Büromarkt : Auch Büromieter mögen’s etwas billiger

Der Berliner Büromarkt schlägt sich in der Krise wacker – doch teure Büros haben es schwer.

Christian Hunziker

Krise hier, Krise dort, Krise überall – und doch, man mag es kaum glauben, scheint sich die Stimmung unter den deutschen Immobilienexperten zu bessern. Das jedenfalls geht aus dem Immobilienkonjunktur-Index hervor, den die Beratungsgesellschaft King Sturge monatlich erheben lässt. Demnach stieg die Stimmung der an der Umfrage teilnehmenden Unternehmen im Juni um sechs Prozent. Dazu trug bei, dass die Entwicklung der Büromärkte wieder etwas optimistischer eingeschätzt wird – das Vertrauen in deren Zukunft nahm, allerdings von sehr niedrigem Niveau ausgehend, um gut 15 Prozent zu.

Im deutlichen Kontrast zu dieser Einschätzung stehen die Zahlen. Nach Erhebungen des Maklerunternehmens Savills sind in den ersten sechs Monaten dieses Jahres in den fünf deutschen Bürohochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) fast ein Drittel weniger Büroflächen vermietet worden als im Vorjahreszeitraum. „Die Wirtschaftskrise“, heißt es folglich beim Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle, „geht auch an der Spreemetropole nicht vorbei.“ Trotzdem sind die Berliner Bürovermieter bisher mit einem blauen Auge davongekommen. In der Hauptstadt ging das Vermietungsvolumen gegenüber dem (im langjährigen Vergleich hohen) Ergebnis des Vorjahreszeitraums „nur“ um etwa zwanzig Prozent zurück. Da es keine offizielle Bürovermietungsstatistik gibt, schwanken die Zahlen der Marktbeobachter; die meisten beziffern den Umsatz im ersten Halbjahr auf 180 000 bis 190 000 Quadratmeter.

Eine Folge des Wirtschaftseinbruchs besteht darin, dass es teure Büros in der Friedrichstraße, am Potsdamer Platz oder in der City-West derzeit schwer haben. In diesen Toplagen verzeichnet Matthias Hauff, Bürovermietungschef bei CB Richard Ellis, „eine äußerst niedrige Nachfrage“. Dafür ist der Umsatzanteil preisgünstiger Büros in sogenannten C-Lagen, also in weniger zentralen und prestigeträchtigen Gegenden wie beispielsweise in Neukölln, deutlich gestiegen.

Eine zweite Auswirkung der Krise: Vermieter hochwertiger Büros müssen sich etwas einfallen lassen, um Mieter zu gewinnen. Die Fachleute sprechen hier von Incentives und meinen damit, dass der Eigentümer beispielsweise eine mietfreie Zeit gewährt oder einen Teil der Ausgaben für den Umbau der Mietfläche übernimmt. „Die Kosten für Büroflächen in Premiumobjekten“, folgert daraus Hauff, „verringern sich zusehends im Vergleich zu qualitativ durchschnittlichen Mietflächen“ – was bedeuten könnte, dass die Top-Büros bald wieder bessere Chancen haben dürften. Noch aber halten sich vor allem mittlere Unternehmen mit 20 bis 50 Beschäftigten bei Anmietungsentscheidungen merklich zurück, wie Jan Hübler, Bürovermietungschef bei Jones Lang LaSalle, konstatiert. Diese Firmen stellen Umzugspläne angesichts der unsicheren Situation zurück oder nutzen die Gunst der Stunde, um mit ihrem derzeitigen Vermieter bessere Konditionen auszuhandeln.

Einhellig erwarten die Makler denn auch, dass die Durchschnittsmiete von derzeit ungefähr 12 Euro pro Quadratmeter und Monat weiter sinken wird. Gleichzeitig wird nach Einschätzung der Mehrheit der Experten der Leerstand (derzeit rund 8 Prozent) leicht steigen. Glück im Unglück ist dabei, dass in diesem Jahr nur einige tausend Quadratmeter neu errichtet auf den Markt kommen. Und sogar das Vermietungsgeschäft könnte sich im zweiten Halbjahr beleben: Markus Schmidt vom Maklerunternehmen Aengevelt erwartet „aufgrund weiterer sich in der Pipeline befindlicher Gesuche seitens der öffentlichen Hand eine leichte Umsatzsteigerung gegenüber den ersten beiden Quartalen“. Christian Hunziker

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