Immobilien : Das kleine Einmaleins für Wohnungskäufer

Demografie vor Ort ist ein neues Kaufkriterium.

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Während die Angst um den Euro umgeht, sind die Zinsen im Tal und die Banken werben mit günstigen Baufinanzierungen. Viele, die inflationssicher Geld anlegen oder die Mietwohnung hinter sich lassen wollen, spielen mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen. Wer kein Geld versenken will, braucht Orientierung.

Entscheidende Kriterien bei der Objektwahl sind Zustand und Lage der Immobilie und ob sie vermietet oder selbst genutzt werden soll. „Lage, Lage, Lage!“, heißt seit Käufergenerationen das Mantra am Markt. „Das stimmt auch nach wie vor“, sagt Andreas Holtfrerich, Leiter des Regionalbüros Münster im Verband Privater Bauherren (VPB). „Allerdings geht es dabei in Zukunft nicht mehr nur um den Vergleich von Orten, etwa im Zentrum einer Universitätsstadt wie Münster oder in einem Dorf in der Uckermark, sondern um Innenstadt- und Randlagen.“ Auch in den bislang teuren Speckgürteln attraktiver Städte stünden mancherorts zunehmend Häuser leer. „Die Nachfrage fehlt“, so Holtfrerich, „folglich sinken dort auch die Preise“. Das werde sich wegen der demografischen Entwicklung noch verschärfen. „Wer heute dort zu teuer kauft, der sitzt morgen vielleicht auf einer unverkäuflichen und nicht vermietbaren Immobilie.“ Deren Finanzierung und Unterhalt kann zu einem Fass ohne Boden werden.

Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD, sieht ebenfalls die demografische Entwicklung als Mega-Kriterium: „Die Chance der Vermietung steigt, je größer das Bevölkerungswachstum ist.“ Zudem sei es in einer Region mit alternder Bevölkerung günstiger, eine kleine Wohnung im Erdgeschoss zu erwerben. Wo viele 25- bis 40-Jährige lebten, seien dagegen Drei- bis Vierzimmerwohnungen gefragt, durchaus auch solche in oberen Stockwerken. Zunehmend ungern entbehrt würden Balkone.

Schick sieht für Kapitalanleger an erster Stelle die Frage der Vermietbarkeit. „Lage, Zuschnitt und Ausstattung müssen den Anforderungen möglichst vieler potenzieller Mieter entsprechen, sonst steht die jeweilige Mietwohnung womöglich über einen längeren Zeitraum leer“, so Schick. Eine Anforderung sei gute Erreichbarkeit, sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Unter guter Infrastruktur verstehe jeder etwas anderes. „Ältere Menschen beispielsweise sind sehr an der Nähe zu Ärzten und medizinischen Versorgungseinrichtungen interessiert“, so Schick, während junge Leute attraktive Freizeitstätten bevorzugten und junge Familien Wert auf möglichst fußläufig erreichbare Schulen und Kindergärten legten.

Der VPB rät vor dem Kauf dazu, einen unabhängigen Sachverständigen das Objekt begutachten zu lassen, auch mit Blick auf Reparaturkosten und Nachrüstpflichten. Sich auf die Aussagen und Musterrechnungen in Exposés zu verlassen, reiche nicht. Makler und Vertriebsleute haben ihre eigene schönfärberische Sprache und sind am zügigen Besitzerwechsel interessiert.

Ein Hauskauf für den langfristigen Eigenbedarf lohnt sich laut VPB fast immer, zumal die Zinsen derzeit niedrig sind. Doch Vorsicht beim Preis: „Gerade private Hauskäufer sollten sich keinesfalls auf Preiskriege einlassen“, warnt Diplom-Ingenieur Holtfrerich. Das Haus müsse in der Anschaffung wie im Unterhalt bezahlbar sein und zur Familie passen – jetzt und in Zukunft. Andernfalls drohen Desaster wie am Immobilienmarkt der USA oder Spaniens. Dort erwarben ganze Heerscharen, die sich dies letztlich nicht leisten konnten, dank niedriger Leitzinsen überteuerte Immobilien, die nach Ende der Hausse unter den Hammer kamen. Kai Althoetmar

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