Immobilien : Da müssen Profis ran

Wer einen Keller plant, kann viel falsch machen: Worauf Bauherren besonders achten sollten

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Der Keller bereitet Bauherren häufig Probleme. „Schwierigkeiten mit dem Untergeschoss spielen in unserer Beratungspraxis eine große Rolle“„ berichtet Thomas Penningh vom Bundesverband privater Bauherren. Vor allem Feuchtigkeitsschäden sind verbreitet. „Sie machen etwa ein Viertel der Problemfälle aus“, sagt der Verbandsvorsitzende. Zudem entstünden Bauherren oft aus Unkenntnis unerwartete Zusatzkosten beim Kellerbau.

„Wichtig ist, dass ich meinen Baugrund vor Baubeginn genau kenne“, sagt Penningh und mahnt, vorab ein Baugrundgutachten erstellen zu lassen (Kosten laut Penningh rund 700 Euro). So erfährt der Bauherr zum Beispiel, wie hoch der Grundwasserspiegel und wie tragfähig der Baugrund ist oder ob sich problematische Altlasten im Erdreich verbergen. Wichtig ist Penningh zufolge zudem, die Kosten für nicht mehr einbaubaren Boden, der abgefahren werden muss, und die Kosten für neuen, zum Verfüllen geeigneten Boden zu kennen. „Sie sind in den meisten uns bekannten Fällen nicht erfasst und können mehrere tausend Euro betragen“, sagt Penningh. Beim Gutachten sollte es sich dem Experten zufolge um ein Baugrund- und nicht um ein Bodengutachten handeln: Baugrundgutachten enthalten Gründungsempfehlungen und bieten so dem Bauherren Schutz vor falscher Planung und Ausführung.

Mit Blick auf Feuchtigkeitsschäden ist die Nutzung des Kellers frühzeitig zu klären. „Die Bodenplatte enthält viel Wasser, das entweichen können muss. Soll der Keller unmittelbar nach Bezug des Hauses als Wohnraum dienen und denkt man an Bodenbeläge wie Laminat oder Teppichböden, ist eine Dampfbremse zwischen Bodenplatte und -belag einzuplanen“, rät Penningh.

Das zentrale Problem beim Keller ist seine Abdichtung. Jeder Keller, ob in Mauerwerk oder in Stahlbetonbauweise errichtet, muss je nach Lastfall des Wassers (drückendes oder nicht drückendes Wasser) sorgfältig abgedichtet werden.

Aussagen liefert hierzu laut Penningh die DIN 18195. „Danach sind bei schwach drückendem Wasser noch Bitumendickbeschichtungen möglich, während bei drückendem Wasser Stahlbetonkeller wasserundurchlässig nach gesetzlicher Richtlinie sein müssen“, sagt Penningh. Bei „Erdfeuchte“ oder „nicht drückendem Wasser“ werden dem Fachmann zufolge heute häufig Bitumendickbeschichtungen ausgeführt.

Doch an der Ausführung hapert es zuweilen. „Keller werden oft handwerklich schlecht ausgeführt“, fasst Penningh seine Erfahrungen aus der Beratungspraxis zusammen. Gerade die „Weiße-Wannen“-Bauwerke aus wasserundurchlässigem Beton müssten äußerst sorgfältig betoniert werden. Penninghs Rat: Unbedingt einen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser helfe bei der Entscheidung, welche Wanne die richtige sei, zudem prüfe er die Ausführung des Baus.

Auch eine schlechte Dämmung kann Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel nach sich ziehen. „Bei einer wohnähnlichen Nutzung muss insbesondere der neue Keller ringsum mit einer Dämmschicht eingepackt werden“, sagt der Fachmann. Dies gelte insbesondere bei Stahlbetonkellern.

Kritisch sind oberflächennahe Bereiche. „Eine nachträgliche Dämmung von außen ist besonders aufwändig und teuer, da das ganze Erdreich wieder entfernt werden muss“, sagt Penningh. Auch nach dem Einzug sollte der Keller regelmäßig kontrolliert werden. Spätestens alle drei Jahre empfehle es sich zu prüfen, ob sich an Kellerwänden Risse oder Feuchteschäden eingestellt haben.ddp

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