Immobilien : Darf’s ein bisschen mehr sein?

Für Modernisierung zahlt der Mieter mit – doch nicht in allen Fällen: Von einem Fahrstuhl profitieren nur Bewohner oberer Etagen, und ein älteres Ehepaar hat meist nichts von einem neuen Kinderspielplatz im Hof

Jutta Burmeister

Mehr als 90 Milliarden Euro haben Vermieter im vergangenen Jahr bundesweit in ihre Mietwohnungen investiert. Doch der größte Teil dieses Betrages betrifft Modernisierungskosten – und ist damit letztlich von den Mietern zu tragen. Elf Prozent der Kosten, so heißt es im Gesetz, können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Um eine Modernisierung handelt es sich in der Regel immer dann, wenn die Bauarbeiten den Wohnwert verbessern oder zur Einsparung von Energie oder Wasser dienen. In der Praxis ist gerade dies aber häufig umstritten: So erhöht der neu angelegte Kinderspielplatz im Hof sicherlich für die Familie mit kleinen Kindern den Wohnwert, nicht aber für das ältere Ehepaar. Und vom Anbau eines Fahrstuhls profitiert nur, wer in den oberen Etagen wohnt.

„Bei Modernisierungen stimmen oft die Interessen von Vermieter und Mieter nicht überein“, sagt Hartmann Vetter. Der Hauptgeschäftsführer des Berliner Mietervereins nennt als Beispiel die ehemals bundeseigene Hüttenwegsiedlung in Dahlem. Dort will der neue Eigentümer Fahrstühle und Balkone anbauen. Dies könne laut Vetter zu Mieterhöhungen von bis zu 150 Euro im Monat führen. „Viele Mieter wollen aber gar keine Balkone, da es zwischen den Häusern ausreichend Grünflächen gibt“, sagt Vetter. In der Wohnanlage Argentinische Allee, inzwischen ebenfalls privatisiert, sollen zudem die vorhandenen Gasheizungen durch eine Fernwärmeanlage ersetzt werden. Ob dies eine Modernisierung darstellt, ist umstritten: Zwar wird bei der Fernwärmeanlage keine Primärenergie verbraucht, dafür lassen sich aber Gasheizungen oft von den Mietern besser regulieren. Allein der Heizungsanschluss könne die Mieter 50 bis 70 Euro monatlich kosten, sagt Vetter.

Für Aufregung sorgte zudem kürzlich ein Urteil des Bundesgerichtshofs: Danach stellt die Installation eines rückkanalfähigen Breitbandanschlusses eine Wohnwertverbesserung dar – und zwar auch dann, wenn die Mieter bereits über das billigere terrestrische Digitalfernsehen verfügen. Über Breitbandkabel lassen sich nämlich nicht nur in- und ausländische Fernsehprogramme empfangen sowie künftig interaktive Medien nutzen, sie ermöglichen es den Vermietern auch, weitere Dienstleistungen anzubieten, urteilte das Gericht (VIII ZR 253/94).

Zu unterscheiden ist grundsätzlich zwischen so genannten Luxusmodernisierungen und Modernisierungen, mit denen ein allgemein üblicher Standard hergestellt wird. Zu letzteren gehört etwa der Einbau eines Bades oder einer Heizung. Hiergegen kann der Mieter in der Regel nichts unternehmen: Wird die Wohnung in einen Zustand versetzt, wie er bei mindestens zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters in einem Bundesland anzutreffen ist, kann die Miete erhöht werden, hat der Bundesgerichtshof entschieden (VIII ARZ 5/91). Dies betrifft zum Beispiel die östlichen Stadtteile Berlins. Dort verfügen inzwischen so viele Wohnungen über Zentralheizungen, dass kein Mieter auf Ofenheizung beharren könne, urteilte das Landgericht Berlin. Etwas anderes gilt bei Maßnahmen, die über den üblichen Standard hinausgehen – etwa der Anbau von Aufzügen oder Balkonen. In diesen Fällen kann der Mieter der Modernisierung widersprechen, sofern ein Härtefall vorliegt.

Das Gesetz nennt hierfür vier Gründe: So braucht der Mieter keine Belästigungen hinzunehmen, die zu einer ernsthaften gesundheitlichen Beeinträchtigung führen könnten. Die Modernisierung ist außerdem dann nicht zu dulden, wenn die Wohnung verunstaltet würde oder zu viel Wohnfläche verloren ginge. So entschied das Landgericht Berlin, dass die Vergrößerung des Bades nicht akzeptiert werden müsse, wenn dadurch die Speisekammer und ein kleines Zimmer wegfallen (65 S147/03). Darüber hinaus kann der Mieter die Arbeiten ablehnen, wenn er mit Zustimmung des Vermieters bereits selbst eine Modernisierung durchgeführt hat. „Bei dieser so genannten Mietermodernisierung existiert normalerweise eine Vereinbarung, nach der die Aufwendungen nach zehn Jahren abgewohnt sind“, sagt Hartmann Vetter. Nur innerhalb dieser Frist hat der Mieter Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich. Vierter Grund ist schließlich die finanzielle Härte, die in der Regel dann vorliegt, wenn für die Miete mehr als ein Viertel des Einkommens aufgewendet werden muss.

Alle Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Dabei ist detailliert aufzuführen, welche Arbeiten geplant sind, wie lange sie dauern werden und mit welcher Mieterhöhung zu rechnen ist. Zur Modernisierung zählen etwa Schallschutzmaßnahmen, Wärmedämmungen, Maßnahmen zur Einsparung von Strom oder Wasser und der Einbau von Tür- und Gegensprechanlagen. Von den Kosten sind die so genannten fiktiven Instandsetzungskosten abzuziehen – also jener Betrag, den der Vermieter hätte zahlen müssen, wenn er die alten Fenster repariert hätte, statt sie gegen neue auszutauschen. Zur Reparatur ist der Vermieter nämlich verpflichtet, ohne dass er dafür eine Mieterhöhung verlangen kann. Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, kann der Vermieter ihn auf Duldung verklagen. Die Entscheidung fällt dann das Gericht. Der Mieter hat dagegen bei Modernisierungen ein Sonderkündigungsrecht.

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