Immobilien: Das Land muss Abgaben erstatten

Das Land Berlin ist im Streit mit Immobilieneigentümern über die Ausgleichsabgaben für die so genannte Zweckentfremdung von Wohnraum als Gewerbefläche erneut unterlegen. In drei Musterverfahren hat die 10. Kammer des Verwaltungsgerichtes Berlin am 19.Dezember 2003 entschieden, dass das Land alle von Immobilieneigentümern seit dem 1. September 2000 gezahlten Abgaben für die so genannte Zweckentfremdung von Wohnräumen als Gewerberäume zurückzahlen muss. Das Urteil ist jedoch noch nicht rechtskräftig, und es ist davon auszugehen, dass das Land es in einer weiteren Instanz anfechtet.

Grundlage für dieses Urteil war die Feststellung des Oberverwaltungsgerichts Berlin, wonach die Zweckentfremdungsverbotsverordnung in Berlin rückwirkend zum 1.September 2000 keine Gültigkeit mehr hatte, weil in der Stadt kein Wohnraummangel mehr herrscht. Infolge dieser Entscheidung hatten Immobilieneigentümer, die eine Genehmigung zur Zweckentfreumdung ihrer Wohnung nur gegen Zahlung einer monatlichen Ausgleichsabgabe erhalten hatten, diese Beträge zurückgefordert. Das Land hatte die Rückzahlung jedoch verweigert. Begründung: Die Antragsfrist hierfür sei abgelaufen und Berlin habe auf die Rechtmäßigkeit der Genehmigungen vertraut. Im Übrigen seien die Gelder nicht mehr vorhanden, da diese in den Sozialen Wohnungsbau geflossen seien.

Das Gericht hat nun klar gestellt, dass es einer zeitlichen Frist zur Antragstellung nicht bedurfte und das Land verpflichtet ist, auch ohne Antrag der Betroffenen die Zweckentfremdungsgenehmigungen von Amts wegen aufzuheben sowie die zu viel gezahlten Gelder zu erstatten. Dies gilt sowohl für laufende Zahlungen als auch für einmalig gezahlte Ausgleichsabgaben.

Der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung liegen noch keine genauen Zahlen zur voraussichtlichen Höhe der Rückzahlungen vor. Es dürfte sich aber um einen Millionenbetrag handeln. Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen hat für seine Mitglieder bisher einen voraussichtlichen Erstattungsbetrag von mindestens 200000 Euro ermittelt. Der weitaus größere Anteil liegt jedoch bei den freien Wohnungsbauunternehmen und den privaten Mietern und Vermietern, vor allem Ärzten und Rechtsanwälten. Hier waren zuletzt Ausgleichsabgaben in Höhe von monatlich bis zu fünf Euro je Quadratmeter fällig. Allein im Fall eines Charlottenburger Hotels belief sich die Abgabe auf monatlch 8000 Euro seit dem 1. September 2000.

Die einzelnen Bezirke werden durch die Entscheidungen des Gerichts in eine prekäre Lage gebracht. Nach dem Willen der Senatsverwaltung sollen sie für die Erstattung der Beträge aufkommen. Dabei waren die Beträge nicht bei den Bezirken verblieben, sondern in den sozialen Wohnungsbau des Landes geflossen.

Auch wenn damit zu rechnen ist, dass das Land Berlin die Urteile nicht rechtskräftig werden lässt, sollten betroffene Vermieter und Eigentümer unverzüglich die Rückzahlung der zu viel verlangten Abgaben verlangen.

Der Autor ist Rechtsanwalt, Notar und Partner der Kanzlei Schlutz und Seldeneck

Michael Schlutz