebene Summe als Verkehrswert in die Kaufpreissammlung ein.Dieses Verfahren stimmt mit dem englischen Methoden durchaus überein.

TAGESSPIEGEL: Aber einen wesentlichen Unterschied muß es doch geben, sonst hätte sich der Streit gar nicht entfacht...

SPRINGER: Bei dem deutschen Wertermittlungsverfahren wird zusätzlich der Sachwert errechnet.Dieser ist aber bei einem Ertragswertobjekt nicht wertbestimmend.Nehmen wir ein Beispiel.Ein Bürogebäude hat einen Ertragswert von 10 Mill.DM, es kann aber dennoch einen Sachwert von 15 Mill.DM haben.Das ist der Fall, wenn die Mieten nur ausreichen, um Kapitalkosten von 10 Mill.DM zu bedienen, obgleich das Haus 15 Mill.DM kosten würde, wenn man es neu aufbauen müßte.Diese Differenz liegt daran, daß der Ertragswert von der augenblicklichen Marktlage abhängig ist.Er steigt und fällt je nach Angebot und Nachfrage auf dem Flächenmarkt.Anders verhält es sich mit dem Sachwert.Er bleibt stabil, weil die genannten Baukosten im Herstellungsjahr des Gebäudes tatsächlich ausgegeben wurden.Besonders plastisch ist der Unterschied festzumachen an den Büroneubauten in der City Ost.Dort liegen die Ertragswerte heute um die Hälfte niedriger als vor fünf Jahren, wogegen die Sachwerte auf gleicher Höhe geblieben sind.

TAGESSPIEGEL: Aber was spielt das schon für eine Rolle? Wenn ein Produkt am Markt vorbeigebaut wurde, dann hat jemand falsch gerechnet und nicht etwa einen Wert in dieser Höhe geschaffen.

SPRINGER: Das stimmt.Die Differenz zwischen Sachwert und Ertragswert spiegelten in den letzten Jahren im Grunde nur die steuerlichen Vergünstigungen wider.Weil nach Fördergebietsgesetz 50 Prozent der Baukosten kurzfristig abgeschrieben werden durften, erstattete der Fiskus im Grunde genommen 25 Prozent der Baukosten - zumindest wenn der Eigentümer auch Spitzenverdiener mit einem hohen Steuersatz war.Dank dieses Steuervorteils konnte der Investor seinen Bau auch für weniger vermieten als für das Geld, das er für die Verzinsung der Sachwertkosten eigentlich bräuchte.Indem wir Gutachter nun neben dem Ertragswert auch den Sachwert ermitteln, machen wir diese Zusammenhänge transparent.

TAGESSPIEGEL: Auch beim Bodenwert sorgte der Streit um die richtige Wertermittlung für Zündstoff.Was ist hier Stand der Dinge?

SPRINGER: In Deutschland gibt es Gutachterausschüsse, die die Bodenpreise ermitteln.Das geschieht jährlich anhand der Kaufpreise aus dem vorangegangenen Jahr.Dies sind aber nur durchschnittliche Werte für Bauland in verschiedenen Lagen.Von diesen Durchschnittswerten leiten die Sachverständigen aktuelle Werte ab, indem sie Abschläge und Zuschläge vornehmen.Wie hoch diese sind, hängt davon ab, wie die in den Ausschüssen versammelten Experten die aktuellen Entwicklungen im laufenden Jahr einschätzen.Dieses Verfahren kritisieren die Engländer.Sie ermitteln den Ertragswert des Gesamtobjektes auf Grundlage der Mieten, ziehen davon dann Herstellungskosten und Unternehmergewinn ab, der Rest ist für sie dann der Grundstückswert.Diese Rechnung nennt man Residualwertverfahren.

TAGESSPIEGEL: Was ist falsch daran?

SPRINGER: Dieses Verfahren birgt viele Möglichkeiten der Manipulation.So können Experten unterschiedliche Herstellungskosten angeben.Vergleichbare Erfahrungen dürfte jeder Bürger schon selbst gemacht machen, wenn er beispielsweise die unterschiedlichen Preise gleichwertiger Produkte in verschiedenen Geschäften feststellt.Bauten sind auch Produkte.Sie können unterschiedliche Preise auch bei vergleichbarer Güte haben.Dasselbe gilt für den Unternehmergewinn.Einer will sieben Prozent für seine Arbeit einstreichen, ein anderer begnügt sich mit drei Prozent.Ein weiteres Problem taucht auf, wenn der Bauherr das Gebäude selbst nutzt, denn dann rechnet er überhaupt keinen Gewinn ein.In einem solchen Fall würde beim Residualwertverfahren natürlich der Grundstückswert deutlich steigen.Aus diesen Gründen ist das deutsche Wertermittlungsverfahren, also die Erhebung von Bodenwerten zwar konservativ, aber dafür sicherer.

TAGESSPIEGEL: Wenn ohnedies der Ertragswert entscheidet, dann bräuchte man doch eigentlich das Grundstück gar nicht herausrechnen.Auch die Kosten für den Boden müssen doch irgendwie refinanziert werden...

SPRINGER: Das Problem liegt darin, daß das Gebäude nur eine begrenzte Nutzungsdauer hat, wogegen das Grundstück natürlich ohne zeitliche Begrenzung im Besitz des Eigentümers bleibt.Das Grundstück ist also ein Wert in sich, der nicht über das Gebäude definiert wird.Im Gegensatz dazu werden in England die Grundstücke in aller Regel nur per Erbpacht vergeben.Das heißt, nach Ablauf der Erbpacht fällt das Grundstück zurück ins Eigentum des Erbpachtausgebers.Sofern die Nutzungsdauer des Gebäudes die Frist der Erbpacht für das Grundstück überschreitet, ist daher der Grundstückswert ohne Bedeutung.