Immobilien: Das Herbst-Risiko

„Glatteis ohne Frost“ heißt bei Versicherungen das Herbstlaub auf den Straßen. Denn so schön die bunten Blätter, die derzeit überall Gehwege, Höfe und Hauseingänge bedecken, auch aussehen. Schnell kann die Schicht unter den Schuhsohlen zur glitschigen Rutschbahn werden: „Wenn Laub feucht ist, wird es gefährlich“, sagt Stefan Diepenbrock, Sprecher von Haus und Grund Deutschland. Türmt sich das Herbstlaub, können sich außerdem hoch stehende Wegplatten oder andere Hindernisse darunter verbergen: gefährliche Stolperfallen, nicht nur für ältere Menschen. Um Schadenersatzansprüchen zu entgehen, tun Hauseigentümer deshalb gut daran, die Blätter regelmäßig wegzufegen.

„Jeder Grundstückseigentümer muss die Allgemeinheit vor Gefahren schützen, die von seinem Grundstück und angrenzenden Wegen ausgehen“, sagt Kerstin Kühn, Haftpflichtexpertin der R +V -Versicherung. Verkehrssicherungspflicht nennt sich dies. Und dazu gehört eben auch die Beseitigung der Rutsch- und Stolpergefahr durch glitschiges Laub. Auf öffentlichen Gehwegen brauchen in Berlin zwar lediglich die Anlieger kleinerer, so genannten „C-Straßen“, das Laub zu beseitigen. Größere Straßen fegt die Stadtreinigung, dafür zahlen die Eigentümer ein Reinigungsentgelt. Doch das Kehren von Innenhöfen, Durchgängen, Kellertreppen und allen weiteren Privatwegen ist auf jeden Fall Aufgabe des Eigentümers. Stürzt nämlich ein Fußgänger, kann er Schmerzensgeld oder Schadenersatz vom Eigentümer fordern – vorausgesetzt dieser hat seine Verkehrssicherungspflicht schuldhaft verletzt, weil er zum Beispiel das Laub längere Zeit liegen lassen hat oder weil es gefroren ist. Ob der Vermieter verantwortlich ist, hängt vom Einzelfall ab. In einem Prozess prüfen die Richter auch, ob unvernünftiges Verhalten des Gestürzten zu dem Unfall geführt hat.

Anders als beim Schnee, der notfalls mehrmals am Tag geräumt werden muss, gibt es beim Laub keine detaillierten Regelungen zur Beseitigung. Grundsätzlich gilt: „Der Aufwand zur Beseitigung muss der Gefahrenquelle angemessen sein“, so Kerstin Kühn. Herbstlaub falle ständig, darauf könne sich jeder Fußgänger einstellen. So brauche ein Vermieter auch nicht morgens vor sieben Uhr zu kehren: Rutscht ein Fußgänger um diese Zeit aus und bricht sich ein Bein, hat er keinen Anspruch auf Schadenersatz, urteilte das Landgericht Frankfurt am Main (2/23 O 368/93). „Auf jeden Fall ist für alle Hauseigentümer eine Haftpflichtversicherung sinnvoll, die eventuelle Ansprüche übernimmt“, rät Diepenbrock.

Ein Vermieter muss aber nicht unbedingt selber kehren, eine Firma oder den Hausmeister beauftragen. Er darf die Pflicht zum Fegen auch auf die Mieter abwälzen. „Dann muss dies allerdings im Mietvertrag vereinbart werden“, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin. Eine spätere Änderung der Hausordnung etwa reicht dafür nicht aus. Die Aufsichtspflicht, ob die Mieter auch ordentlich fegen, hat allerdings weiterhin der Vermieter. Rechtlich bleibt er verantwortlich und kann höchstens seinerseits ein gezahltes Schmerzensgeld vom Mieter zurückfordern.

Ein besonderer Fall sind Anlagen mit Eigentumswohnungen: Ist die Räumpflicht nicht eindeutig geregelt, sind alle Eigentümer als Gesamtschuldner schadenersatzpflichtig, wenn jemand auf Herbstlaub ausrutscht und sich verletzt (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 3 U 93/01). Dies bedeutet, dass der Geschädigte sich sogar einen der Eigentümer „aussuchen“ kann. Dieser muss dann den vollen Betrag zahlen und die Anteile seiner Miteigentümer selbst zurückfordern.

In der kalten Jahreszeit hat aber auch der Mieter verstärkt seiner „Obhutspflicht“ nachzukommen. So muss er dafür sorgen, dass die Rohre nicht einfrieren. Die Verbraucherzentralen raten, die Temperatur nicht unter 15 Grad sinken zu lassen, weil das Aufheizen mehr Energie verbrauche als regelmäßiges Heizen. Darüber hinaus muss der Mieter die Wohnung ausreichend lüften, denn bei Minustemperaturen kann sich schnell Schimmel bilden. Für den Vermieter hat – sofern der Mietvertrag keine andere Bestimmung enthält -–am 1. Oktober die Heizpflicht begonnen. Nach gängiger Rechtsprechung sind in der Zeit von 6.30 bis 23 Uhr in Wohnräumen etwa 20 Grad ausreichend. Nachts kann die Temperatur auf 17 bis 18 Grad gesenkt werden. Im Schlafzimmer reicht tags eine Temperatur von 16 bis 17 Grad (nachts: 15 Grad). Abweichendes kann im Mietvertrag vereinbart werden.

Jutta Burmeister